分期付款趋势增加
家债问题日益严峻

报道:赵婉杏

我国家庭债务长期高企不下，过去几年更持续攀升，并已高达1.53兆令吉，不足为惧？

针对截至去年底，国内家庭贷款总额高达1.53兆令吉，国家银行行长拿督阿都拉昔指高企的家债确实需要被紧密关注，但相关数字仍在可控范围，大众无需过度担忧。

然而，市场人士针对这点并不买账，直指这是令人担忧的，并会影响消费者支出及我国的经济增长。

马来西亚中华总商会（中总）总财政拿督孔令龙今日接受《南洋商报》电访时就指出，虽然家庭债务高可以帮助（我国）经济，但他担心这是否出现了（人民）过度举债（的问题）。

他举例，当购房者想要购买房子时，会向银行贷款，但由于购房者想要购买房子的价格过高，导致其每个月的薪资，有超过一半是用于偿还贷款，而这将进一步演变成非生产性收入。

他说，（打工族）要求高薪的工作，大多是为了偿还家庭债务，如房贷、车贷、卡债等。

消费者支出下降

询及若我国家庭债务总额不断上升，甚至失控，将对我国经济造成怎样的影响时，他指出，若贷款多，个人的利息成本也会很高，这将进一步导致消费者支出下降，因为他们的收入无法支持支出，并影响我国经济增长。

他还指所带来的影响是潜移默化的。 Bank Muamalat Malaysia首席经济学家莫哈末阿扎尼占博士同样认为，1.53兆令吉的家庭债务水平“相当高”。

博特拉商学院经济分析师副教授阿末拉兹曼也指出，这（数据）非常令人担忧，因为家庭债务的增加，将减少人民的可支配收入，并最终迫使他们破产。

同时，UCSI大学金融系副教授刘志勇（译音）博士表示，这一水平的（家庭）债务，为我国经济带来重大风险和后果。 据《新海峡时报》报道，他说，若家庭债务水平持续上升，甚至失控，高额的家庭债务可能会导致宏观经济不稳定。

“考虑到我国同时遇到其他经济问题，如令吉贬值及生活成本随着时间的推移而增加，这种情况确实令人担忧。

理财师建议分配好现金流

至于人民应该怎么做，才能避免因高水平的家庭债务而陷入财务困境？

理财师萧伊妗建议，人民应要量力而为，并分配好自己的现金流或薪资。

分期付款趋势增

她发现许多人注册分期付款计划的趋势逐渐增多。

“分期付款的计划会让消费者认为，每个月支出这“小钱”无妨，依然可以掌握好自己的现金流。”她点出，许多人在注册分期付款计划时，是没有好好思考自己是否真的可以（每月）承担有关费用。

“若消费者注册太多分期付款的计划，就会无形中增加债务。”

此外，她还说，一些人会为了投资而选择贷款，但众所周知，投资具有风险。因此，当投资有风险时，投资者还通过贷款进行投资，一旦失败的话，贷款的利息是很“恐怖”的。

因此，她建议投资者在投资之前，应先思考是否可以承担风险。

她补充，人民也应尽量减低高利息的贷款，如信用卡及个人贷款等。

政府应宣导理财知识

询及政府可以怎样做，才能很好地控制家庭债务时，萧伊妗认为，政府应多向人民宣传理财知识，以增强人民的理财意识。

阿末拉兹曼表示，政府可通过实施各种政策和措施，来解决高债务水平的问题。

“首先，政府可以引入更严格的贷款标准，确保根据贷款人的偿还能力发放贷款。其次，政府可以加强金融知识计划，帮助消费者在借款和管理债务方面作出明智决定。”

“第三，政府可以提供有关协助家庭将现有债务重组到更易于管理的水平。第四，政府可以提供促进人口储蓄的举措，从而减少他们对债务融资的依赖。”

“最后，政府可以加强对非银行信贷机构的监管，这些机构往往会导致高利息个人融资债务。”

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

疫情政局稳定后
马中重新接轨

上一期，笔者谈及我国首相拿督斯里安华早前到中国展开官访，以及与中国国家主席习进平对话，大马有望与中国携手展开更多领域的合作，尤其是开拓区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）的市场，马中两国在产业园区、基础设施、数字经济、旅游业等领域将会取得更丰硕的成果。

