利率上调房市未降温
2023年11月4日
带来两方面影响
国家银行使用隔夜政策利率（OPR）来控制通胀和刺激经济增长。作为基准利率，OPR向来是制定利率的参考点。
OPR调高将推高借贷成本，进而缩减个人或企业欲借贷扩充生意或收购资产的意愿或能力；OPR下降则会带来完全相反的效果。
那么，OPR 的起落，又会对产业市场带来哪些影响呢？这里整理国际产业咨询公司亨利行（Henry Butcher）在一份名为“隔夜政策利率对大马产业市场的影响：后疫情时期的观点”的研究报告，为大家娓娓道来。
根据大马亨利行发布的这份报告，上调OPR会对产业市场带来两方面影响：
首先，借贷成本提高，使借贷人更难持续摊还贷款，还可能拖欠还贷，导致银行呆账增加；
其二，利率上扬会吓退购买产业的投资者，而较高的借贷成本，令许多产业乏人问津，租金和资本升值率停滞不前，最终产业销量和销售额双双下跌。
崩溃的2020
2020年，突然爆发并迅速席卷全球的冠病疫情引发市场恐慌，国行一连四次降低OPR应付突如其来的经济停顿，试图提振消费和商业活动。
调降OPR最早于2020年1月22日发生，接着是3月3日、5月5日及7月7日。在这4次降息行动中，除了5月那次是一口气降息50个基点（0.5%），其余3次皆为降低25个基点（0.25%）。
OPR在疫情之前处于3%水平，一连四次降息后，来到1.75%的低点。
降低OPR本来应可降低借贷成本，营造更好的信贷扩张环境，无奈这种教科书的理论，这一次没有成真。
根据国行数据，2018年12月，涉及房屋的呆账为61亿令吉，到了2019年12月增至69亿令吉，按年增加13.6%。
OPR于1月首次下调时，住宅呆账为71亿令吉，降息一个月后即2月，呆账却不跌反升，增至72亿令吉，按月涨1.41%。
这显示，相对温和的利率环境，被冠病确诊和死亡病例引起的恐慌和经济低迷所掩盖，全世界商业环境面对前所未有的下行压力。
尽管国行于2020年3月3日第二次下调OPR，但呆账再次不跌反升，进一步增至74亿令吉，按月上涨2.78%。
顺带一提，2020年3月11日，世界卫生组织宣布冠病为大流行病，世界级的疫情顿时引起巨大痛苦和财务损失。
重启拥屋计划解滞销
人们被减薪、失业或生意失败，即使调低OPR，呆账却节节上升。这种情况下，单是降低借贷成本，根本不足以提振低落的消费者信心。
当时政府出台一系列刺激经济的措施，例如2020年2月27日推出经济振兴配套，但接着于3月18日全国实施行动管控令，除了特定必需领域，所有人居家防疫，经济几乎停顿，经济指标出现混杂的讯号，并不是那么容易解读。
2020年4至9月，房屋呆账终于下跌，从72亿令吉降至当年最低的58亿令吉，某程度上可归功于国行3月25日宣布的延缓还贷措施。
尽管如此，在个人和企业消费能力大受打击下，贷款包括房贷的申请全面下挫。
国行数据显示，尽管多次降息，贷款申请总额从2019上半年的1271亿令吉，于2020上半年大跌至964亿令吉，其中获批房贷为328亿令吉，或占贷款申请总额34.1%。
然而，34.1%的批准率，远低于2014至2019年的44.6%平均批准率。
由于产业界不断发出要求复苏的呼声，政府于2020年6月1日重启拥屋计划（HOC）至2021年5月31日，较后延长至12月31日。
拥屋计划于2019年实施，以协助产业界应付日益严重的滞销问题。
当OPR于2020年7月7日降至1.75%，并保持这个水平至2022年5月，产业市场经历了一波复苏。然而，购屋者体验式虚拟浏览产业网站，始终填补了不能登门造访发展商展示厅所留下的空隙。
受限制的实际环境把线上方案推上台面，各家发展商争相通过便捷的数字流程来卖房，但实际促成的交易明显大减。
疫情和行动管控令使企业受挫，我国产业市场以19万1354宗交易量及658亿令吉成交总额结束2020年，相较于2019年的20万9295宗交易量及724亿令吉交易额，分别按年下滑8.57%和9.15%。
低迷的2021
2021年上半年，房贷申请额上升至1794亿令吉；获批贷款也上扬至35.3%，或633亿令吉。
这是自2014年以来，首次在上半年录得这么高的数据。
获批贷款额比2020年上半年飙升92.6%，贷款申请额也激增86.0%。
2021年全年，OPR仍维持在历史新低的1.75%水平。
根据亨利行的报告，2021年，房屋呆账每个月起落不定，1月录得80亿令吉，2月微降至79亿令吉，但9月回升至87亿令吉，12月又掉头回跌至81亿令吉。
与2020比较，2021的产业交易量按年增长3.9%至19万8812宗，产业交易额提高16.9%至769亿令吉。
