香港“劏房”也在大马上演？
2023年04月30日
“劏房”代价大
丰厚利润引人以身试法
独家报道：何燕羚
百物涨价使国人生活备感压力，消费力和经济条件都减弱，更多无能力购屋或租下整间屋子者，逐渐趋向与陌生人分租被业主间隔的房间，以减轻租房负担。
但与此同时，社会新鲜人的住宿需求非常大，有数据显示，每月在互联网上询问租房的人次达到80万，相较3年前激增超过1倍。
正因如此，国内开始出现涉及大肆改动房屋内部格局， 以分隔出更多房间（分隔房间，或香港俗称的“劏房”）的形式出租，且租金高昂。
且不说“劏房”可能获取的丰厚利润，即使是合法的房间分租，租金回酬动辄可比出租整个单位高出50%或以上。
但也许大部分人都不知道的是，没有根据条例改造屋子或划分屋内间隔，可能会抵触两条现有法令，即1984年统一建筑物法和1976年地方政府法令，若罪成，将面临轻则罚款最高2000令吉，重则可能坐牢不超过6个月的惩罚。
勿以身试法
非法改造屋子代价大
大家想必在香港连续剧看过所谓的棺材房、笼屋、劏房等“另类”住宅，房间没有窗户，一丝阳光、一口新鲜流通的空气也不能透进房，居住条件极差。
一些屋主为了赚取更多租金，改变原来的房屋结构，空间原本只能住一户人，通过分隔租给几户甚至十多户人家，人满为患。
这种情景也开始在大马上演。早前就有名屋主将屋子分隔成“劏房”出租，甚至连阳台也被“装潢”成房间出租，且租金高达600令吉。这或许会令许多业主感到心动，而想要依样画葫芦；殊不知，这已引起政府的关注，而违法改造房屋者更可能付出坐牢6个月的惨痛代价。
但为何仍有不少人以身试法？原因很简单，“劏房”可获得的丰厚利润实在太诱人了！
且不说“劏房”可能获取的丰厚利润，即使是合法的房间分租，租金回酬动辄可比出租整个单位高出50%或以上。
手上管理超过500间分租房的房间分租商Sublet Doc创办人邝国智，向《南洋商报》读者分享如何通过合法分租，获取高租金收入的案例。
每月80万人次询问
邝国智接受本报专访时说，疫情过后，国内房地产市场已从过去的买房自住，转变为以租房为主的导向。
根据线上房屋出租平台iBilik.com数据，目前每月租房询问人次达到80万，相较3年前的30万人次激增超过1倍，预计未来5年租房趋势将持续高涨。
“加上我国人均收入偏低，仅2%大学毕业生取得5000令吉的月收入，20到34岁的平均收入只有2600令吉，一般收入的30%用作房租，这样一来，这族群根本难以负担承租一整间屋子。”
与此同时，租房需求的上涨，却令国内开始出现部分屋主及“包租公”没有遵守房屋建筑法令，改造屋子或划分屋内间隔，以香港“劏房”（分隔房间）的形式出租，且开出天价般的租金。
更改结构须3方同意
尽管我国现有法律框架并不像国外般，拥有住宅租赁法令（Residential Tenancy Act，简称RTA），规定房间是否可以分租，但事实上，改动屋内结构不仅要先问过3个单位，“包租公”或“包租婆”要分隔房间也须先获得屋主同意。
更甚的是，根据1976年地方政府法令，屋主或分租者须合法及合理地改建房子内部，尤其不能过度拥挤，危害住户的健康或造成生命危险，否则屋主或二房东会被提控，一旦定罪，可被罚款不超过2000令吉或监禁不超过6个月或两者兼施。
换句话说，擅自分割房间的屋主或“包租公”，分分钟可能“偷鸡不着蚀把米”，被罚款之余还可能要坐牢。
法令阐明，如果触犯1976年地方政府法令被定罪后仍重犯，将须缴付更多罚款，即每天罚款不超过100令吉。
2法令对付“超租”
邝国智坦言，房间分租在大马非新鲜事，可惜至今仍未有相关的租赁法令约束或管制，而许多屋主也不了解1976地方政府法令及违反该法令的后果，导致一些分租商放肆地改建房屋内部，甚至罔顾租客的安全，出现“超租”的恶劣情况。
事实上，国内开始出现“劏房”的现象已引起有关当局的关注，而涉及的人士随时可能被当局援引法律对付。
地方政府发展部长倪可敏早前就促请民众，一旦发现有“劏房”的情况，必须向地政部举报，该部即会派官员调查及采取进一步行动。
他指任何人要在现有建筑物修建或增加建筑，须根据现有房屋建筑法令，向地方政府、即县议会、市议会或市政厅申请。
邝国智说，我国仍在草拟住宅租赁法案，目前处于咨询意见阶段，一旦在国会通过成为法令，即能通过法律管制分租市场，揪出不守法的害群之马，让住宅租用市场恢复正常运作。
而在RTA生效前，房东和房客之间的租用合约（Tenancy Agreement）就是一切的依据。
违规分租属僭建
邝国智解释，1976年地方政府法令下，过度拥挤的定义，是指每350立方英尺的空间，拥有超过1个成年人的比例。
“例如，我们的住宅单位面积500平方尺 x 10平方尺高度= 5000 立方英尺的空间，除于 350 立方英尺，就是最多只能容纳14名成人。”
