黄伟益
产业管理顾问

我最近针对一些隐藏缺陷（Latent Defect）个案寻找资料时，意外发现我于2018年4月3日在国会下议院参与辩论时，联邦政府所提呈修改的1953年时限法令。

联邦政府当时通过2018年修正法案，增订第6A条文、第24A条文及第29(2)条文，让所有购屋者可在24个月房屋缺陷责任期（Defect Liability Period）过后，即在发现其单位隐藏缺陷日期算起3年内，向发展商提出索偿。

15年后不能索偿

新增订的第6A条文允许购屋者，针对未涉及个人损伤的疏忽个案索偿。若一名购屋者于2000年购买屋子，直至2010年才发现屋内出现裂痕，并对其墙身构成严重毁损。

经过专家鉴定之后，确定这个裂痕于2002年已出现，那么屋主仍可从2010年算起的3年内索偿。

反之，若屋主于2017年才发现屋内出现裂痕，并对其墙身构成严重毁损。经过专家鉴定之后，确定这个裂痕早在2001年已出现，但屋主却长达逾15年内未曾索偿，因此不得入禀法庭寻求赔偿。

至于新增订的24A条文，则允许相关购屋者若因为本身残障而无法索偿，他可以在本身残障康复日或死亡日算起的3年内提出索偿（死亡者则通过他人代表入禀）。不过，任何人皆不能从隐藏缺陷出现日期算起15年后才索偿。

所谓的15年期限，乃是从隐藏缺陷出现的那一刻算起，而非以购屋日期为准。这意味着，发展商可能要面对超过15年的隐藏缺陷责任期。这对于很多发展商而言，简直就是一个漫长的梦魇！

随着国会修订的1953年时限（2018年修正）法案在2019年9月1日生效之后，任何在这之前未入禀的索偿个案，购屋者如今可以依据新的法令来入禀法庭。至于之前入禀并还未审结的诉讼个案，则必须依据修正之前的1953年时限法令来聆审，即购屋者只能在缺陷出现日期算起6年内来索偿。

对于那些不负责任而被谕令清盘的发展商，他们反而有机会逃脱这个法律责任。反之，对于绝对负责任又不愿信誉受影响的发展商，他们则可能会面对一些购屋者索偿无度的烦恼，甚至许多购屋者会对他们屋内缺陷提出无限上纲之索偿。

除了购屋者会针对屋内缺陷索偿，发展商同样会面对共管机构或管理机构，针对共管产业范围内，包括大厅、走廊、游泳池等地点所出现的缺陷，皆提出隐藏缺陷之索偿个案。这种情况确实让许多发展商倍感压力。

隐藏缺陷定义模糊

其实，我国除了修订1953年时限法令，让购屋者或管理层能有更长时间，针对隐藏缺陷所构成的破坏索偿之外，我国未制订类似英国的1986年隐藏缺陷法令。在这种情况下，何谓隐藏缺陷就变成一个定义相当模糊的问题了。

举例说，我所购买的屋子客厅有两块地砖凸出来，这算是隐藏缺陷吗？

若按照2018年所修正的1953年时限法令，整个法案未针对隐藏缺陷给予任何定义。我们只能根据第6A条文所提供的附加说明，了解到隐藏缺陷意指是对整个墙身构成严重毁损的裂痕。

同样地，若某业主投诉其楼上的单位导致其单位天花板漏水，而楼上单位的业主则以本身未曾入住这个单位，或未曾针对其单位展开任何装修工程为由，不愿对漏水事件负起责任。

那么，楼上单位业主又是否能以隐藏缺陷为由，向发展商索偿呢？

分层管理法有规定

事实上，2013年分层管理法令既有规定，管理层应如何处理楼层单位之间有关漏水的投诉。若楼上的业主不愿修理，楼下单位有权入禀分层管理仲裁庭，要求楼上单位业主修复，或要求管理层代为修理。

大家须了解，任何针对隐藏缺陷的索偿，都是不能通过入禀分层管理仲裁庭，或是通过入禀房屋仲裁庭来寻求解决。即使楼上业主不愿意负起责任，反而尝试把责任推给发展商，楼下业主仍可通过入禀分层管理仲裁庭，要楼上业主或管理层负起修复责任。

证明缺陷责任期内出现

发展商难辞其咎

所有要入禀房屋仲裁庭的索偿个案，购屋者首先须确定其单位所出现的缺陷，乃是在24个月的缺陷责任期内出现。即使这些缺陷可能在24个月才被发现，但若购屋者能证明这些缺陷早就存在，发展商就难辞其咎了。

同样地，购屋者无法援引经过修正的1953年时限法令，以隐藏缺陷为由在24个月缺陷责任期过后，入禀房屋仲裁庭要求发展商负起相关责任。毕竟，这个1953年时限法令只能用于入禀法庭的索偿，而不适用于房屋仲裁庭或是分层管理仲裁庭。

任何要入禀法庭的个案，举证的责任是在于索偿的一方，而不在于发展商或管理层。任何要索偿的业主，就必须根据法庭的严格要求，通过各种有利的证据来证明其屋内的缺陷，乃属于隐藏缺陷而不是一般的缺陷，否则发展商可以轻易向法庭申请来驳回您的申请。

滥用索偿恐得不偿失

尽管2018所修正的1953年时限法令为您开了一条新路，让购屋者能以隐藏缺陷为由，向发展商提出毫无节制的索偿或修复要求，但是若购屋者认为单靠这个理由就可以让发展商乖乖就范，我担心这个情况可能会适得其反，甚至可能会让购屋者最终得不偿失。