这些数字似乎显示，降息能激励新的借贷者，而非原有的贷款人，尤其是那些超负债或被列为呆账类别的借贷者。
苏醒的2022
如果2021稳定的OPR推高贷款和产业表现，OPR于2022年连续4次上调，每次升息25个基点，直到11月的2.75%，则令市场大为震惊。
在这个背景下，房屋贷款申请额竟于去年上半年增至2357亿令吉，获批贷款额也激增39.2%，达到破纪录的924亿令吉。
大马经过将近2年的封城锁国后，于去年4月重开国门，低迷多时的整体经济活动逐步回暖，是产业贷款额
然而，房屋呆账恶化，从去年1月的88亿令吉，于12月增至102亿令吉。
相较2021年，产业交易量劲扬22.3%至24万3190宗，交易额也扬升22.6%至943亿令吉，是国家产业资讯中心（NAPIC）自2016年以来的最高纪录。
复苏的2023
2023，复苏的一年？
暂停升息半年后，国行今年5月3日再次将OPR上调25个基点至3%，恢复疫前的水平，但仍低于最高点3.25%（2018年1月25日至2019年5月6日）。随后连续3次的货币政策会议，即7月6日、9月7日和刚刚过去的11月2日，国行皆按兵不动，将OPR维持3%水平，继续以宽松的货币政策来支撑经济活动。
无论如何，OPR回升到3%，令今年上半年的房屋贷款申请总额从去年同期的2357亿令吉降至2220亿令吉。获批的房屋贷款则从923亿令吉微升至939亿令吉。
OPR正常化之际，房屋贷款却上升，从2023年1月份的101亿令吉，3月增至104亿令吉（国行最新数据）。
消费与商业信心减弱
亨利行分析NAPIC今年上半年数据，比起2022年同期，产业交易量下滑2.1%至18万4140宗，但交易额微升1.1%至854亿令吉。住宅产业交易量和交易额，则分别下跌1%和1.8%。
在宏观经济格局中，NAPIC今年上半年产业报告引述大马经济研究院（MIER），指消费者信心指数（CSI）和商业信心指数（BCI）正逐渐减少。
根据MIER，今年次季，由于对“未来工作、收入和通胀感到悲观，消费规划似乎较低”，CSI跌破100的门槛，录得90.8，因全球不确定性，BCI也趋弱至82.4。
再调OPR，是“阻”还是“助”？
2022年的发展相对良好，但仍有许多部分有待观察，包括政局的稳定性、大马经济表现、就业率、个人消费能力、个人信贷记录、国内市场动力、供应链、外围风险、地缘政治和国际贸易紧张局势等。
显然，单是OPR的起落，并不能增加或减少产业购买量或呆账的水平，因为以上所提及的因素都能左右产业市场的整体健康和走向。
亨利行指出，尽管没有完全关闭信誉良好产业买家的贷款机会，不过正常化OPR会对现有借贷人带来负面影响。
好消息是，符合资格的买家仍可享有类似拥屋计划的奖掖，如首购族购买50万令吉以下的产业可豁免印花税，直到2025年12月31日。
获批房贷和呆账之间的矛盾，显示市场在此时此刻需要平衡。
对昌明政府和金融机构来说，在呆账失控之前，应关注这个严重的问题，确保稳固的产业市场结构不被削弱。
尤其是拥屋计划和OPR的各类举措，已成功将市场从2020年的挫败中牵引出来。
PropertyGuru：利率左右房贷
产业平台PropertyGuru持同样的观点，表示高OPR使借贷成本昂贵，会限制个人和商业获取资金，少人贷款对房地产领域产生显著影响。
相反的，降低OPR对融资起了正面的作用，低利率将促使更多人贷款。
OPR起落，贷款利率也会相应上下，这将影响房贷借贷人和寻求新房贷的产业买家。
OPR与国行建议的基本利率（BR）和基本借贷利率（BLR）挂钩，因此OPR起落会影响各家银行制定BR和BLR。
这意味OPR变动会影响房贷的浮动利率。
3%属可负担范围
OPR最高时期是2008年的3.5%。不管是购屋者或寻求新屋贷款的人，目前的3.00%还是可以应付的。
有兴趣的购屋者还是能以较低利率进入初步协议，虽然不是最低利率，还是适当的。
浮动利率贷款会比固定利率贷款调整得更迅速。实际上，需要较长时间实行低利率，固定利率贷款才有显著的变化。
买房的决定受许多复杂因素影响，包括何时购买、如何融资等。
如果说OPR下跌对买房有好处，这样的结论就显得有一点简单。
房贷更便宜，买家就有更多机会找到更合适及负担得起的理想住宅。
不过OPR会受各种经济因素而产生变化，不能完全依赖当前的利率来规划房贷款额，在做出买房这么重大的决定时，应该考虑未来。
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