韩国房市 越调越失控
2021年12月3日
韩国年轻人的首尔噩梦-系列4（完）
居者有其屋，
是韩国政府难以达成的梦。
首尔房价，是韩国政府的痛。
还有半年任期的文在寅，公开表示在任期内无法压低房价，是最遗憾的事情；总统候选人的竞选宣言中，也不断着重对控制房市的承诺。
但首尔人已经被高房价压得喘不过气来，面对政治人物的种种声明，他们只想知道，为何房市调控，越调越失控？
首尔房价之高远非一日铸就。
根据澎拜新闻，为稳定房价，从金大中政府到现任的文在寅政府，无不使出浑身解数。在上台之初即承诺“居者有其屋”的文在寅政府，在这方面的施政力度尤甚。
从今年6月1日开始，韩国综合房产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。
政策失败 转嫁人民
但是，韩国政府根据房产的年度评估价，不是实际市场价值对土地和房屋征税，导致税收进一步上涨，人们的租房和购房成本提高，民众怨声载道。
还有韩国网民在社交平台称，政府政策失败，却将房价上涨的责任转嫁给民众。
韩国经济与社会政策智库LAB2050总执行长李元宰批评，文在寅政府最初房产政策的重点有误，对多套房持有者征税并引入贷款限制，旨在控制需求，但结果是抑制销售、挤压供应。
文在寅支持率下跌
但实际上，房产需求不太可控，因为人口不断涌向首尔。直到去年，政府才扭转政策方向，致力于解决住房供应问题。
韩国盖洛普今年7月的民调显示，在51%不支持文在寅的受访者中，房产政策失败被列为最大刺激因素。
一名要求匿名的韩国历史学专家点出：“韩国人投机购房已经丧失理智，政府越调越失控。现在房地产市场面临非常危险的状况，只要美国的利率提高一点，韩国将立马受到冲击。”。
5个暴涨期
他说，从上世纪60年代后半期至今，韩国房地产经历了5个暴涨期，住房问题还曾引发市民暴动。
从第一次到第四次暴涨期，通过房产投机获得的差价分别是20至30倍、5至6倍、2至4倍和2倍，回报率远高于同期的任何行业。
“韩国绝大部分人把住房视为增值财产的一种手段，而不是居住空间。”
超低利率推升房价
另一方面，首尔大学金融学助理教授金东范表示，近年韩国房地产市场过热最直接的原因是超低利率。
韩国央行2020年3月16日将基准利率从1.25%大幅下调至0.75%，后于5月28日再次下调至0.5%，直到今年8月底才结束连续15个月的历史最低基准利率宽松货币政策。
廉价资金助长楼市投机，推高房价，而韩国人在目睹房价极速上涨后认为“最终期限”很快就会到来，届时将负担不起房产，这种恐慌情绪的快速蔓延带来恶性循环，房地产投机进一步加剧首都圈人口和财富的集中度，加深社会两极分化。