他补充，根据1984年统一建筑物条例（Uniform Building By-Laws 1984），也有清楚列明房间的面积规定和消防规范，不符合规格的分租房，即属僭建，不要以身试法。
房间面积规定和消防规范
· 第42条文阐明，房间面积不能小于6.5平方公尺(70平方尺)，房间阔度须至少2米(6.5尺)。
· 第39条文阐明，每间房一定要有窗户，或者要有冷气或抽风机（条文41）。
· 走廊和出口保持畅通无阻，宽度至少为1.2米(4尺)。
· 大门进出两侧1米范围内不得存放任何物品。
· 逃生路线上的门，必须朝逃生方向打开。
· 通往阳台或外部空间的通道须有足够宽度，发生紧急事故时，消防人员和救火设备可轻易进入。
· 阳台必须保持整洁，1 米范围内不得存放物品。
· 阳台要有栏杆，且必须坚固，能支撑成人的重量。
分租前需咨询3单位
1 公寓或建筑经理或物业管理公司
虽然2013年分层管理法令第28和29条文未阐明，房间可以或不可以加间隔，但第27条文阐明，进行间隔前，须获得管理处的批准。
2 住宿条规或共同契约书
共同契约书是一份有关业主的权利及责任的文件，具有法律效力，清楚列明业主、住客、租客及物业管理公司，就公寓的私人地方、公用地方及设施等的监管、行政、维修保养和管理方面的权益及责任。
若共同契约书里没写到不能加间隔，则表示业主可做间隔进行分租。
3 共管机构
根据2013年分层管理法令第32条文，共管机构亦有权干预房屋装修，必须仔细查询内文是否说明不能做间隔。
共管机构是在发展商交屋给屋主后的12个月内，举行第一届常年大会时成立，以接管公寓的管理工作。
共管机构是屋主成立管理机构（Management Corporation）前的管理单位，委员包括发展商代表和屋主。一旦屋主拿到分层地契和成立管理机构，共管机构将解散。
李崇珲表示，如果以上3个单位都放行，业主可开始向公寓的管理处申请装修批准，完成间隔后，再让管理处做房屋检验。
包租再分租须屋主点头
包租房屋再分租，须得到屋主同意，否则可被起诉不尊重租用合约精神！
分租大致分两种，一种是各租客直接与屋主签订租约；另一种是由一位租客包租，再代为分租，由该租客与各分租户签订租约，意指二房东。
二房东可以是分租单位住户之一，亦可以另有居所，纯粹是为屋主代管物业。
坊间大部分租约皆没有明确条款，禁止租客分租，若原租客在未征得屋主同意即擅自分租，是否可行？
答案是：不行。
李崇珲说：“即使租用合约内容没有限制分租的条款，原租客也无权随意分租，或为单位进行间隔等其他改动，原租客须获得屋主同意，不能隐瞒分租，否则屋主可以起诉要原租客马上拆除间隔。”
他指出，作为分租客，为求自保，须了解二房东是否确实有分租权，最理想的情况，当然是屋主、二房东、分租客三方都了解各自的合约责任，以免屋主日后突然发现单位用作分租，与二房东起争执，影响分租客起居，破坏整个居住和谐。
他续称，分租客决定分租前，可要求二房东出示主租约，以了解主租约的年限、分租权等条款，最重要是屋主姓名和物业注册上相同，确保自己是在合法情况下分租，以及分租约的有效性。
举例，如果原租约期限仅1年，但二房东与分租客却签订两年的分租约，有关分租约将无效，也可能失去法律效用。
李崇珲说，但二房东也有权拒绝出示原租约，若对方一再坚持不公开相关内容，分租客有必要加以谨慎，避免跌入分租陷阱。
设独立电表避纠纷
房间分租到底是纠纷的根源，抑或住宿的解决方案，值得人们深思。
电费是分租客之间最容易引起纷争的事宜，屋主须配置独立智能电表，以减少日后的各种烦恼。
李崇珲说，该公司拥有完善的租客过滤系统，筛选好的租客，包括分租客之间的观念、价值观是否一致，同时把所有事项详细列明在租约和住宿条规，包括清理服务、维修服务、家具配置、可否养宠物、可否提早退租等，日后就可以合约和住宿规定来保障双方利益。
“当中，电费如何公平分摊，是分租业务里最容易引起的纷争，建议屋主须在各别房间配置独立智能电表，电费缴付根据租客的用电量，双方无需为电费太贵或不够透明等问题争执不下。”
他指出，智能电表并不会干扰总用电量，屋主私下安装不算违法，成本也不高，每个约150令吉。
倡设协会监督规范
通过提供价格低廉且租期灵活的租约，令分租商机应运而生，同时也带来诸多纠纷，在RTA未生效前，业者间自发组织马来西亚转租经营者协会（MASO），互相监督，规范市场秩序，让市场健康发展。
由于分租经营的门槛不高，过去几年房产领域各类推广投资课程非常活跃，吸引许多房产投资者入场经营分租，导致市场出现大量的分租房源，素质良莠不齐，衍生出各类的投诉和纠纷。
为了让分租市场能在正轨上持续发展，分租商自发性成立马来西亚转租经营者协会，自我约束和互相监督。
马来西亚转租经营者协会是政府认可的第一个房间转租协会，会员包括分租商和业主，有超过500名会员，专为分租相关的冲突提供解决方案。
