“在吉隆坡工作，家住芙蓉”，是森美兰州政府过去主打的口号。

随着森州近年发展蓬勃，如今这个口号已改为“居住、工作和生活都在芙蓉”，希望通过各项积极的招商引资策略和措施，让投资倍增，在州内制造更多就业机会，从而把更多森州人民留在当地，尤其是芙蓉周遭。

为实现这个愿景，州政府设定国内外投资额每年都必须提高的目标，而这项以工业带动经济和房地产的最新政策，将如何刺激芙蓉产业市场，尤其是房地产和工业产业？

就业机会和城市增长的期望及其他许多因素，已将大量人口吸引到城市。

根据《国家地理》的数据，全球一半的人口已生活在城市中，到了2050年，预计全球三分之二的人口将生活在城市地区。

随着越来越多的人涌向市中心，大城市的房地产价格已大幅扬升，并预计在未来几年还会进一步飙升。这是全世界大城市，包括吉隆坡的共同现象。

此外，当前2019冠状病毒病疫情对大部分行业带来了各种挑战，人们将更多时间花在家里，并将他们的住家变成办公室。

因此，随着人们意识到宽敞舒适的房屋的重要性，以及大城市房地产价值的快速增长，人们现在已开始设法摆脱一窝蜂涌入城市的困局，开始在吉隆坡郊区以至外围其他城市，寻找更大、价格却比较廉宜的房屋。

芙60万可购双层排屋

邻近吉隆坡的森美兰州首府芙蓉，就是其中一个目的地。

据报道，2016年，吉隆坡的平均房价为74万9305令吉。 然而，在芙蓉，购屋者目前仍可以低于60万令吉，拥有一间宽敞的双层排屋。

这除了吸引芙蓉的购屋者，也迎来不少邻近州属的买家。以IJM置地（IJM Land）在芙蓉新城的Rimbun Jasmine发展项目为例，购屋者除了68%是森州人，毗邻的雪州和吉隆坡买家各占12及8%，马六甲和柔佛各占4和3%，其余5%来自其他州属。

疫情和管控令下，更多人“宅”在家，如今的购屋者除了价格，更追求宽敞的住家空间，而芙蓉的房产就满足了这些需求，宽敞的居住空间可让购屋者在家进行各种日常活动，例如娱乐、居家工作和线上学习。

放眼招徕百亿投资

森州政府也看准了这个趋势，于去年杪推介2021年投资森州（2021 Invest NS），订下今年招徕100亿令吉投资的目标，吸引高科技投资进驻森州工业领域，希望借此刺激森州经济和工业产业之余，也把更多森州人留在当地和吸引外州人搬到森州，间接带动森州房产需求。

张聒翔：首期着重工业
宏愿谷面积约2狮城

森州行政议员张聒翔表示，州政府着重于引进工业投资，为森州人提供就业机会，除了把森州人留下来，也吸引外州人到森州工作与居住，从而促进州内高科技工业及房屋发展。

他说，州政府秉持前朝政府提出的“在吉隆坡工作，家住芙蓉” 倡议，根据需求作出调整，并喊出“居住、工作和生活都在芙蓉”的口号。

州政府去年杪主持大马宏愿谷2.0计划（MVV 2.0）旗下的2021年投资森州推介礼，并策划一片从汝来至拉务达城、芙蓉至波德申的土地来推展这项发展，所占用的土地面积，约相等于两个新加坡。

他说，第一期发展蓝图着重于工业推展，即吸引外国人来投资设厂，这样就可为本地人制造更多就业机会，只要有工厂的设立就会有人潮，不论是本州人或外州人，甚至外国投资者，都需要在这里居住，包括能将森州人留在当地工作与居住。

满足各阶层人士

森州计划通过大马宏愿谷2.0开辟工业园区，吸引国内外投资者发展高科技工业，以打造国内下一个工业重镇。

州政府延续前朝政府的宏愿谷计划，调整政策，推出宏愿谷2.0，发展项目专注在A部分（芙蓉拉务、波德申丹那美拉）的工业发展园区，以私人界带动发展，政府辅助招徕外资及本地投资者。

宏愿谷2.0 A部分（高科技工业）将率先启动拉务-汝来的2838英亩高科技工业园区，有关土地大部分属于森那美集团。

尽管在疫情下各行各业饱受冲击，但有更多投资者瞄准时机准备进军工业，而森州为投资者提供另一个选择。

5诱人政策招商

森美兰地理位置优越，加上拥有南北大道、加芙大道、南北大道第二中环衔接大道（ELITE）大道穿梭其中，可直达巴生港口及吉隆坡国际机场的优势，以及森州政府招商引资时提供5项诱人政策，如土地拥有权转换税（Land Conversion Premiums）折扣、一站式申请中心、免收批准发展费用（Development Charges）等。

