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建筑总监应勇告犯法者

By Poh Gin,

2024年02月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

建筑总监提控管理委员开创先例

高楼管理一直让人诟病的地方，就是建筑总监极少将犯法者控上法庭，导致铤而走险、公然违法者越来越多，而建筑总监则显然成了无牙老虎。

尽管2013年分层管理法令赋权建筑总监，可以将所有违法者提控上庭，但真正会将违法者提控上庭的建筑总监，绝对是少之又少，甚至给人近乎等于零的印象。

最近在某个群组中，有人就问起，到底建筑总监是否有过提控没有召开首次常年大会，成立共管机构（JMB）的发展商个案？

拒设共管机构被罚

我说，有呀！根据我所知道的，某个发展商就曾因为拒绝召开首次大会成立共管机构而被提控上庭，随后被法庭判处罚款来收场。

除了上述个案，我曾参与的另两个案件，其一就是建筑总监针对发展商所属的管理公司成立共管机构，依然坚持鸠收管理费，而被提控上庭。

管理公司代表在首次面控时，坚持不认罪。但是，当案件第2次过堂时，管理公司代表改而认罪，最终被判罚款。

至于第2个案件，则是发展商在共管机构成立之后，依然坚持以本身公司来鸠收管理费，被建筑总监提控上庭而被罚款。

这两个案件乃是我在担任国州议员时期，通过积极跟进促使建筑总监将犯法者提控上庭的实际案例。至于后来，就似乎少见有其他被建筑总监提控上庭的个案。

在国内其他地方议会，近年比较主动采取提控犯法者，根据我记忆所及，就只有梳邦再也市政厅。

梳邦再也市议会乃国内首个建筑总监，将那些不遵守分层管理仲裁庭裁决的人士提控上庭，并判处他们罚款。

据了解，梳邦再也市议会也是首个针对管理委员会，未遵守建筑总监指示召开常年大会，将这些管理委员提控上庭的建筑总监。

估价师“不曾拿武器”

国内许多建筑总监极少将犯法者提控上庭，除了可能因为未经过有系统性的训练之外，另一原因可能跟建筑总监部门主管的出身背景有关系。

由于这些被派驻在各县市议会建筑总监部门担任主管者，都是隶属财政部底下估价与产业服务局（JPPH），属于文官背景的估价师。

担任估价师，这些人过去一直不曾对任何人采取执法行动，我们又如何要求这些不曾拿过“武器”的人，在一夜之间对所有犯法者采取过硬行动呢？

其次，则是因为这些人不曾受过所需的执法训练，包括如何开档查案、如何传召证人、如何录取口供、如何搜集及保存证据、如何草拟控状？

如果这些官员连最基本的开档查案程序都搞不懂，我们又要如何期许当局把这些犯法者控上法庭呢？

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官员作风不一 管理机构纠纷大

By Yee Ni,

2022年10月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

官员作风大不同，
该如何整顿乱糟糟的管理机构？

国内所有分层建筑物皆归个别地方议会的建筑总监所管辖，然而鉴于各别建筑总监对法律的诠释有别，甚至是处事作风不同，有时不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷，反而为整个事端添乱。

尽管2013年分层管理法令给予建筑总监很大的执法权，但同一条法令，在不同的地方议会却可能有不同的诠释结果，进而可能引发更多新的纠纷。

该法令规定，所有共管机构或管理机构必须由最少3人或最多14人组成。

若因为某些委员辞职，导致剩下的委员不足3人，在这个情况下，这个委员会就会被视为不合法，或相等于自动解散。

然而，当我针对这个问题咨询某位建筑总监时，官员的答复却是这个委员会还存在，只是他们没有法定人数召开会议而已。

建筑总监甚至主张由他们当中选出一人来召开特大。若原本只有4位委员，而当中有两人辞职，建筑总监指只能通过特大选出两位新的业主来填补，而原本的两位委员还可继续出任委员。这简直是完全无视法令的各项规定。

无视法令条款

我向这些官员反映，指这是完全不可理喻的。

我还告诉他们，根据我曾接触的其他地方议会建筑总监，一旦委员不足3人时，建筑总监会立即拉队到这个分层建筑，在社区范围内张贴通告，要求业主提名适当的人选，让建筑总监委员来召开特大。

虽然我尝试举出这些例子来说服这些官员，但他们依然大言不惭地告诉你，其他地方议会的建筑总监可以有不同的做法，但该地方政府建筑总监将会按照他们一向来的做法，让剩下来的委员当中一人来召开特大，并依然所悬空的位子选出所限定的人数来填补。