对笔者而言，马中友谊源远流长，时间是最好的见证者，马中两国最高领导人的对话，一直是国人翘首以盼的。

同时，这也是自冠病疫情缓和及国内政治局势大致稳定后，大马再次与中国重新接轨。

14年最大贸易伙伴

而在今次的“安习会”后，对于马中两国之间的外交关系而言具有重大的意义，再加上今年是适逢马中建立全面战略伙伴关系10周年，而两国也将于明年迎来建交50周年庆。

另一方面，中国驻马大使馆商务处公使衔参赞张佩东也提及，中国已连续14年成为马来西亚最大贸易伙伴，去年双边贸易额更达到2036亿美元。

自一带一路倡议提出以来，马中两国投资也取得非常丰硕成果，信手拈来就有东海岸铁道计划、马中两国双园等，目前都如火如荼进行中。

高科技投资大势所趋

大马经济过去3年在疫情肆虐下骤然陷入困境，人民生活困难，再加上5年内换了4位首相，政局动荡不安，外资缺乏信心而却步，种种不定的因素，对我国经济复苏犹如雪上加霜。

我国首相拿督斯里安华上任不到5个月的时间到中国进行官式访问，大展其精湛的外交手腕及努力招商引中资。

除了出席博鳌国际论坛以外，他也飞往北京继续访问行程，更是见证19份了解备忘录的签署，总值1700亿令吉，这也是历年来中国对我国最大的投资，而这些备忘录更是涵盖了生物科技、大数据、科技领域。

然而，依笔者看来，当中很多是大势所趋的高科技投资，而要促使这些项目顺利的进行与落实，私人企业与政府机构的紧密配合是必须的。

把握中国数位技术增竞争力

据了解，这些合作项目也包括中国吉利汽车集团将在霹雳丹绒马林设立新能源汽车工业城，面积估计达1000英亩，投资数额为350亿令吉。

吉利也是大马国产车公司宝腾公司的大股东。另外，中国交通建设公司（CCCC）将在大马设立中国以外最大的海外总部，该公司在159个国家拥有业务。其他签署备忘录的中国企业包括华为、字节跳动、环保能源集团光大环境集团等。

成立特委会跟进

与以往历任首相不同的是，安华将成立一个特委会，以跟进与监督中资这笔庞大的投资事宜，种种迹象更是让国人感受到他对中资的重视，包括欲让我国成为中国投资者首选之地，有望今后推动更多我国产品出口到中国。

重中之重的是，我国有望把握中国快速发展的数位技术，来提高中小型企业的生产力和竞争力，以让我国经济注入新动力。

据悉，中国国家主席习近平和总理李强也将在今年或明年官访我国，因此马中的经贸以及外交关系将有望更上一层楼，成为更密切的伙伴国家。

笔者迄今仍对中国国家主席曾在演讲中引用马来谚语“遇山一起爬，遇沟一起跨”以及“甘蔗同穴生，香茅成众长”留下深刻印象。倘若在明年访马，适逢庆祝马中建交五十周年，对两国关系的重大意义不言而喻。

以上这些都是“安习会”后的丰硕果实，更是堪称历来最大的中国对大马投资。客观来看，若能全面落实，将使我国的经济取得“量”与“质”的成长，毋庸置疑的是人民将是最大的受益者。

独家报道：李治宏

明年房市
将稳中有升？

经历了黯淡的2020年，以及超过大半年都处于封锁期间的2021年，2022年的大马产业市场，又会是怎样的一番景象？

10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施，会否如愿为产业市场带来激励？

《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司，为明年的产业市场探路。

产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关，也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的，当整体经济向好，产业市场也连带的看俏。

事实上，打从今年第三季开始，国内产业市场已有走出谷底，渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值，第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

本地知名发展商之一的纳莎TTDI（NAZA TTDI）就预期，大马经济将在明年复苏，而产业市场也将在明年持续复苏之路。

产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出，本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部，预料明年将出现L形曲线的复苏形态，于2022和2023年缓慢逐步的复苏，然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。

西华山卡也是大马房地产中介协会（MIEA）前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说，过去高速增长的日子已不复返，下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势，所以投资者应把握现有的机会进场，趁低吸购，以适时的踏上下一波涨潮的列车。

发展商将推更多工业园

整体而言，住宅和工业产业市场明年料继续向好，办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升，但零售产业则没那么快恢复元气。

尤其是工业产业，在今年表现冠绝各产业次领域后，明年将继续备受看好，料仍将大有作为。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）就指出，基于工业领域持续看俏，发展商将推出更多的工业园。

工业持续蓬勃扩张

集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说，许多企业重新检视地缘性的多元化策略，大马工业活动持续蓬勃扩张。

“无论是巴生谷、槟城或柔佛州，2021年有许多工业产业交易，涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。

“工业领域在2021年表现出色，其中电子商务是这个领域增长的最大推手，市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡，工业设施的租金和价格看来保持稳定。

“在槟城，工业产业主导整个槟州产业市场，尤其是在威南峇都加湾，更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）和腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）纷纷收购土地展开业务扩充计划，涉及的土地面积总和66.32英亩，总成交值1亿5607万令吉。”

