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大型基建停滞 建设未见成果

2023年12月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

团结政府
经济恢复任重道远

自拿督斯里安华去年11月24日宣誓成为首相,然后于12月2日宣布内阁阵容以来,如今已是团结政府执政的一周年。

对于首相和团结政府过去一年的表现,坊间的评价是褒贬不一。

赞赏的一方一般是认可首相的“昌明大马”施政理念中,提出明确且捍卫多元的经济发展和反腐倡廉等政策措施,有望能引领我国展开一系列的改革,破除各种经济和民生弊病。

批评的一方则认为,团结政府并没有交出亮眼的政绩,经济也没有出现明显好转的迹象,导致马币贬值和通货膨胀高企等问题,这也让首相和团结政府的支持率大跌。

政治不稳难落实大项目

在我看来,首相和团结政府执政一年以来,的确为治国和改革打下了一些政策上的基础和铺陈,但可惜的是,过去一年的政治不稳定因素不少,促使很多重要的项目和措施无法及时落实。

比如政府早前已经宣布重启的大马城、捷运第三路线和隆新高铁计划等大型项目,都提振了市场的信心和期待,因为这些都是能在国内创造许多就业机会和经济乘数效应的重要发展。

然而,这些大型项目至今还是“只闻楼梯响,未见人下来”,在实际上并没有太多的进展,这也是国内经济一直无法重振的原因之一。

与此同时,雪隆地区目前的新工程数量已经寥寥无几,比起其他州属或邻国城市,在发展方面似乎有些放缓和落后的迹象。

尤其是在高速公路方面,在斯迪亚旺莎-班底大道(SPE)等工程完工后,市场上可说是已没有新的大道发展计划了,就连房地产项目也缩减了不少。

因此,我衷心希望首相和团结政府在接下来几年的执政当中,能为大型基础建设付出多一点的关注,这样才可以帮助开辟新的发展,刺激建筑业等各个重点行业复苏,从而引领整体国家的经济增长。

事实上,与建筑领域相关的行业共有140个之多,当中除了包括建筑材料、设计、施工与保养,还有法律、保险、经纪和顾问等。一旦有大型项目开跑,就可以创造庞大的经济动能,为这么多个行业创造就业机会和商业机会。

雪隆地区人口的不断增加,公共交通和大道的需求会持续存在。

雪隆公交需求量大

对一个国家来说,基础建设的发展是不进则退的,更加不能等到设施过时后才着手补救,因为这样会很容易被别人所超越。

尤其是随着雪隆地区人口的不断增加,公共交通和大道的需求会持续存在。

而有鉴于捷运和大道的发展周期一般都长达10年之久,政府很应该在如今积极推行这方面的发展。

所以,我认为,政府接下来几年的当务之急,就是更进一步地完善国内的基础设施,尤其是为港口和物流打好基础,为商家营造良好的经商环境。

推基建应超越党派

在推动基础建设项目方面,我认为政府应该秉持公正和开明的态度,超越政治派别的差异。

所谓“不管是黑猫还是白猫,能抓老鼠的就是好猫”,无论是前朝政府之前提出的项目,还是团结政府如今倡导的政策,只要能为经济创造实际效益,就应予以采纳和全面实施。

与此同时,在首相和团结政府执政差不多1年之后,“绿潮”已逐渐消退,政局也相较之前稳定了许多。所以,接下来就是能下定决心一展拳脚的好时机。

对此,我希望政府能尽快对诸如大马城、捷运第三路线和高铁计划进行检讨和重启,同时在最短时间内落实交通部已原则上同意的雪兰莪凯利岛(Carey Island)港口发展计划,并专注搞好经济和经商环境,否则贪污的问题会变得更加严重。

应委第二财长增效率

大马在后疫情时代的经济情况可说是十分艰难,因此,我认为首相应委任一名第二财长,辅助首相的各种财经行政事务。同时,首相也应探讨在联邦直辖区设立一名首席执行官,以加快施政效率。

