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国家基建项目 公私合作更佳

2022年11月7日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

国家大局为重,
新政府勿推翻基建项目…

2023年财政预算案10月7日提呈国会3天后,国会就被解散,吹响第15届全国大选的号角。

虽然这次国会的解散并不完全在大家的意料之外,但此举还是让我国如今的政治局势蒙上一层雾霾,再加上国家经济增长放缓的前景,很多企业和投资者的信心都被动摇了。

以股市为例,外国投资者于9月和10月不断地从马股撤资,显示外资对大马如今动荡的政治局势感到担忧,因而选择规避风险。

这都是大马如今的政局与经济发展前景晦暗不明所致。即使2023年财政预算案公布了许多优惠措施和重要基础建设发展,但这些政策最终能否实行还是未知数,因为这还要取决于大选之后所组成的政府,在执政后是否愿按照前朝政府的规划行事。

基建项目推动经济

在我看来,虽然这次确实是一个大选预算案,但当中也涵盖了不少很关键的基建项目,包括捷运第三路线(MRT 3)、柔佛新加坡捷运系统(RTS)和泛婆罗洲高速公路等。

对比同在预算案当中公布的各种补贴和援助金,这些涵盖于950亿令吉发展开销底下的项目,能在明年为经济发展带来更大的推动力。

而且,鉴于大马明年经济增长预计将放缓到4至5%,低于今年有望取得的6.5至7%,我认为这些基建项目的推出和实行是必要的。

这是因为,这种规模庞大的发展项目能创造成千上万的工作机会,并带动一系列相关行业的发展,其带来的经济效益会更加显著、广泛和长远,从而帮助我国实现永续的经济增长。

所以,不管是大选后何者执政,我希望执政者都能以国家大局为先,切勿因为政治报复而盲目否决好的举措和项目。

以怡克伟士(EKOVEST)建设的斯迪亚旺莎班底大道(SPE)为例,这条高速大道因其永续环保的设计,获得了大马建筑业发展局(CIDB)颁发永续基建评估(Sustainable INFRASTAR)卓越奖。

这条大道是通过精明的规划,在最短的距离内将雪隆区的现有大道连接起来,以更环保和有效率的方式创造出四两拨千斤的成果,并带来许许多多的就业机会,尤其是土著同胞从这样的基建项目得到的工作机会,往往是最多的。

再加上这类型基建项目从规划、建设到日后的管理维护,都是长达数十年的过程,因此能为国人提供长远且稳定的工作。

相比政府在预算案中的大笔拨款,由私人企业主导的基建项目反而能以最低的成本,创造出最大的效益。

公私合作效益高

与此同时,我想要再度呼吁,在发展这些基建项目时,政府应一律采用公私合作伙伴关系(public-private partnership,简称PPP)的模式来进行。

PPP的模式能让政府通过私人企业的专业技术和资深经验,以最低的成本和最有效率的方式将项目完成,从而达到以最少资源创造最多效益的效果。

反之,如果是全盘交由政府部门负责,往往会出现规划失误和贪腐垄断等弊病。比如有些官员缺乏这方面的专业知识,又为了盲目追求庞大的规模和气派的设计,结果导致政府最终必须投入过多的资金,打造出一个投入成本和实际效用不成正比的“白象”工程。

而且,这样的方式往往也会衍生出贪污的问题,因为一部分官员往往会包庇有关联的承包商和追加预算,然后也让趁机自肥。

假设是让追求效率和业绩的私人企业负责,就可以大大减少这方面的问题。

这是因为,这些企业能够带来更专业的设计和规划以及更具竞争力的造价预算,而且在效率和品质方面有着更严格的要求,所以最终的成品会更加实用和永续。

所以,在如今政府资金与预算不多的情况下,PPP可说是一个值得政府更广泛采用的有效方案。

投选真正领导者

随着大选的投票日即将到来,我呼吁选民们履行本身作为大马公民的义务,投下手中能决定国家未来发展的一票。

同时,我也希望大家能抱持谨慎和理性的态度,选出能真正带领马来西亚走出困境、迈向永续发展的领导者。

虽然我国如今已有了反跳槽法令,保护人民的委托不会因为政治青蛙而遭到背叛,但我还是希望各位选民认清那些跳槽的“惯犯”,思虑再三才决定是否将手中神圣的一票投给毫无礼义廉耻的政客。

另一方面,我也希望各个政党都能共同维护选举的公正和透明,而且无论哪一方胜出和落败都应保持君子风度,切勿暗地里千方百计想要篡改结果,确保接下来5年的政局和经济发展的稳定。

 

 

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JMB线上大会引法律争议

2021年05月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

随着政府重新实施行动管控令(MCO),这无疑让许多原订召开常年大会或特别大会的共管机构(JMB)或管理机构(MC),必须重新调整他们召开大会的时间表。

许多共管机构或管理机构所面对的最大问题,就是他们当中绝大多数的任期都已超过15个月,却一直苦无办法召开大会。

即使房屋及地方政府部早前所推出的标准作业程序(SOP),政府只能鼓励共管机构或管理机构召开线上大会,但线上大会始终有其技术上无法解决的问题,以及法律上无法克服之争议。

