门前禁停车影响产业销售
2023年11月18日
门前空地属地方政府
近来，国内多个地方政府一再提醒民众，把车停在自家门前或别人家门前，都是违法的，因为门前空地不属于屋主，而是地方政府。
若因停车阻碍交通，当局会先施予警告，屡劝不听则可开罚单。
自家门前不能停车，停车位又不足，会否影响房屋，尤其是有地房屋如排屋的销量吗？
受询的产业界人士直言：会，这将直接影响产业发展和销售！
我国公共交通系统差强人意，导致国人尤其是城市人民高度依赖私家车来代步，是长久以来悬而未决的问题。
主因是政府欠缺有效的公共交通政策，而问题的根源，可追溯1985年国家汽车政策大力发展国产车宝腾，冀望以此作为解决交通问题的方案。
没预估每户汽车数量增长
然而，房屋政策和城市规划，并没有预估每户家庭汽车数量的增长。
国内普遍的情况是，许多人毕业后进入职场就买车供车，除了对许多国人造成长期的财务压力，更造成“车满为患”、交通堵塞等问题。
数据显示，自2019年，国内各类交通工具每年以百万辆的速度增长。
到了2021年，全国各类注册车辆的数目已多达3330万辆，超过我国总人口（当时为3260万人）。
再看2024年财政预算案，为了鼓励国人使用电动摩托车，政府推出“鼓励使用电动摩托车基金”，让年收入低于12万令吉的民众获得2400令吉回扣。
伴随各类车辆增长的问题是停车位不足。不管城乡、高楼抑或有地住宅，都被汽车泛滥和胡乱停车的问题纠缠，数十年如一日。
如今国内多个地方政府相继提醒，大家家门前的空地不属于屋主，把车停在自家门前或别人家门前，都是违法的那会否冲击房产尤其是排屋的销量？
受询的资深产业界人士一致直言，答案是肯定的。
买家或选入驻率低项目
产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙就指出，停车位问题直接影响产业销售，促使潜在买家选择较新项目，尤其是刚推出不久的项目入驻率低，特别是首3年入驻率约60%的住宅项目，还不至于发生停车位不足的问题。
他说，从微观角度来看，停车位不足将导致有关住宅区的产业价值偏低，因潜在买家或租户会认为，这些地区较“麻烦”。
“把车停在不大安全的地点，会引起住户的忧虑，有财务损失或车子遭破坏的隐忧。因停车而起的邻里纷争，使居民承受压力，邻里关系持续紧张。
“在街边停车需要付费或缴交停车罚单，加重了财务压力，影响住户或租户的整体生活素质。”
他补充，缺乏停车位导致低效的土地用途，因为有价值的城市地段用来停满车辆，而非投入更高生产力或加强社区的用法。
以上论点皆突出缺乏停车位的多重问题，以及足以影响社区和居民的各方各面。
乱停车阻碍潜在买家
产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，一般上，当潜在买家或租户的车子多过标配的停车位，会影响他们购买或租赁的意愿，进而降低单位出售或出租的机会。
“在停车位不足的地区，汽车、摩托车或罗里胡乱停车，整体看起来不美观，反而像贫民窟，不只妨碍交通，也阻碍潜在买家或租户前来。”
他说，不同类型的产业对停车位的要求不同，例如共管公寓和公寓是受地方政府的建筑条例所约束，必须符合固定数量的停车位，同时要求发展商提供一定数量的访客停车位。
“以前的停车位条例比较宽松，因此旧的共管公寓或公寓的停车位较少。今时今日，尽管发展商提供更多停车位，也未必足够应付住户的需要。
“试想想，即使一户高楼住宅配有2个停车位，当孩子长大买车，自然需要更多停车位。他们可能向其他不需要那么多停车位的住户租借，或者干脆把车停在公寓外。”
他补充，有地房产如排屋、半独立式或独立式房子，能停多少辆车取决于房子有多大。有些可以在屋子范围内并排停车，有些则前后贴着车子停车。
在围篱和保安社区，住户可以在住家外面的路边或开放空间停车。不过他们必须小心侵占到邻居自称属于他们的位子，这些随时会引发误会和纷争。
标配停车位应依单位房间数量
根据通用规则，一个500平方尺的单位标配一个停车位。
以前，800平方尺的3房共管公寓/公寓因少于1000平方尺，只配备一个停车位，现在很多新项目已增加到2个停车位。
比方说，一座拥有300个单位的高楼住宅，若每户标准尺寸是500平方尺，住户停车位便有300个，而发展商必须准备20%的访客停车位，那么这座高楼住宅共有360个停车位。
薛国龙说，现实是一户三房公寓可能有三辆或更多的车子，造成公寓的车辆外溢，住户纷纷把车停在区外。
