潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

发展商目前已是蠢蠢欲动

日前公布的大马今年第三季产业市场报告显示，整体产业交易总额达571亿5000万令吉，与今年第二季的430亿6000万令吉，按季劲扬了32.7%。

与此同时，各类产业总交易量高达10万8955宗，比第二季则多出14.6% 。以上种种迹象，的确是令人振奋的。

住宅交易量领先

住宅产业交易量继续领先群伦，高占所有产业总成交量的62.9%（共计6万8561宗）；交易额则为283亿6000万令吉，占产业总成交额49.6%。

农务产业交易量排第二，达2万195宗（占产业总成交量18.5%），接着依序为商用产业1万1409宗（10.5%）、发展地皮6590宗（6.1%）及工业产业2200宗（2.0%）。

值得关注的是，工业产业成交量逐季攀升，从今年首季的1749宗及第二季的1986宗，于第三季来到2200宗。

进一步分析来看，在当前全球经济局势不明朗的情况下，外资到我国设厂及询问却是纷至沓来。因此，工业产业除了国内原有的强劲需求外，外资入驻设厂对工业产业的需求也相应增加，并有望创新高。

滞销产业减少3.7%

住宅产业滞销情况明显改善，从第二季的2万6286单位，于第三季减少到2万5311单位，按季减少了3.7%。

滞销住宅产业总值方面，第三季为174亿令吉，比前一季的183亿令吉，减少9亿令吉。

不同价位的住宅产业当中，以售价介于50万至100万令吉的房产滞销最严重，共占了29.4%，涉及总额为50亿7000万令吉。

然而，售价逾100万令吉的住宅产业滞销情况，虽然涉及总值仍高达80亿6000万令吉，但比起上一季的总值83亿7000万，按季减少3.7%。

售价低于30万令吉的住宅产业，滞销单位也高达6955单位，涉及总值为14亿9000万令吉。

这些售价低于30万令吉的滞销产业，包括了市场上的可负担房屋和廉价屋，其中原因是这类产业已有指定的条件及规定，而且只供合格者申请而已。

除了住宅产业以外，被归类为商用产业的服务式公寓，滞销数量从第二季的2万2497单位，于第三季减少至2万2152，按季下跌1.5%。滞销服务式公寓涉及总值，则从191亿3000万令吉下滑至182亿4000万令吉，也同样减少了4.7%。

根据笔者的观察，滞销的服务式公寓整体上从去年第四季至今年第三季都非常明显的持续减少，这些都是产业市场的利好趋势。

滞销服务式公寓
50万以上占61％

美中不足的是，售价50万至100万令吉的服务式公寓，滞销数量仍有接近1万3566单位，涉及总值为101亿6000万令吉。

对笔者而言，这类价格的滞销服务式公寓数量，高占滞销服务式公寓总数的61.2%，这是令人高度关注的。

总的来说，比起前三季的滞销单位和涉及总值，表现可说是每季度都有显著改善。

另外值得注意的是，售价超过100万令吉的服务式公寓，今年第三季滞销数量仍有4974单位，总值为66亿6000万令吉。

不过，比起第二季的5137单位，是按季下滑3.2%。

不得不提的是，随着从12月1日起，我国将与中国落实免签证措施，中国公民到我国则可免签入境30天。这项前所未有的免签政策，将是我国旅游业未来一年的强心针，不但带动整体经济复苏，更有望能刺激房产的投资。

笔者相信，国内发展商目前已是蠢蠢欲动，磨拳擦掌积极部署着种种诱人的考察团，以把握这个千载难逢的机遇。

办公楼商场使用率上升逾70％

根据笔者过去4个季度的观察，发现国内办公楼与商场的使用率都有显著的上升，分别是72.7% 和76.8%。

这也说明了，我国后疫情时代的整体强劲复苏是有目共睹的。

诚如笔者上述提及的，中国公民免签措施将会带动各领域的投资及加强频密互访，产业肯定是最大的获益领域之一。

有鉴于此，笔者相信，产业市场今年第四季的表现将会更胜于前三季，特别是在海外投资者购买100万令吉以上的住宅及服务式公寓方面，有望取得亮眼的表现。我们拭目以待，下期见！

疫情洗礼下，
2017年起处于上升周期的巴生谷工业产业市场于去年放缓，
成交量和总值分别下跌28.6%和13.4%。

成交量从2019年的2361项下跌至1686项，总值则从86亿5409万令吉缩减至74亿9020万令吉。

但仔细分析，平均每宗交易的总值却从2019年的367万令吉，增至444万令吉，显示工业产业价格非但没有下跌，反而持续增长。

事实上，到了今年首季，巴生谷工业产业交易价量齐升，成交量从去年首季的445项增至518项，总值则从19亿1929万令吉稍增至19亿4992万令吉，显示市场已开始回温。

