林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商有权决定产业的销售价，
早期买家难以要求获得过后的回扣。

近期，不难发现，发展商频频推出许多诱人的折扣，如果你是发展商在拥屋计划（HOC）或近期提供许多优惠之前早已购屋的买家（以下简称早期买家），是否觉得买“贵”了或太早入场，而错过了许多折扣？

那么，身为早期买家，是否有权向发展商索取相同的回扣呢？

(a)在Abdul Hakim Bin Mohamad & 1101 Ors v. Prima Corporation（“PR1MA”）一案中，1102名原告（“早期买家”）以特定价格从被告（“一个马来西亚人民房屋机构（PRIMA）”）购买了各自的产业，随后发现PR1MA正在向新买家出售类似的单位，并在拥屋计划下获得原价30%的回扣。

(b)早期买家集体向法庭寻求各种声明，其中包括 PR1MA 向新买家所提供的回扣是非法和无效的，或者，PR1MA也应该向早期买家提供相同的回扣。

(c)早期买家还试图阻止PR1MA在法庭下判之前，向新买家提供回扣或折扣。

法庭的判决如下：

PR1MA有权定价和折扣

议题:PR1MA是否有权决定其所售物业的价格，以及是否有权向其物业的买家提供任何折扣。

1.PR1MA有权根据其权力签订其认为合适的任何买卖协议， 这自然包括确定任何销售价格的权力，以及它打算在任何重要时间提供的任何折扣，以实现其在2012年《Perumahan Rakyat 1Malaysia 法案》下的功能。

根据该法案，PR1MA有权进行商业活动，包括出售、租赁甚至出租任何分配给它的土地。PR1MA有权决定价格，甚至可以提供它认为合适的任何折扣。

2.PR1MA至少具有决定销售价格、提供回扣和提供其认为合适的折扣的隐含权力。1948年和1967年解释法第40(1)条和第95条有相似的规定：

第 40(1)条(1)如果成文法律授予任何人做或强制执行任何行为或事情的权力，则所有此类权力应理解为也被给予合理必要的，以使该人能执行或强制执行行为或事情。

第95条(1)如果成文法律授予任何人执行或强制执行任何行为或事情的权力，则所有此类权利应理解为也被授予合理必要的，以使该人能执行或强制执行该行为或事情。

因此，同样地，PR1MA拥有根据《解释法》第45 条和第95条的隐含权力，来确定其管辖范围内的任何产业的销售价格，其中包括任何一般或任何计划下的任何折扣或任何回扣，包括现任政府推动的计划。

PR1MA没承诺不调屋价

议题:买家是否有合理期望，未来PR1MA不会向后续买家提供价格变动或折扣。

1.早期买家提出的立场是，早期买家因HOC向新买家提供的折扣或回扣，而受到不公平对待。

2.在较早购买产业后，早期买家现在发现购买类似单位的新买家，将获得原价30%的折扣。因此，他们认为PR1MA处理不当。

3.在法律原则“合理的期望”之下，首先早期买家必须证明PR1MA曾作出陈述或承诺，先前买卖的产业的价格不会改变，或会给予买家跟后续买家同等的折扣。

4.早期买家必须有一些合理的依据相信产业的价格是固定的，并且将来不会改变或给予折扣。

5.在本案中，早期买家没有合理依据，相信PR1MA之后不会改变物业价格或向后续买家提供任何折扣。没有任何证据证明，PR1MA促使早期买家产生任何形式的合理期望。

6.让我们从反方向来看这起案例。假设PR1MA随后因成本增加或汇率变化，而导致的经济和津贴影响为前提之下，而选择提高出售给后续买家的产业价格。

7.在此情况之下，早期买家是否有立场质疑后续买家所面对的物业价格上涨，并坚持PR1MA向新买家提供相同的价格？

8.即使在截然不同的情况下，给出的答案也会是一致的。当然，早期买家不会认为他们需要支付额外的款项以确保他们支付的价格与新出售产业一样。

摘录要点:

1.发展商有权决定产业的销售价格，早期买家难以要求获得和后续买家同等的回扣。

2.但是，发展商在与买家沟通时应保持谨慎，不应作出空头承诺与陈述。

例如，发展商将来不会向后续买家提供回扣。否则，如果发展商作出了该等陈述后却提供回扣给后续买家，早期买家在合理的期望之下，是有立场质疑或向发展商要求获得和后续买家同等的回扣。