该名建筑总监完全无视2013年分层管理法令第2附表第2(4)条款的规定，让业主能通过所召开的特大，并根据特大所决定的委员人数，全面推选出新的班底来领导共管机构或管理机构。

房政部须插手

若共管机构或管理机构完全按照建筑总监“错误的指示”召开特大，即使这个特大顺利召开并选出新的领导班底，一旦有业主不满而入禀分层管理仲裁庭或法庭挑战，到时候整个特大岂非要做废？并须重新召开特大，再选出新的领导班底？

看来，负责协调各地方议会建筑总监运作的房屋及地方政府部，有必要重新检视个别地方议会建筑总监部门官员的素质，否则这些素质参差不齐的官员，最终只会让各种管理纠纷火上添油，进而形成一发不可收拾的局面。

检控能力受质疑

除了梳邦再也市政厅之外，很少听见其他地方议会的建筑总监，会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动，很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

地方议会不对付违令者原因

(1) 公务员的陋习或个人习性，不敢轻易得罪有权有势的人

(2) 不懂检控程序，甚至连开档调查的程序也不懂

(3) 没有专业的训练，或对相关法律的掌握不足

(4) 政治干预或来自上头的压力，尤其是针对某某发展商的个案

结果有发展商或管理委员没有按时召开常年大会、没有按时将账目送交审计司、担任管理委员超出限期却不愿主动下台，甚至针对分层管理仲裁庭所作的裁决，完全不当一回事。

反观梳邦再也市政厅建筑总监，不只主动提控所有不遵守分层管理仲裁庭的个案，还将那些违背指示不召开常年大会的管理委员控上庭。他们不只要面对罚款，甚至可能随时被判坐牢，这才能达到以儆效尤的效果。

签查封令 一再推塘

我曾在去年5月向某地方政府建筑总监申请查封令（Warrant of Attachment），寻求对付两个拖欠管理费不清还的业主。

然而，时至今日，这两个查封令一直签不下来，而官员一直以各种借口来推搪。

除了针对拖欠管理费业主入禀仲裁庭，管理层的另一个管道就是向建筑总监申请，由建筑总监签发查封令，让你可以针对拖欠管理费的业主，查封其单位内的流动财产，或是在同一个州属内可以查获的流动财产。

这类查封令无疑相当有效，甚至比通过入禀分层管理仲裁庭或法庭更加省时、省钱又省力。不过，上述建筑总监却以各种属于政治考量的借口，拖延发出查封令让共管机构或管理机构去对付相关业主。

我所碰到的另一个情况，则是当我向另一个地方政府的建筑总监申请查封令，官员竟告知，他们从来没有处理过这类申请，也不知道要如何处理我们所提出的申请。

由此可见，许多地方议会建筑总监部门的官员，确实面对相当严重能力不足的问题。

或许，经历这次全国大选后所选出，并受委为房屋及地方政府部长的新人选，有必要认真看待这方面的问题，并采取严厉的态度去全面整顿才行了。

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起诉建筑总监 文件证据要充足

By Poh Gin,

2022年03月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

要入禀分层管理仲裁庭，
你须自己当律师出庭。

面对建筑总监所做的不合理决定，我们该怎么办？

我相信很多人经常会对建筑总监（COB）所做的决定，或对其所采取的行动有许多怨言。然而，又有多少人敢将建筑总监控上法庭，或是分层管理仲裁庭呢？

事实上，每个地方的建筑总监乃由市长，或县议会，或是市议会主席兼任。然而，市长或县、市议会主席绝对没有时间亲自处理跟建筑总监相关的事务，所以通常会另设建筑总监部门，并由联邦政府委派一位专业估价师来领导这个部门。

在这个部门主管底下，除了联邦政府可能会加派一些公务员之外，其他大多数官员或职员皆由地方议会借调过来。由于所有人的背景不一样，加上他们固有的习性，而且缺乏有系统的执法训练及对法律的认知，建筑总监在决策或执法方面，往往会不尽人意。

有些时候，建筑总监可能会因为误判情况，而作出备受争议的决定。在这种情况下，任何不满的一方就要考虑，是否要对建筑总监采取司法诉讼，或是入禀分层管理仲裁庭了。

要采取法律行动有两种，其一就是通过法庭采取民事诉讼行动，其二则是通过入禀分层管理仲裁庭。至于法庭的民事诉讼，则有两种方式，即直接起诉建筑总监，另一个方式则是通过司法检讨来挑战建筑总监所做的决定。

司法检讨有时间限制

司法检讨有时间限制，即起诉人须在3个月期限内入禀高庭，而且须预先取得高庭的准令才可以入禀。起诉人可以针对建筑总监所做的任何决定，甚至包括不敢采取行动的立场（不敢做决定也可被视为是一种决定），要求高庭撤销或改变建筑总监的立场。