过去几年,很多发展项目都陷入停滞状况。造成这一现象的原因之一,是因为国内政局动荡和政策改动频繁,导致有些政府官员抱持着“不做不错”的态度,逃避这方面的责任。

有的官员甚至缺乏专业素养和职业操守,根据个人的政治立场和利益去处处唱反调,为政策与措施的执行带来很大的阻碍。

对此,我建议政府应落实更严格的问责制度,对官员的绩效进行更仔细的审核,并对那些没有如实遵照首相或部门指示的官员进行惩罚和开除。

在重整公务员体制这方面,首相须当机立断,秉持快刀斩乱麻的态度,否则不管昌明大马的方针如何再好,都无法通过这些官员真正落实。

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SPCAAM促国行禁调B40利率

2023年05月9日

利率一直涨
B40压力山大

利率一直在高涨,通货膨胀在高涨,唯有工资没在涨!

买房已经不容易了,买了房还要面对一直调高的隔夜政策利率(OPR),最重要的是B40群体的屋主,真的是压力山大。

虽说调高隔夜政策利率,有望在短期内激励令吉,或起到鼓励人们减少消费,多存钱,以控制通胀,但房贷这方面,屋主却要应付跟高的每月贷款利率,有利有弊!

因此,大马社会保护贡献者咨询服务协会(SPCAAM)就认为,国家银行理应推行禁止银行调高低收入群体(B40)利率的措施。

针对国家银行调高隔夜政策利率,大马社会保护贡献者咨询服务协会国际劳工顾问安吉鲁斯说,隔夜政策利率的调高,将导致贷款变得更昂贵,这将如何冲击面对生计问题的贫困者,如何确保三餐,有瓦遮头及孩子们能够享有教育的权力?

安吉鲁斯强调,国内低收入群体并没有能力投资或储蓄,因此他们并非投机者,或是可承担风险的群体。

他说,国行未能可观地从整体性看待现有情况,反而只是聚焦总量(agregat)。

“根据总量的政策及决定会存在问题,特别是在经济领域,这方式会忽略特定社群的需求。”

因此,他认为,国行不应自行其是,以及必须配合政府的整体经济政策。

“左手必须知道右手在做什么,反之亦然。政府各阶级从上至下的政策制定,必须具有一致性。”

“首相拿督斯里安华应获得赞扬,因为他屡次提及国内贫困阶层面对严峻的生活成本危机,而此问题遭前朝政府漠视。”

安吉鲁斯说,团结政府目前正推行各项旨在减轻贫困群体痛苦的倡议,以及正根据昌明大马理念,制定应对此问题的宏观政策。

“国行应推行可满足社会各阶层需求与福祉的政策。”

Categories意见

期待兑现铿锵有力的竞选宣言

2022年12月12日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

期待新政府调整机制,
以提高效率和绩效

11月19日第15届大选结束后的首周,是个令人精疲力尽的一周。经过如此戏剧性的一周后,马来西亚终于迎来史上首个团结政府。

随着人民开始接受新的政治局势,购屋者也纷纷回归日常的生活,并面对当前购屋或置业的各种挑战,这包括如何改善拥屋之道,让不同收入阶层的首购族可拥有更可负担的房屋。

在改善拥屋的途径上,特别是针对B40和M40群体,期待新政府会继续实行原有的各项计划,尽管有关形式或包装手法上会有所调整,新政府也料将调整有关机制,以提高效率和绩效。

现在是时候看看团结政府,尤其是两大执政联盟(希盟和国阵)如何兑现它们的竞选宣言,解决国家房屋困境。值得注意的是,没有出现在宣言中的政策或措施,并不代表不会被执行,反之亦然。

无论如何,希望新政府将竭尽所能兑现各项承诺,即实现“居者有其屋”的目标,这是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。

