解构被诅咒的房市梦魇（中篇）
独家报道：黎添华

近年来，我国多宗标杆性判决无疑让发展商步步为营，但一些发酵在即的法案，更是让房产界提心吊胆。然而，这些忧虑，不是因为发展商有错在先，而是一些现实局限和挑战，让他们得承受“非战之罪”。

2018年修订的限制法案（Limitation Act）就是其中一个例子，这个被誉为房产界“计时炸弹”的法案，随时将引发新一轮乱局，即使看起来保障了购屋者权益，殊不知其影响深远，甚至令购屋者本身都受波及。

本报就在了解这个法案之际，意外发现其背后牵扯出来的现象，其实是我国房产界长期面对的问题，只是它被政府忽视了。如果这些发展商遇到的问题不被正视，限制法充其量只能治标不治本，甚至最终带来更不堪设想的后果……

首先，让我们了解何谓 “限制法”。

过去，购屋者在交屋后的24个月（胥视发展商而定）内发现缺陷瑕疵可以立即要求发展商免费修复，而任何肉眼看不到的隐藏性缺陷（Latent Defect），则因为一时无法在24个月房屋缺陷责任期（Defect Liability Period）内，通过肉眼检查发现出来，因此根据过往的1953年的限制法指出，购屋者有权从缺陷发生之日起有6年的时间限制，对发展商提出法律诉讼。

可15年内对提出诉讼

不过，2018年4月，政府通过2018年限制法案（修订）则将6年延长至15年，即，缺陷在首次发生后超过15年，购屋者才无权对发展商提出诉讼。

显然，这对遇到发展商偷工减料的购屋者来说是一种保障，但是，对于负责任的发展商来说却绝对是一场梦魇，甚至对整体房产界带来一发不可收拾的灾难。

这项2018年修正法案中增订第6A条文、第24A条文及第29(2)条文，里头允许购屋者可在发现其单位隐藏缺陷日期算起3年内（24个月房屋缺陷责任期后）向发展商提出索偿。

其中，第6A条文允许购屋者还针对未涉及个人损伤的疏忽个案索偿。

有关法案更特别列出了一些例子阐明这项修订，如，例1：C在2000年向D购买房子，岂料却在2010年发现墙壁有一裂缝而造成严重损坏。

根据专家建筑报告显示，裂缝最初于2002年产生，那么C有权从2010年算起的3年内向D提出诉讼。

例2：C 在2000年向D 购买房子。2005年发现墙壁有一裂缝而造成严重损坏。根据专家建筑报告显示，裂缝是在2002年出现的，那么C有权从2005年算起的3年内向D提出诉讼。

对发展商带来压力

但是，若 C 在2000年向D 购买房子，岂料在2017年发现墙壁有一裂缝而造成的严重损坏。

根据专家建筑报告显示，裂缝是在2001年出现的，C也无权起诉D。这是因为问题出现开始至今已经超过15年期限，哪怕C入住第二年便已经悄悄发生这问题，但其限期早在2016年便结束。

不仅如此，发展商同样会面对共管机构或管理机构，就共管产业范围内，如走廊、大厅、泳池等空间的缺陷提出隐藏缺陷之索偿。

这一修改，看起来保障了购屋者的权益，但是无疑也对发展商带来一定的压力，尤其房屋缺陷不一定就是发展商所造成的。

PAM：时间点未必准确

大马建筑师协会（PAM）主席拿督依祖米就向本报指出，结构性的缺陷基本上可能是建筑设计的问题、施工错误、人为疏漏、缺乏管理维修，以及天灾。

“确实也有可能是因为管理层的疏忽而导致这个可能。”

询及专家是否真的能检验出有关缺陷的确切发生时间，他认为，通过建筑剖析调查确实有可能分析缺陷的表征、原因，以及预估的事发时间，惟，在一些情况下也不一定能准确地查出缺陷实际发生的时间点。

另外，他也强调，有关法令针对的是会带来结构性损坏的隐藏式缺陷，反之任何因为刻意破坏、磨损等损坏则不能在法令下受到保障。

法令针对施工纰漏

“法令针对的是哪些在购买后或检查时看不到的缺陷，尤其是施工纰漏，或偷工减料上的问题。”

值得留意的是，法律保障弱势群体是情有可原的，法庭捍卫真相也是理所当然的，但却可能需要考量几个显示面，如，是否符合现实的业界运作情况、会否导致购屋者索偿无度，肆意诉讼的风气、房产界在这样的环境下会受到怎样的冲击，无不备受关注。