至于民事诉讼，虽然1948机构保护法令有阐明，所有针对公家机构的民事诉讼行动须在36个月时间内入禀法庭，不过2013年分层管理法令第145条文亦规定，若无法证明建筑总监是恶意作出相关决定，则无法针对建筑总监所作的决定（包括疏忽或错漏情形）展开诉讼。

在这种情况下，或许入禀分层管理仲裁庭，就变得既低廉又相较容易的选择。不过，要入禀分层管理仲裁庭，你不能找律师代表你出庭，你须自己当律师出庭，并在仲裁庭跟代表建筑总监的相关地方议会法律顾问亲自过招，这就变得相当有压力了。

不管怎样，若你认为本身有好的原因，必须针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭，你绝对可以随时这样做。通过入禀分层管理仲裁庭，我们无形中将助使建筑总监今后将更细心，而且更负责任地看待任何来自业主或被压制者所作的投诉，而不是完全不理睬、不答复、不行动，甚至有时还不当一回事呢！

入禀仲裁庭需三思

不过，我要提醒各位，若要入禀分层管理仲裁庭起诉建筑总监，我们有时甚至需要再三思考，甚至要在策略上应用得对，否则建筑总监有可能通过仲裁庭反制，而委任管理代理(Managing Agent)来接管你的管理委员会操作。

我曾看过一个案例，雪兰莪州金銮镇有一栋低密度的中价公寓，就因为有一位业主（前任管理委员）针对新的管理委员入禀分层管理仲裁庭，同时将建筑总监列为第二答辩人，裁庭庭主最终判建筑总监胜诉，并裁决由建筑总监委任管理代理来接管整栋建筑物的管理工作。

我也曾协助入禀另一个案件，针对芙蓉金源大厦38年来无法成立共管机构，将发展商及芙蓉市政局建筑总监同时列为答辩人，要求召开第一次常年大会成立共管机构。不过，建筑总监在入禀答辩书（表格2）时，却要求仲裁庭允许建筑总监委任管理代理来接管。

这是2013年分层管理法令赋予建筑总监的杀手锏！所幸的是，金源大厦早于2020年12月顺利召开首次常年大会，并成立共管机构，否则整栋建筑物落入建筑总监手中，最终将导致业主有苦无处申诉的问题。

还有，任何人要入禀分层管理仲裁庭，还要准备面对仲裁庭将时间不断拖长的问题。我曾有一些案件，从入禀到第一次聆讯就要等上超过一年的时间，而且许多案件未必能够在3个月时间审完，甚至可能要拖上一年半载。

总而言之，若你不准备打一场持久战，尽量不要随意把你的案件带上仲裁庭。单是布城仲裁庭，截至2021年12月31日为止，至少就有超过3000个案件因为早前的封城或行动管控令，导致一直无法获得排期审讯。这当然还不包括其他区域所设立的分层管理仲裁庭案件。

若你在入禀过程将文件处理得不够完善，这亦可能导致你最终面临败诉，甚至无法再重新入禀案件的下场。若没有十足信心，我奉劝你不要轻易针对建筑总监入禀仲裁庭，否则你可能会分分钟栽筋斗而不自知。

可入禀表格12
传召建筑总监出庭

除了针对建筑总监入禀仲裁庭，其实，我们亦可考虑针对特定案件，通过入禀表格12要求传召建筑总监出庭，并在庭上让你亲自盘问建筑总监或其官员。

如果是入禀的一方传召建筑总监，他就可以先在庭上盘问建筑总监（Examination-in-chief），随后再由另一方来交叉盘问（Cross-Examination），最后再由入禀一方来重新盘问（Re-Examination），十足十就像律师在法庭上盘问证人的情况。

在盘问证人过后，庭主会让双方有时间准备，然后针对整个案件提呈书面陈词（Written Submission），过后再让双方针对书面陈词提呈书面答复，最后再择定日期宣读其决定。

从这个过程来看，分层管理仲裁庭表面看来似乎很容易，但实际操作起来却显得不容易。有时，庭主还会要求你将整个聆审所需要的过程，通过整理成辑，提呈给仲裁庭。这就是所谓的文件丛集（Bundle of Documents）。

这些字眼听在一般民众的耳中，简直是丈八金刚摸不着头脑。不过，你还是可以事先谘询本身的律师，或者对分层管理仲裁庭程序有经验的产业经理，他们将会给你最实际的专业意见，让你在分层管理仲裁庭取得最终的胜利。