先租后售大有可为

在上届政府于10月召开的国会提呈2023年财政预算案时,提出的增加可负担房屋重点,希望新政府可以继续实施,因为新政府两大阵营均曾作出宣言。

实施的模式分别有销售和出租模式,对于许多B40和M40购房者及寻屋者而言,抵押金和获得足够的贷款能力,是真实存在的挑战。

先租后售的房屋项目大有可为,但可能需在财务机制上作出调整,以便为业主或发展商、租户或潜在买家达到双赢。

可能需要补贴租金,以平衡利益相关者的财务可行性,包括国库。此类投资将通过社区和当地或社会生产能力建设,通过提高他们投入劳动力的能力来收回。

“居者有其屋”是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。

勿根据政治酬庸
目标群为首购族

正如两大执政联盟在竞选宣言中所强调的,目标市场应是年轻人和首购族,不应根据政治酬庸,而是根据申请者的资格来评估。新婚夫妇和有幼儿在安亲班的年轻家庭也应受考虑,因为他们可能需要更多的协助与支援。

扩大房屋仲裁庭职能

建议新政府扩大房屋特别仲裁庭的职能,以解决业主和租户双方的权益问题,同时应维持和完善现有特别仲裁庭的职能。

在未来几年,房屋仲裁庭的作用将需要扩大到包括处理房东与租户的租赁纠纷,因为由于先租后售等举措和社会对这种做法的日益接受,预计会有更多人参与出租房屋,特别是在城市地区。

在收入滞后而引起的负担能力问题推动下,租房而不是购买的禁忌已经慢慢消失。为了使租赁市场更活跃和充满活力,以促进整个房屋领域的发展,租户和业主的利益应得到更有效的保护,而且无需负担高昂的费用。

加强可负担屋交付系统

回到提供更多可负担房屋的重点,光靠增加单位数量是不足够的,必须加强分配或交付系统的实施,以避免出现不符资格者也得以购买可负担房屋的机制漏洞。

这不仅涉及购屋者在签署买卖协议或租赁协议,也牵涉到最终的住户(可能是租户)。

有关地方政府或市政厅需要改善租户或房客登记的控制措施,避免在出现分租营利的情况下滥用该制度。需要对注册者进行实施和监控,必须对实际租用情况进行审计,以避免滥用有关系统,并降低利用各方的风险。这种情况并不新鲜,需要对现有的各项相关政策进行更严格的执行和监督。

相信已进行的项目将继续实行,但未来项目地点的选择,应是更具战略意义的地点,例如城市、就业中心,以及公共交通枢纽的附近。

应注重在以公共交通导向发展(Transit Oriented Development,简称TOD)地点的使用,充分利用以捷运和轻轨为基础的储备和附近的土地。

公交导向发展项目通常是在车站的停车场或车站剩余的土地储备上,建造高楼住宅或服务式公寓,应侧重于有折扣价的可负担房屋和社会房屋。这与私人界主导的开发项目是相反的,因私人界通常期望公共交通导向发展项目会有溢价,以致有关房产的售价令低端购屋者难以负担。

首购族需首付支援

现今许多购房者面临的另一个挑战,就是需要政府持续提供财务和首付支援,目前已推出房屋信贷担保计划(SJKP)、 我的第一间房屋计划等计划协助首购族,特别是难获融资买房的群体。

房屋信贷担保计划是财政部旗下独资子公司房屋信贷担保公司(SJKP)所推行的计划,旨在为没有固定收入的购屋者,例如零工和自由职业就业人士、电召车司机、农民、小商贩和自雇人士提供融资担保。

自2008年以来,该计划的成功申请者达1万3000多人,已批准的融资担保总额为15亿令吉。不过,即使有了这项融资担保计划,也须确保国家金融体系保持完整,避免重蹈美国十多年前次级房贷危机的覆辙。

豁免印花税也是降低购屋成本的另一个重点,许多发展商及买家都希望重启拥屋计划 (HOC)下提供的奖掖措施。然而,政府应检讨购屋者向发展商购买产业的印花税,而相关奖掖或减免也应提供给二手房产买家。

通过扩大此类奖掖措施,预计对整个市场的影响将更加显著,因为二手产业市场涉及的范围更广,在银行房屋贷款中占有很大比例。

政策的实施、监督及一致的执行,对于为所有人提供优质房屋的愿望是非常重要的,希望新政府可以继续关注房屋领域,提高国民拥屋比率,尤其是B40和M40群体。