再来，延长至15年的话，其实对于部分不负责任而被谕令清盘的发展商而言，反而有机会逃脱法律责任，显然的，限制法似乎成了双刃剑。

高炳江：环环相扣
房屋有瑕疵勿针对发展商

世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会会长拿督高炳江表示，法令保障购屋者是无可厚非的，对付不负责任的发展商更是理所当然的，不过，若要治标又治本的话，始终需要彻底解读这个现象背后的原因。

首先，偷工减料的发展商打造的房产自然会出现隐藏性缺陷，不过，对于负责任的发展商而言却可能是‘非战之罪’。

他解释，打造一个项目除了发展商外，更涉及了绘测师、工程师、建筑师、承包商，乃至于督工和工人，这环环相扣的背后，任何一方都可能造成隐藏性缺陷，因此将所有责任指向发展商，无疑有欠公平。

外籍劳工严重短缺

“即使发展商一心想打造完美项目、承包商没有偷工减料；而建筑师的设计更是精准无误，工程师也尽心尽力完成，但是却可能败在外籍工人的不熟练上。”

从事这行超过30年的他向本报指出，过去我国在到本地工人的施工下水平获得保障，然而，随着越来越少人愿意从事水泥工，加上受训练的外籍劳工严重短缺下，不少承包商被迫聘请语言不通、技术不高、经验不足，且缺乏专业训练的外劳，加上还因为无法获得延长交屋期，因而导致部分项目出现手工水平欠奉的窘境。

“过去20至30年来，我们很少出现这些问题，因为当时的工人都是本地人，再不就是训练有素的外劳。”

此外，过去也有不少本地人从事督工，但是随着社会普遍认为督工属于3D工作（肮脏、危险、艰难），以及薪水与工作压力不成正比后，有关工作目前多以外劳为主。

据悉，目前的督工薪水介于3000至5000令吉，但是承担的责任却十分大。悲哀的是，这样的情况也发生在工程师、建筑师，以及绘测师身上。

据高炳江发现，目前许多本科生都转往金融领域发展，其中原因就是因为责任与压力过大，和薪水无法成正比所致。

既定印象捆绑发展商

值得一提的是，高炳江也一针见血地点出，很多人在房产出现问题时，自然会将矛头指向发展商，反而忽略了上述的种种现实因素，就此，即使法庭惩罚了发展商，始终仍无法根治这个现象，因为问题的根本是种种的现实局限，而非发展商单方面所引起。

他表示，很多时候，房产界因为这些不负责任的害群之马而让人留下负面的既定印象，加上由于房屋法令向来是社会福利法，疑点利益一定都会归于民众，并以民众的权益为优先考量，因此工程师们往往会在法庭未下判前承受极大的压力。

“负责任的发展商被起诉的话，即便是赢了也只是免去堂费，但是缴付的律师费却远远超过这个数目。这还不包括冗长的审讯压力，以及信誉的损伤。”

发展商越做越沮丧

一名不愿具名的发展商也向本报指出，由于坊间对发展商的既定印象都是负面的，因此一旦出现问题就直接判发展商“死刑”，令他们越做越沮丧。

“如果不负责任的发展商被对付是应当的，但是对认真付出数十年的我们来说，却是很大的一种名誉伤害。毕竟，有时可能这不是我们刻意酿成，而是某些细节在工友那出错了。”

“我们的无奈没有人知道，也不会有人同情，他们只会认为我们赚很多，但这只是好看而已，一点也不好做。”该发展商如此说道。

关于这点，高炳江就语重心长地重申，违例犯法的发展商确实应该被对付，但是现有的法令会否更轻易被滥用？是否忽略了现实的局限与考量？如何处理才能真正杜绝有关问题？这些都需要政府与业者们从长计议。

也因如此，他透露，该会将与房屋部做进一步的商讨，看看如何能在保障购屋者权益下，也能为发展商的发展取得一个相对公平，同时符合现今业界操作的方案。

据悉，结构崩裂的原因有几个，比如温度变化太大造成热胀冷缩、承压度与负载度不足、地震或土崩、建筑材料的化学反应等。

大马建筑师协会（PAM）主席拿督依祖米早前也指出，结构性的缺陷基本上可能是建筑设计的问题、施工错误、人为疏漏、缺乏管理维修，以及自然灾难，因此不一定就是工程师或发展商的问题，但法律诉讼却增加了不必要的精神负担。

下篇预告：多宗标杆性判决，以及因法令而酝酿爆发的案件已经挑起了业界的神经，但他们不知道的是，影响最深的不是发展商或中介，而是另有其人……