这种情况越趋普遍，且带来有害后果，影响了住宅项目和周边地区的出入。警员每周开罚单给车主的事有上扬的趋势，迫使居民财务损失，生活压力爆表。
“我认为停车位应该依照单位的房间数量来标配，一间睡房一个停车位，三间睡房就三个车位，这当然会增加成本，不过发展商会把成本因素考虑在内。”
薛国龙也指出，停车位问题可以从宏观与微观的角度来剖析。
从宏观的角度来看，越来越多车子泊在路边，减少马路容量将造成交通阻塞，影响整体交通网络效率。
停车位问题使城市规划充满挑战，它可能牵涉到升级改造现有基础设施，代价昂贵，而且在人口密集的地区甚至行不通。
接着是环境影响，汽车绕着商圈找停车位，不但浪费时间，而且排放温室气体，造成空气污染。况且浪费时间寻找停车位会影响日常行程，增加压力水平。
宏观微观皆影响深远
邓志明说，此类问题久而未决，根本原因涉及多方，例如发展商、人民和公共交通政策。
发展商只要提供当局定下的最低停车位数目，就可获得项目批准，导致停车位准备得不够充足。
家庭规模扩张、人口增加和汽车价格越来越经济实惠，促使国人的拥车率上升。
然而，停车位的增速不如拥车率高，某些缺乏公民意识的居民没有顾及其他公路使用者和行人，非法兼胡乱停车。
而公共交通系统覆盖率不完善，导致某些地区缺少公交。这些问题除了影响产业发展和销售，也影响社会经济。
好比在交通流量多的道路造成交通阻塞，车子泊在不恰当的地点不只阻挡交通流畅度，也增加发生意外的风险。
邻里间为了泊车阻挡出入口，或某个停车位被多过一户人家宣称属于自己的而产生误会或口角。
门前停车应灵活处理
针对柔佛巴西古当市政厅宣布，从明年1月1日起，禁止在家门前停车，当局在收到投诉后，会采取行动。
邓志明说，该市政厅采取行动解决非法停车的举措是好的。
不过，不同情况需要不同的解决方法，处理此事不能过于简单化。
正如前文所说，不同类型的产业对停车位的要求不同，在围篱和保安社区应该灵活处理，允许住户在自家门前停车，或者让居民协会、共管机构（JMC）或管理机构（MC）规定停车方式，根据屋外停车是否给居民带来不便来决定。
地方政府应该关注屋外停车造成交通拥挤和堵塞对公路使用者，尤其对商圈附近的老旧住宅区造成不便的问题。
改善公交为上策
提供足够的停车位是销售房屋项目的主要卖点，由于停车位设施涉及高成本，会明显推高售价。
薛国龙和邓志明一致认同，要一劳永逸解决这个问题的方法，是改善公共交通系统。
然而国内的情形是，除非大多数大马人乘搭公交，否则这类问题依旧循环。
薛国龙说，在新加坡，大部分私人高楼住宅都是免费提供停车位给住户和访客的，因为大多数人依赖高效的公共交通出入。因此，减少依赖私家车为主要交通工具是关键的，因为连带的问题包括无限期面对停车位短缺和交通阻塞。
与停车位相关的费用占了拥车开销的一大部分，就像香港一样，因停车位不足，即使在晚上也要付费停车。可惜各个方面为了解决这个问题而浪费了宝贵的资源。
大马资产规划师协会主张积极应对这个问题，从批准房屋项目和城镇规划条例开始。这些条例应采纳前瞻性的政策，规定所有获批项目必须提供充足的停车位。
尽管高昂的建材成本可能造成沉重的经济负担，不过，这些举措对预防和解决以后与停车位相关问题至关重要。
邓志明说，改善公共交通设施，让人民减少依赖私家车是向前迈进的方法。政府也可以推行奖掖来鼓励发展商在高楼住宅提供更多停车位，而不是由发展商决定提供最低限度的停车位数量，仅仅要符合地方建筑条例以获得项目准证。
家门前停车惹麻烦案例
个案一
今年7月，吉隆坡沙叻秀新村50多户村民因把车停在家门前的路旁，遭警方开罚单。原来吉隆坡警方为了提升民众遵守交通规则的意识，特意在7月份联合吉隆坡市政厅、陆路交通局及环境局展开交通违规执法行动。
个案二
今年10月，柔佛巴西古当市政厅为了解决邻里间的停车纠纷，禁止居民将车子停在家门口。当局若接到投诉，将采取行动。
根据记录，巴西古当市政厅去年一共接到242项投诉，今年首9个月就收到349项投诉，皆跟邻里因胡乱停车在他人屋前引发纠纷有关。为此，巴西古当市政厅宣布，从明年1月1日起，禁止在家门前停车，当局接到实名投诉后，会调查并采取行动。
个案三
同样在10月，雪州巴生双溪加埔英达花园有人因在家门前打直停车，遭巴生市议会发出移车通知书，而非罚单。起因是市议会接到屋主投报，指某车主把车停在他家门前，阻挡了出入，市议会执法人员才到场调查，并发出移车通知书。
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