今年首季，雪兰莪州两大工业重镇八打灵县（涵盖八打灵再也、莎阿南和梳邦等）和巴生县工业产业交投保持活跃，各占巴生谷工业产业交易量的25.3%及22.4%。两县的成熟工业市场继续吸引国内外投资者进驻。

跨国产业公司莱坊指出，截至今年首季，巴生谷的累计工业产业库存为4万6154单位。此外，兴建中的厂房和货仓为1420单位，策划中的单位则约有1717个。

多达1万4378个单位或约31.2%的库存坐落于八打灵县，接着是巴生县，占18.3%或8465单位。

然而，谈到未来新增供应，无论是施工中或策划中的工业产业，巴生县都高居榜首。巴生县兴建中和策划中的单位分别为486和924单位。灵县施工中的工业产业为324单位，而瓜拉雪兰莪县策划中的工业产业为301单位。

电商推高物流需求

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中指出，电子商务在疫情中的蓬勃发展，彰显了物流最后一里路交递的重要，推高了物流和配送中心的需求。

巴生谷新落成的货仓及配送中心，包括坐落于武吉拉惹的新兴电器配送中心（建筑面积约24万8000平方尺）及Leschaco物流中心（约13万7000平方尺）、位于巴生英达岛的Tri-Mode货仓（9万2000平方尺），以及哥打白沙罗的EmHub（约66万9000平方尺）。

莱坊认为，整体工业产业市场渐入佳境的走势料将持续，但高度取决于疫苗接种计划的进度，进度越快，就越有助于各类经济活动重启。

随着更多领域将分阶段重新开放，工业产业交投活动将在今年底之前逐步升温。

放眼未来，巴生谷发展成熟地区，包括莎阿南/格林玛丽工业区、梳邦、八打灵再也和巴生工业设施的平均月租料将保持稳定。

莎阿南巴生厂房月租持稳

莎阿南和巴生特定厂房和物流/配送中心的平均月租持稳，其中莎阿南有关产业今年首季的平均月租介于每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙，巴生则介于每平方尺1令吉30仙至1令吉60仙。

巴生谷特定发展项目独立厂房/工业设施的售价，很大程度上取决于其地点、土地面积及使用期限、产业类别及建筑物特点、建筑面积及其他因素。

总的来说，去年杪至今年上半年期间，巴生谷可圈可点的重大产业交易屈指可数。

事实上，我国今年以来随着疫情恶化而先后实行行动管控2.0（MCO 2.0）、行动管控3.0（MCO 3.0）、全面封锁（FMCO）及国家复苏计划，收紧各项防疫标准作业程序，造成外资却步。

在前景不明朗下，发展商、投资者和本地潜在买家都暂时按兵不动，纷纷采取观望态度，宁可先把钱握在手中。

无论如何，在亚洲，大马仍是对高价值制造业和全球服务业者很有吸引力的投资目的地，这可归功于大马卓越的基础建设、电信服务、银行与金融服务、强大的周边支援工业和熟练的人力资源等利好因素，从而营造有利的投资环境。

今年首季，大马投资发展局（MIDA)批准的制造业、服务业和原产品领域投资额达806亿令吉，比去年同期的412亿令吉，飙升95.6%。其中，高达68.1%是外来直接投资，其余31.9%是国内直接投资。上述投资额涉及993个项目，料将合共创造3万2557个就业机会。

结语：发展商应把握商机
策略区推工业产业

电子商务的井喷式增长，刺激最后一里路物流递交活动之余，也推高了物流和货仓的需求，再加上制造业活动的强劲增长，为巴生谷工业产业领域提供强有力支撑，令该领域保持强韧。

顺应这股趋势，发展商们也探讨如何把握工业产业市场的各种商机，包括在莎阿南和英达岛等策略地点推介各类工业用途产业，以迎合不同工业领域的不同需求。

短期内，由于工业发展成熟且交通四通八达的地区土地有限，发展商的其中一个焦点是发展多层楼的工业设施。

这类设施可迎合不同租户的需求，并促进其产品物流的有效性。

一些企业则可能选择在这个不明朗时期巩固业务，脱售现有工业设施，搬迁到成本较低、规模较小的厂房继续营运。