住宅和商用产业之分，
你了解吗？

住宅和商用产业之间的区别曾经是明确的，土地拥有权阐明其用途。

住宅产业包括有地房屋，例如排屋、半独立式房屋、连栋房屋、洋房；以及分层地契房屋，例如公寓、组屋、共管公寓等。

商用产业则包括办公单位、店屋、零售单位、酒店，以及综合发展项目的其他类别产业。

然而，消费者需求的不断变化，以及发展商使用的营销术语，让事情变得更加混乱。

多年来，小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SoHo）、多功能小型办公室（Small Office Versatile Office，简称SoVo）和小型灵活办公室（Small Office Flexible Office，简称SoFo）早已渗透整个房地产市场。

这些产业以及服务式公寓（Serviced Apartments）是供居住用途，但它们的地契却是商用产业地契。

区分住宅和商用产业至关重要：

1. 法定保护

1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA），购房者享有一些法定保护。

PropertyAdvisor.my指出，尽管过去数十年来，当局已修改法令，让HDA涵盖诸如SoHo和服务式公寓等拥有商用产业地契的住宅产业，但SoFo和SoVo仍不受房屋发展法令监管，而是受到地方政府的监控。

HDA要求在房屋买卖协议中包含标准条款，这与由发展商律师起草的商用产业买卖协议的条款不同。

对于HDA涵盖的房产，空屋拥有权（Vacant Possession）的条规也更加严格。空屋拥有权是从获得完工及符合证/房屋竣工证书（简称CCC）后开始，并将房屋单位的钥匙移交给购屋者。

HDA涵盖的产业必须获得自来水和电力供应，才能构成空屋拥有权。

商用产业则并非如此。尽管有关房屋单位仍不适合居住，并还在等待CCC的发出，但空置的房屋仍可能会移交给购屋者。

HDA涵盖房产的买家还可以在购买新房产时享受更全面的保修。有关房屋的缺陷保修期（Defect Liability Period）为空屋持有权日（即移交屋子与锁匙当天）算起，为期24个月，涵盖的缺陷保修范围包括有关房屋单位所在土地、建筑物和公共区域。

相反的，当局没有规定商用产业的缺陷保修期限。商用产业的缺陷保修期通常为期12个月，而且仅涵盖该单位所在土地，这使得购屋者对公共设施的任何缺陷提出索赔更具挑战性，而且需要与发展商交涉。

HDA还赋予购屋者因房屋延迟完工而获得一定数额补偿的权益。这被称为已确定的违约赔偿金，通常是按从房屋预订完工日期当天算起，根据房屋购买价格10%来按年计算。

2. 法律追索

如果所购买的房产是受HDA监管，购屋者在发生任何购屋相关的纠纷时，可以到购屋者仲裁庭追索他们的法律权益。

购屋者仲裁庭的听证会不需要法律代表，而入禀仲裁庭的费用顶限为10令吉，让受害的购屋者可轻易负担有关费用，并快速的通过法律途径解决有关争议。

反之，商用产业的买家只能在法庭上寻求赔偿，而涉及的律师费可能高昂，且过程费时旷日。

3. 水电费率和税务

商用产业的水电费率高于住宅产业，包括SoHo和服务式公寓在内的商用产业买家，可能需要多支付30至50%的电费。

根据国能的数据，住宅产业的电费率为每千瓦时21.8仙，而低电压的商用产业首200千瓦时的电费是每千瓦时43.5仙，几乎是住宅的一倍。

然而，业主或管理机构可向国能申请，将电费计算方式从商业用户电费转换为家庭电费。

税收是另一个问题，因为商用产业的门牌税比住宅高出2.5倍。

拥有商用产业地契房产（包括SoHo和服务式公寓）的买家，最终可能多支付30至50%电费。

4. 贷款额度和融资

SoFo和SoVo物业受制于与办公室和商店类似的商业贷款条款。潜在买家将不得不支付相等于买价80%的贷款，而且房屋贷款期限可能更短。同时，买家将需要支付买价至少20%的头期付款。

与购买住宅产业相比，购买商用产业地契住宅较高的前期成本，可能会在原业主出售产业时，难吸引新买家。

商用产业地契住宅的融资选择也可能更有限。例如雇员公积金局仅允许会员通过第二户头提款购买住宅产业，至于商用产业地契的住宅，只能购买特定类型的产业，例如公寓、服务式住宅、SoHo和附有住宅单位的店屋。

大家也可能会发现，提供给房屋首购族的各类奖掖，例如100%全额贷款、豁免印花税等，其实仅限于住宅产业。至于商用地契的住宅，则可能需上诉才能获得优惠。