独家报道：李治宏
服务式公寓（Serviced Apartment）是大马房地产市场
近年的热门住宅类型，
雪隆、柔佛和槟城等大城市的房产项目
几乎都少不了这类住宅的份儿。
但相信很多人其实并不真正了解，何谓服务式公寓？它和其他公寓有哪些不同点？
事实上，服务式公寓在大马算是比较后期才兴起的住宅类型，而它过去10年发展迅速之余，却也是国内滞销最严重的产业类别！
根据国家产业资讯中心（NAPIC）的2020年产业市场报告，去年滞销的服务式公寓总值高达207亿6000万令吉，滞销总额比住宅产业的189亿2000万令吉还高。
全马滞销的服务式公寓共有2万3606单位，而滞销的住宅产业则是2万9565单位。
而且，与住宅产业滞销情况有所改善恰好相反，服务式公寓去年滞销情况恶化，滞销单位数量和涉及总值分别比2019年增加37.7%及38%。
全国滞销房产柔占半
同样的，未售出的兴建中和未兴建服务式公寓分别按年增长4.2%及6.4%，各达3万5258单位及8153单位。
其中，无论是服务式公寓或住宅产业，柔佛州的滞销总额都是全国之首。
柔州去年的滞销有地房屋和共管公寓达7030单位，滞销的服务式公寓更高达1万6442单位，两者涉及的总额分别是54亿8000万令吉及149亿7000万令吉。
两者加起来的总额合共204亿5000万令吉，恰好是全国滞销房产总额408亿令吉的半数。
就服务式公寓而言，柔州的滞销总额高占全马总额的72%。换句话说，全马10间滞销的服务式公寓，就有多达7间是在柔州！
然而，服务式公寓滞销和供应过剩，其实不只是柔佛、雪隆或槟州的问题，而是全马的共同问题。
原因很简单，服务式公寓不仅在柔佛和雪隆“遍地开花”，就连其他房产发展较不那么兴旺的州属，例如彭亨、森美兰和马六甲等也有大量的这类公寓在如火如荼兴建中。
营收高受发展商青睐
看到这里，读者们心里想必纳闷：既然滞销单位和总额都那么多，明显是供应过剩，为何服务式公寓还越建越多？
一名不具名的产业顾问指出，由于服务式公寓是建在商用地段，通常获准根据地段容积率来决定兴建多少单位，反观共管公寓是建在住宅地段，通常是以人口密度比率，即每亩最多400人来决定兴建多少单位。
换句话说，发展商若选择兴建服务式公寓，可兴建的单位远比共管公寓多，可以取得的营收自然高很多。
这解释了尽管服务式公寓供过于求，但发展商仍一窝蜂兴建更多服务式公寓的一大原委。
6年供应量增3.7倍
NAPIC的数据显示，自2015年以来，大马的服务式公寓供应量增长约3.7倍，达到约28万单位。
征阳集团（SUNSURIA，3743，主板产业股）指出，平均每年新增的4万1300单位服务式公寓当中，大部分已竣工单位主要遍布于国内2大主要产业热点地区，即巴生谷（每年新增2万1500单位）及柔佛（每年新增1万5200单位）。
该公司在一项书面专访中对本报记者说，巴生谷占全国供应量约58%，总计16万单位，接着是柔佛，约8万单位。
针对彭亨、森美兰及马六甲等州属的服务式公寓也越建越多的问题，征阳集团指出，彭森甲等州的服务式公寓大多位于旅游景点为主的地区，目标主要是为游客提供酒店以外的替代住宿设施，而集体或全家一起出游的游客，通常更喜欢服务式公寓。
该公司强调，虽然任何商家和企业都需要扩大获利能力，但重要的是必须承认，这类商业导向的服务式公寓项目因其可负担性和便利性而具有吸引力。
简而言之，服务式公寓发展通常靠近商业中心/活动，为居民提供便利。
须符合4条件
根据雪兰莪州规划指南，只有符合下列4项条件的土地，才获准兴建服务式公寓。
有关4大条件分别是：
（i）有关项目位于中央商务区、
（ii）以公共交通为导向（TOD）的发展项目、
（iii）距离大专院校400米内，以及
（iv）城镇/城市的重建。
此外，服务式公寓的建筑面积和配置相对较小（雪兰莪州规定服务式公寓面积必须是介于550至1000平方尺之间），这意味着有关服务式公寓的价格始终，并以普罗大众为客户目标。
登陆大马仅10年
归类为商用产业
在海外，例如澳洲、纽西兰等发达国家，服务式公寓早在20至30年前即已崛起，但服务式公寓登陆大马不过是约10年前的事。
何谓服务式公寓？它和其他公寓有哪些不同点？
征阳集团指出，服务式公寓是指获得提供服务的住宅，这类服务通常由酒店业者提供。
服务式公寓被视为更喜欢居家氛围而非酒店的游客群体的另类住宿选择。
“在大马，大家对服务式公寓更普遍的理解是建在商用土地上的“共管公寓”单位，而人们口中的共管公寓（Condominium）和公寓（Apartment）则建在住宅地契的地段。
“购屋者还需注意的是，服务式公寓的维修和护理费用（例如门牌税和土地税）受商业费率影响，而水费、电费率则可转换（取决于各州政府的政策）。”
由于建在商用地段上，服务式公寓被当局归类为商用产业，而非住宅产业。
周薏雯
费用比共管公寓高30%