所谓批准发展费用，是指地方政府在批准发展项目时，根据土地用途转换、密集度、容积率计算的费用。

张聒翔透露，宏愿谷2.0将牵动各领域，提升交通系统枢纽也是重要的一环，州政府计划拨款4亿1000万令吉来兴建道路，因为随着此计划的发展，道路系统的提升刻不容缓。

他说，外国人到这里来投资设厂或置业，建在土地上的屋子价格须是超过100万令吉，若是公寓，价格须是60万令吉以上，有关外国人置业的价格乃依照国家的规定，森州并没有给予额外折扣。

森地理位置占优

这项计划是未来20年的发展计划，张聒翔说，基于森州与雪兰莪和吉隆坡毗邻，地理位置上占尽优势，所以具有很好的潜能发展，只需一个小时至一个小时半的车程，即可北上南下，上班与交通往来都非常方便。

为了达到居者有其屋的概念，在这项计划中推行的屋业发展，也须依照森州政府的房屋规定，以满足各阶层人士对房屋的需求。

他说，除了原有的高速公路，从汝来通拉务至达城正在兴建一条没有收费的高速公路，其他阶段的发展也须依照蓝图的指示进行提升公路的系统，来符合未来20年的交通应用量。

吕海庭：工业地不够
发展项目须等1至2年

森美兰中华总商会会长拿督吕海庭认为，疫情重创我国经济，森州须依靠工业发展，招揽国内外投资，以高科技工业突围而出。

他说，森美兰是最靠近巴生谷的州属，有3条主要大道贯穿巴生谷和森州，加上有无数的联邦道路衔接多个州属，基本建设齐全，拥有吸引外资的有利条件。

他说，然而，森州几乎已没有可马上进行工业发展的现成工业地，尽管州政府已与多家发展商，如森那美集团等合作开发工业园，但开发过程需一段时间，很可能会错过招商的黄金时机。

“我们都知道，开发一个发展项目，从规划、绘图、审批及动工推泥，前后将耗费数年的时间。这意味着，现在推介的发展项目，最快也要1至2年时间，但目前森州已没有足够的工业地，州政府此举稍慢。”

释放土地联营开发

他进一步说，森州拥有最大地库的发展公司是森那美集团，但该集团或没有完整的发展蓝图，因此州政府应配合宏愿谷2.0计划及“投资森州”项目，劝请森那美和其他地主释放一些土地给其他发展商，或以联营方式，在短时间内开发更多工业园区。

他强调，森州最迫切需要是工业地，特别是州政府已规划或划定一些地区，如芙蓉拉务及波德申是重点工业区，但地主森那美集团是否有意跟随政府的发展步伐，开发有关区域是极为关键。

他说，若私人界各发展商有机会参与开发工业地的机会，一来可以帮助政府加速开发工业园区，二来可以让更多发展商有机会参与州政府的发展项目，带动其他发展商。

州政府配合投资森州（Invest NS），为投资者提供各种优惠，如土地拥有权转换税折扣15至25%。

吕海庭表示，政府的政策正确，但折扣幅度应该提高至50%，短期内州政府的土地拥有权转换税收入会减少，但长远来看，投资者在森州设厂，制造就业机会，把高科技工业带入森州，带动地方经济。

他补充，森州须提供更吸引人的优惠，提供更好的基本设施，如稳定的水供和天然气供应，这些是很多投资者或厂商最迫切的需求，加上森美兰的地理环境上佳，有完善的交通枢纽，可轻易到机场、港口和南马。

叶保倖：工业园有需求
员工宿舍料吃香

马来西亚房地产发展商会森州分会主席叶保倖说，森州有庞大的地皮，特别是芙蓉拉务及波德申丹那美拉已定位为工业发展，加上两个地段与机场毗邻，也有完善交通枢纽衔接南北及港口，是最适合开发工业园区的地点。

他透露，投资者选址落户，地理位置最重要，为何投资者要选择森美兰，而森州有什么优势可以媲美雪州，地价便宜、完善基本设施及交通枢纽、靠近机场和港口。

森那美应寻联营

他说，在宏愿谷2.0的发展蓝图中，最大的受惠者是拥有最大地库的森那美集团，但该集团无法同时开发工业地，与其他发展商联营是最好的方法，但需要州政府拟订政策及洽谈。

“州政府推动的宏愿谷2.0计划就是由私人界开发工业园区带动州内经济，而2021森州投资项目就是应宏愿谷2.0而生的发展项目，州政府必须做好准备迎接投资者，特别是规划地皮及邀请发展商共同发展。”

他说，发展工业园区，可以带动住宅发展，因为工厂管理层需要住宿，员工需要宿舍，这些都是发展商的机会，也是开发工业园区后的下游需求。

他表示，政府制定的1990年工人宿舍及设施最低标准法令（446法令），衍生员工或外劳宿舍的需求，未来很可能出现开发工业园区时会划出一片宿舍区，这一切都是需求和商机，甚至会有发展商配合工业园区特地规划和兴建外劳宿舍区，再与厂家接洽以出租给员工。