在住宅产业方面，邝宝耀预期，巴生谷房产市场继续向好，尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋，但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。

即将竣工的捷运第二路线（MRT2）更势将为巴生谷房市锦上添花。

在柔佛，有地房屋仍是购屋者的首选，而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。

至于槟城，主要房产项目或将集中在威省，尤其是大型发展商如绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）发展的城镇项目。

槟岛则预计将有更多可负担公寓项目，这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。

3利好因素助推房市

大马莱坊（Knight Frank）房产代理部副主管叶洸瑋指出，明年房市有3大关注点，即（一）今年底结束的拥屋计划（HOC）会否进一步延长？、（二）延缓还贷今年杪结束后，会否造成产业脱售活动突然大增，以及（三）发展商或将推出前所未见的促销配套。

他说，3大利好因素则是（一）大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段，各经济领域重启、（二）货币政策保持宽松，以及（三）脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税（RPGT）。

各大产业次领域逐个看
住宅市场

第一太平戴维斯（大马）：住宅产业市场2022年持续向好，原因有三：

一）拥屋计划（HOC）很可能继续延长；

二）6年以上房产豁免产业盈利税（RPGT）；

三）利率继续保持偏低。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）同样基于3大主因，看好房产市场2022年前景：

一）对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港；

二）疫情期间积累的被压抑的需求（pent-up demand）令市场保持强韧；

三）市场信心料回复，前景好转。

更多工业投资

工业产业

大马莱坊指出，基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园，工业产业市场料将保持蓬勃。

该公司资本市场执行董事沈颂能预期，无论是外来直接投资（FDI）或国内直接投资（DDI），工业领域明年预计会出现更多的投资活动。

此外，基于更多的跨国企业分散投资组合，大马是潜在的投资目的地之一，这也预计将会带动工业产业领域的活动。

“随着大马在制造业生态系统中升级，更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序，以提高生产力和减少对外劳的依赖。

“我们也预期，将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管（ESG）相关事务。”

租户主导巴生谷办公领域

办公产业

巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。

大马莱坊指出，在竞争加剧下，留住租户是关键，业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。

该公司企业服务部执行董事郑扬建提到，疫情之下，健康和安全特点是办公空间的主要焦点，料将有更多的建筑物采纳最新的科技，提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。

第一太平戴维斯（大马）指出，基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动，巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。

柔槟办公市场低迷

至于柔佛和槟城，由于需求疲弱，两地的办公市场料将保持低迷。

西华山卡指出，截至去年杪，吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺，雪州则高达约4500万平方尺，两地合共约1亿4500万平方尺，占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。

截至2020年，雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场，约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。

雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%，皆低于全国平均80.2%的水平。

他说，尽管疫情期间，居家办公蔚然成风，但随着经济重启，70至80%的打工族已重返职场，其余20%继续居家作业者大多为跨国企业，因此，办公空间的需求依然是存在的。

零售业料明年复苏

零售产业

在疫情中受创最重领域之一的零售业，料将在明年复苏。

大马莱坊产业管理董事袁美珠指出，零售业者持续自我调整和改革业务，以刺激商业动力和优化回酬，免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。

第一太平戴维斯（大马）同样指出，随着国内外的旅游限制进一步放宽，零售市场料将逐步回暖。

传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之，因此商家们正积极结合线上和线下业务，但不管怎样，这些商家仍会继续经营实体商店。

恢复元气最快2年

西华山卡指出，截至2020年，雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺，占全国1亿8141万平方尺约41%。

然而，同时期，雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间，占全马新增零售空间的63%。

在供应过剩加剧竞争压力之余，零售业还同时面临网购的强大威胁，因此西华山卡预见，零售业最快2至3年才能恢复元气，而且业绩最多也只能回到疫前约70%。

“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品，但却会在线上购买。”

酒店业走势看好

酒店

酒店领域整体表现渐入佳境，投资者信心也逐步改善，久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。

大马莱坊更预期，明年料将有更多的主要酒店转手。

该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说，疫苗接种迅速和解除跨州禁令，令国内旅游开始带动酒店业的复苏，尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。

更重要的是，随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制，国际旅游正在回温，尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡，马新两国开通“空中走廊”，料将刺激大马酒店的需求。

第一太平戴维斯（大马）指出，马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济，也将带动大马半岛西海岸其他城镇，例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业，因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。

邝宝耀强调，大马国门重开，重新允许外国游客入境，仍是我国旅游业的最关键要素。

“跨州旅游限制放宽后，国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖，酒店住宿率自10月开始逐步回升，而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来，酒店住客率将持续向好。”

房价只会涨不会跌

经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后，随着经济全面重启，市场买气逐渐复苏，发展商已摩拳擦掌，准备在2022年推出更多的新楼盘。