振兴产业（CHGP，7187，主板交通和物流股）总营运长周薏雯指出，商用地段一般上的价值高于住宅地段，因此，服务式公寓的服务与保养费、水电费和地方政府税务如门牌税和土地税等，也比被归类为住宅产业的其他类型公寓来得高。
据了解，服务式公寓的各类费用总和，一般比共管公寓高出25至30%。
那么，一般公众将如何从肉眼辨别服务式公寓和共管公寓呢？
周薏雯指出，由于服务式公寓是建在商用地段，所以一般上它是建在店屋的上方。
她接受本报电访时说，这取决于各别发展商的规划而定，也有服务式公寓是有围篱与保安，但如此一来，则对楼下的店铺较为不利，因为出入的保安比较严密，多少会影响店铺的生意，相对也会影响有关店铺的买卖和租赁需求。
忧高密度住宅涌现
居民反对增容积率
容积率和人口密度比率，对发展商有何分别？
分别可大了。以1亩土地（相等于4万3560平方尺）为例，如果该土地属于商用地段，而地方政府允许的发展容积率为1对10，这意味着，发展商可在该1亩商用地段上，兴建数量等于容积率10倍的房屋，即合共占地43万5600平方尺。
假设发展商动用20%或43万5600平方尺的土地兴建水沟和路径等基本设施，它仍有34万8480平方尺的土地可供兴建住宅。
若该发展商决定兴建每单位建筑面积600平方尺的服务式公寓，那么它可兴建约580间服务式公寓。
另一方面，共管公寓建在住宅地段，是根据人口密度比例，即每亩土地可让多少人居住，来决定兴建多少个单位。
一些地方政府规定，每亩土地的人口密度最高为400人，以大马一般家庭是一家四口的典型例子推算，发展商在面积同样是1亩的住宅土地上，最多只能兴建100间共管公寓。
相对起1亩商用地段可兴建最多580间服务式公寓，若发展商选择购买商用地段及兴建服务式公寓，潜在的收益无疑比兴建共管公寓高出许多。
这也是服务式公寓的面积普遍比其他类型的公寓来得小，建筑面积一般上介于400至800平方尺的原因。
对发展商而言，兴建更多单位的房屋，就有望卖得更多、赚得更多，当然前提是都必须卖得出去。
但对于购屋者、城市居民，甚至整座城市的市容和规划方面，兴建更多的房产单位，导致住宅和人口密度更高，交通更为拥挤，却不是他们乐见的事。
多年前，梳邦再也市政厅（当时仍是市议会）在地方规划草案中，草拟把地段容积率从1比4修订为1比6，影响PJS9、PJS11（双威镇）、SS15、SS16、USJ1及USJ21等地，当时就引发有关地区的居民群起反弹。
居民认为增加地段容积率等同于为发展商开绿灯，以发展更多高密度的住宅楼宇，担心此举牵一发动全身，将来会有更多高密度住宅涌现，引发交通阻塞，进而影响房价。
房产供需未受监管
发展商一窝蜂兴建服务式公寓，到处大兴土木的结果，造成今天服务式公寓严重供应过剩和滞销的局面。
征阳集团指出，服务式公寓滞销的主因是供需错配，这或可归咎于市场与产品定位。
“根据NAPIC数据，约80%滞销单位是售价60万令吉及以上的服务式公寓。若进一步分析，售价80万令吉及以上的滞销单位，占全马服务式公寓总数50%。
“同时，州政府规定每个房屋发展项目须有特定比重土著保留单位，是滞销的另一主因。发展商须保留显著数量的单位来符合这项规定，而要释出土著保留单位，过程繁琐且不容易。”
有舆论认为，地方政府在审批房屋发展项目时，没有严格管制市场已经供过于求的房产种类，也是服务式公寓严重滞销的其中一个导因。
针对这点，征阳集团指出，当局对发展项目的审批，通常侧重于发展的技术层面，例如规划和设计的合规性，与当前的产业市场情绪无关。
“根据我们的经验，一些市政厅已意识到这种顾虑，并要求在审批项目的阶段即调查有关项目所在地区的整体市场情绪，在提交时需要展开独立的市场研究。”
外国人无法来马买房
一些地区的服务式公寓主要买家是外国人，如今疫情持续严峻，加上外国人从去年至今无法到来买房，也是服务式公寓严重滞销的主因之一。
征阳集团指出，基于高档服务式公寓占了滞销服务式公寓的很大比重，这类产品大部分大部分是瞄准外国买家，因为本地人一般较无法负担这类房产，柔州的情况尤甚。
“当前疫情下的旅游限制，令购屋者难以亲临房产项目地点看屋，发展商也难以举办向海外买家的展销会，加剧了向外国买家行销房产项目的压力，因此房产项目的行销采用科技进行，将是至关重要的事。”
林文彬：买家较少。
发展项目须符市场需求
Kim Realty董事林文彬说，要解决服务式公寓滞销和供应过剩的问题，地方政府应建立一个新的机制，即发展商须证明，有关新项目所在地的服务式公寓需求量有多少，因此新项目有必要兴建多少间服务式公寓，符合当地的市场需求。
林文彬也是马来西亚房地产中介协会（MIEA）前主席，刚于6月杪卸下这个职务的他指出，目前的问题是，若发展商计划兴建的服务式公寓被喊停，就会导致整个房屋发展项目喊停，因此当局必须拟订一个新的机制，有效地处理和解决服务式公寓，乃至其他产业供过于求和滞销的问题。
