林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

时间是合约的关键

案情

事件演进表

• 8/8/1984： 双方签署买卖协议（24个月内完成兴建房屋）
• 7/8/1986： 房子还没有完工
• 19/1/1987： 起诉人（购屋者）向答辩人（发展商）发出撤销买卖协议的通知
• 1987年5月： 房子竣工
• 9/12/1987： 发展商发出入伙纸

起诉人和答辩人要求法庭确定初步问题：

买方是否可以针对他要求撤销1984年8月8日签署的买卖协议，起诉发展商，因为有关房子在1986年8月7日即竣工日期之前尚未竣工。

买卖协议第7条文阐明，在与该协议所有条款有关事宜上，时间至关重要。

买卖协议第 18(1) 条文阐明， 卖方应在该协议签订之日算起的24 个月内，完成兴建上述建筑物，并交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）给买方。

协议第18条第(2)条文阐明，如果卖方未能及时交付空屋，卖方应立即支付违约金给买方，违约金是按购买价格年利10%（按日计算）来计算。

判决

法庭认为，问题在于，买方虽有权根据买卖协议，获得延迟交屋的违约金，但是否也有权选择解除协议。

1950年合约法令第56条文阐明，如果双方的意图是时间应成为合约的实质要点，许诺的一方未能按照合约规定的时间履行合约，则接受承诺的另一方可以选择撤销合约。

本案中，时间是合约的关键，而合约是可以撤销的。因此，由于该房子未能在协议签订日算起的24 个月内竣工，买方可选择继续履行合约或撤销合约。

根据1950年合约法令第76条文，合法解除合约的一方，有权就因不履行合约而遭受的任何损害获得赔偿。

有权获违约赔偿金

在本案中，如果发展商未能在24个月内完工，购屋者有权获得违约赔偿金，但这并不以任何方式剥夺买方解除合约的权利。

与此相关的是，购屋者已与发展商签订了购买该房屋的买卖协议，并预计两年后搬入该房屋。

因此，购屋者当然会为此做好必要的准备，而这项入住计划的任何改变，都会给他们带来很大的不便和产生额外的费用。

因此，如果房屋没有在指定日期竣工，而且实际上，在向发展商发出终止通知后的5个月后，房屋也没有竣工，而只能在9个月后才竣工，并仅在指定日期的16 个月后才颁发了入伙纸，法庭因此认为，根据法律原则和判例法，买方即原告有权解除与答辩人即发展商的合约。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

房长若不批准延长竣工时间，
这项目或无法完成

在 Bluedream City Development Sdn Bhd v Kong Thye & 184 others 和 5 个其他上诉案中，购屋者通过司法审核，针对房屋及地方政府部长（以下简称房长）批准发展商第二次延期，以展延 17 个月（从42个月延长至59 个月）完成一项屋业发展项目中，服务式公寓中单位竣工时间的决定，提出挑战。

鉴于联邦法院对Ang Ming Lee案的裁决，房长批准延长发展商完成单位时间的上述决定，是否合法？

上诉庭认为：

1.联邦法院在Ang Ming Lee案中，究竟对房长“改变和修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例（HDA）附表H中法定买卖合约条款的权力，作出了什么裁决？

2.联邦法院的判决是关乎房屋总监是否可以延长发展商完成法定买卖合约所订下单位的竣工时间。联邦法院认为，总监没有延长竣工时间的权力，而房长不能将其延长时间的权力委托予总监。

3.虽然房长不得将“放弃或修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例附表H销售合约的权力委托予总监，但部长可自行行使这项权力，这和国会根据第24（2）（e）条赋予他的权力一致。

4.房长不能仅因他将此权力转授予总监的决定被裁定是非法的，而失去了原先所拥有的权力。部长不能委托他需要自己行使的权力。房长“放弃或修改”买卖合约条款的权力依旧保持不变，但必须自己行使。

房长在未听取买方意见的情况下，延长发展商完成单位时间的决定，是否应因程序不当而被搁置。

5.上诉庭裁定，鉴于法律没有明确要求房长赋予买方发表意见的权利，重要的是房长必须公平行事，并考虑到买方的利益。买方则没有义务同意发展商要求的任何延长时间。因此，房长有权在买家不同意任何延期的假设下，继续延长发展商完成单位时间的决定。

6.房长在履行该法案规定的职责时，必须考虑到买方的利益，因为他受HDA的拘束，以保障买方的权利。甚至HDA标题中的序言也指出，HDA是“一项控制和许可马来西亚半岛屋业发展业务、保护买方利益以及与之相关的事项的法令”。

7.在房长决定延长完成单位的时间，是否应以不合理为由而搁置方面，房长没有必要个别或独立的听取众多买方的意见，除非房长对如何最好地保障买方的利益存有疑问。

8.发展商辩称部长考虑了所有相关因素，包括发出了17个月的停工令。后来，此停工令在公共工程局确认工地附近学校的塌陷和裂缝，是源自于因为学校地区的地下溪流，与发展商的疏忽无关，而被取消了。

9.上诉庭认为，建筑业经常可能会出现无法预料的问题，例如恶劣的天气、原材料短缺、或因施工地附近的另一栋建筑物出现裂缝或塌陷，甚至还包括了类似2019冠状病毒病等大流行病，而被令停工。

10.基于此情况下，上诉庭认为，发展商并无意图占买方的便宜。事实上，如果房长不批准延长竣工时间，这个项目很可能无法完成，进而对所有人都不利。当停工令阻止发展商进行任何工作时，发展商只是要求延长竣工时间17个月。

总结

房政部长有权放弃或修改买卖合约的条款，并须以买方利益为前提下，行使该权力。