纳莎TTDI就直言，该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目，并计划在未来3年，每年至少推出2个新楼盘。

该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说：“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”

房价只会涨，不会跌！

林贤顺指出，基于建筑原材料成本扬升，同时建筑业又持续面临劳力短缺，这将影响未来产业价格，因此产业价格下行的几率微乎其微。

“若今年第四季，产业交易的走势保持正面增长动力，我们预期产业价格将开始强劲复苏。”

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

大马经济正要复苏之时推出新税务，
究竟能为经济带来什么益处？

马来西亚政府在2022年财政预算案中，出其不意地宣布一项名为“繁荣税”（Cukai Makmur）的一次性税务，重挫了许多企业和外资的信心。

根据政府的解释，在繁荣税下，一家公司的首1亿令吉盈利，将继续按照24%的现有公司所得税来征税，但超过1亿令吉的盈利，则必须根据33%的繁荣税来征税。

在我看来，这次的繁荣税就是“惩罚”那些盈利刚开始恢复和营业能力出色的公司，同时也进一步打击外资对我国的信心，赶走盈利超过1亿令吉的外资企业。

试想，在大马经济刚开始要复苏之时推出这样的新税务，究竟能为经济带来什么样的益处？

公司税比邻国高

要知道，相比我们邻国的公司税，马来西亚的24%公司税税率已属于偏高水平，在区域的竞争力也稍逊其他国家一筹。比如新加坡的公司税只有17%，而泰国、越南、柬埔寨和寮国都是20%，印尼则是22%。

而在带动经济、制造就业机会和技术转移等方面，外资的参与是起着至关重要的影响，而吸引外资最重要的因素之一，就是当地的公司税。

如今政府非但没有设法调低公司税，反而再对大企业征收33%税务，再加上政治不稳定、教育水平被众多邻国迎头赶上、政府部门效率低落、还有劳动力成本竞争力减少等因素，绝对会导致大马流失更多的国际竞争力。

事实上，在政府宣布推出繁荣税后，各行各业都出现反弹的声浪，连大马股市也在周一时大幅下跌，足见繁荣税是“弊大于利”的措施。

同时，根据财政部第二副部长雅马尼哈菲兹的估计，繁荣税只能为政府带来大约30亿令吉的税收。

对此，我认为政府与其为了这一点税收吓走外资，倒不如设法改善我国的经商环境，吸引外资，从而增加能征税的对象，甚至呼吁企业和人民捐款，都是可行的方法。

缺乏大型基建项目
料难提振国家经济

另一个让人失望的是，政府并未在预算案宣布推出第三捷运路线（MRT 3）等大型基础建设项目，这对于建筑业这个重要的经济领域而言，并不是一个好消息。

作为马来西亚国内生产总值的主要贡献来源之一，建筑业牵涉与带动多达140多个周边行业，包括建筑材料、运输、装修与室内设计、律师和房地产中介等等，是一个能带来庞大经济乘数效应和制造大批就业机会的行业。

然而，建筑业如今正在奋力从一年多的封锁当中恢复元气，同时还面临着建筑需求疲软、原料价格不稳定，还有建筑合约逐渐耗尽等挑战，情况可谓雪上加霜。

因此，我希望政府重视建筑业正面临的问题，并给予业者适当的援助，否则整个行业都可能失常，并衍生出更严重的问题。

满5年免产业税 15亿建可负担屋
提振房市

不过，政府撤销6年及以上产业的产业盈利税（RPGT），是一个好举措，因为这不止帮助到那些被迫卖房筹钱的卖家节省税务，也可以提振市场房地产市场的信心。

我认同政府计划拨款15亿令吉兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策，这将为低收入阶层提供住处，并促进经济和市场的运转。

重视低收入群需求

我相信这也将鼓励发展商更加重视低收入阶层的需求，并以此为他们打造可负担价位的房屋，为低迷的房地产市场带来活力。

不过，我希望有关政府部门加速可负担房屋项目的审批，以免影响人民的居住问题，甚至经济复苏的脚步。

公务效率拖复苏后腿

如我多次强调，如果政府部门的办事效率缓慢，不止对人民和企业带来很大的不便，同时影响外资对国家的印象。

如今正值各个经济领域逐渐开放，许多企业都准备好复工和推出新项目，失业者也希望就业。

果断改革解决弊病

在此情况下，如果企业迟迟无法从政府方面获得有关准证，将导致项目延迟推出，进而无法为市场带来就业机会和促进经济运转，影响我国复苏的步伐。

另一方面，政府部门的运作效率是外资相当重视的一环。假设一家来大马投资的外资企业必须等好几年才获得准证，这如何不影响外资对我国的信心？

所以，希望政府果断改革，彻底解决这一困扰了我国多年的弊病。