促成土地交易 介绍人可分佣?
2022年03月28日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
非注册地产代理，
是否有权收取介绍费。
如果非注册地产代理向买家介绍一块土地，并促成交易，他/她可否索取该介绍的佣金？
外行人将房产介绍给潜在买家的情况并不少见。问题在于，非注册地产代理的外行人，是否有权就此类介绍收取费用。
在MATAD SDN BHD v. NG CHEE KEONG案中，上诉庭讨论了这个问题。
案情：
a.答辩人有意购买一些土地，承诺向起诉人支付1%的土地介绍佣金。起诉人将答辩人介绍给一个有土地的卖方，该卖方以可观的价格出售。答辩人购买了土地，但拒绝向起诉人支付佣金。因此，起诉人起诉对方，以收回对方承诺的款项。答辩人采取了两项主要抗辩，即：
i.这宗买卖并非由起诉人介绍土地（事实抗辩）； 和
ii.起诉人寻求执行的合约是非法和无效的，因为它违反了1981年估价师、评估师和地产代理法令（法律抗辩）。
b.高庭就这两个问题作出了裁决，并判起诉人获胜。
c.答辩人对高庭判决提出上诉，辩称法官在非法性方面的问题误导了自己。
问题：
该上诉提出的更广义问题是1981年估价师、评估师和房地产代理法令（“该法令”）所定义的“房地产代理执业”含义。较狭义和更直接的问题是，诉讼中的起诉人，是否可以收回答辩人承诺的佣金。
判决：
1.诸如“执业”和“经营业务”之类的词，不是指一个孤立的行为，而是指一个行为过程。该部分还使用“房地产代理”一词。
由此可见，该法令要求当事人之间存在产业代理关系，而在没有这种关系的情况下，该法令便不适用。
2.在本案中，高庭明确否定了这种地产代理关系的存在，但认定起诉人向答辩人介绍了一块土地，就已得到了付款的承诺。
高庭裁定，由于起诉人只知道有待售土地的存在，并且可以让准买家与卖方联系，因此他的所作所为，不可被视为等同于向答辩人提供专业意见或服务的人。
高庭在事实和法律方面都是正确的。它在事实上是正确的，因为文件和其他证据充分证明了它所做的事实认定，并在法律上是正确的。
3.然而，如果建立了令高庭满意的房地产代理业务系统证据，则看似孤立的行为，可能已构成它涉及房地产代理业务。
结语：
1.在决定是否违反该法令或外行人与成功买家之间付款安排的合法性时，高庭会考虑外行人是否以地产代理的身分，从事地产业务和/或是否有任何证据证明房地产代理业务的系统证据。
2.如果付款安排是一次性的交易，且没有证据证明涉及房地产业务和/或此类交易的制度，此付款安排可能不会被视为无效。
