日本法律规定，
瑕疵屋闹鬼房都须申报

房子有缺陷或瑕疵，在马来西亚的认知大概就是房子本身有问题，漏水、白蚁、地砖或地板脱落之类。

在日本，房屋称为物件，出过事故的房子就叫“事故物件” （jiko bukken），如果房子有问题，日本法律上称为房屋有“瑕疵”。

同时，房子如果有瑕疵，业主有必要公开，要是房子出租的话，必须阐明在租约上。

瑕疵也分两种，一是物理上的瑕疵，就是上面所提那些手摸得著眼看得到的东西。

根据日本房仲博客“小僧带路”指出，另一种归为心理上的瑕疵，指的是房子内发生过事故，例如发生过自杀或凶杀命案，也就是我们一般的凶宅。

除了真正发生命案，在日本，即使是都市传说，例如说房子闹鬼、旁边就住著黑帮老大…等等会造成心理压力的房子，都可归类为“心理瑕疵”房子。

法律虽然没有明文规定或定义心理上的瑕疵，但一般广泛的认知有约4种：

1.房屋内有“自杀”或“杀人”。

2.因为事件或事故而在房间内发生死亡(车子撞进家裡)。

3.火灾、天灾等等案件。

4.附近有嫌恶设施（坟墓、工厂、黑道的事务所等…）。

他在博文说，房子有问题，业主有告知义务及责任；根据日本的不动产交易法律里有所谓的“瑕疵担保责任”，简单来说，如果签约时卖方没有明确说明，买家之可以解除合约，甚至是索赔。

这保障也不是非常严密，因为法律没有明确规定需要告知的年限，披露凶宅只有公认的法定年限，租屋3年，买卖5年，以命案发生年份算起。

就是租房子的话，业主需要披露过去3年内是否发生过事故，出售的话就以5年为基准。

但是，业主只需要告知事故发生后，第二手承租或买下单位的人，但却不需要再转告下下手。

也因为这样，很多业主会借用亲友的名字先“租”下事故房子，之后办手续退租，过度一段时间才再转租给另一人，以此来避开披露事故的规定。

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