确保与会者身分

举个例子,若管理层通过线上召开大会,我们其实很难确实躲在荧幕后的投票人真正身分。一般上,许多人都会选择屏蔽,确保录像机不会摄录到其“庐山真面目”。然而,要召开类似大会,我们首先要确保这个人的真正身分,并确保他不会在半途开溜。

根据2013年分层法令规定,若业主本身无法出席,他可以授权委任另一人代表他出席这个大会,并在大会过程中投票。这个人必须全程参与,而不能假手于人来帮他投票。如果这个人选择用屏蔽方式参与大会,我们又如何确保这个人的真正身分呢?

其次,召开线上大会亦出现监督投票过程的难处。例如,当业主在这次大会决定要从10个候选人当中,推选5人担任管理委员。我们又要如何确保出席的业主或他们的授权代表,将不会有人投票超过所规定的5次呢?

如果当中有人投票超过5次,负责召开或主持大会者又能否即时通过系统探测到这个问题,并即时阻止整个情况失控,以免有人较后挑战大会合法性,进而导致整个大会沦为非法并须重新召开过。

到今天为止,我不晓得为何房政部表现得如此迟缓,在这个问题上似乎显得一筹莫展。由于2013年分层管理法令属于国会所通过立法,因此任何修订皆须回到国会去提呈,始能通过。

部长应冻结法令条文

房政部长绝对无权绕过国会,通过宪报颁布任何条例来修订2013年分层管理法令的任何条文。不过,部长有权通过在宪报颁布,中止或冻结任何法令条文暂时生效。

依我的看法,部长有必要暂时中止或冻结相关法令条文,让委员会任期即使超过15个月亦不会构成违法,以及大会即使改以线上方式召开,亦不会面对其合法性被质疑。

即使现在国会因紧急状态而无法召开,但部长仍可以通过首相劝告国家元首,通过御准紧急法令来修改2013年分层管理法令,否则许多委员将因为无法在15个月内召开大会,而被逼面对业主通过入禀法庭或分层管理仲裁庭来挑战其合法性的宭境。

SOP不能逾越法令

不久前,我代表某位业主出席Vista Kiara管理机构所召开的特别大会,另一位业主因迟到而被管理层以超过场地所限制的人数为由,拒绝让他进入会场出席大会。

面对这种情况,我就跟管理层争论,并告诉对方,政府配合MCO或有条件管控令(CMCO)所推出的防疫标准作业程序,完全是没有法律依据。由于这些标准作业程序没有通过宪报颁布,因此不能视为法律,亦不能以此来逾越2013年分层管理法令的各项规定。

我还告诉对方,既然政府所制订的SOP不是法律,如果这位业主符合资格却被拒出席大会,我们可以随后入禀法庭或分层管理仲裁庭来挑战这个大会的合法性。

于是,我就问管理层,何为大会现场所限制的人数?对方说80人。

我当时心想现场肯定有超过100人。如果管理层坚持不让这位业主出席,我们就会反过来要管理层把所有多余的人从会场赶出去。管理层眼看情况不妙,为了避免让整个情况愈演愈烈,最终答应让这位业主进入会场。

大会合法性或被挑战

这就是许多共管机构或管理机构所面对的两难问题,不管是召开线上大会还是线下大会,都会面对合法性有可能被人挑战的下场。一方面要控制人数来达到防疫效果,另一方面却担心有人被拒入场,愤而搞到大会沦为不合法。

如果这个共管机构或管理机构所管辖的高楼或分层建筑,业主之间向来都和谐共处而没有太多纠纷,其所召开的大会一般上都不会产生任何问题。但是,对于那些向来关系紧张,并随时会闹到剑拔弩张之大会,看来线下召开大会还是最好的选项。

建筑总监回答含糊

鉴于许多共管机构或管理机构因MCO无法如期召开常年大会,当管理层致函相关地方议会建筑总监并寻求将大会延期时,建筑总监往往给予似是而非、模棱两可的答案。

这是因为2013年分层管理法令,还是当前唯一有效的法律,而建筑总监绝不能在违背法律的大前提下,轻易批准大会一再延期。

毕竟,共管机构或管理机构,一般上都需要3至4个星期的筹备期,才能让常年大会或特大顺利召开。一般召开的大会需发出至少14天的通告,若管理层要提呈并通过附加管理条例,则需至少21天的通告。

若再加上准备大会通告、复印相关文件并将通告全面寄出去,则肯定要一个月的时间。我们往往会因为计划赶不上变化,导致辛辛苦苦所安排的大会,最后一分钟则因为MCO或EMCO等因素而告吹。

要如何一劳永逸解决这个问题?看来,房政部有必要将2013年分层管理法令某些条文松绑,或是中止或冻结让一些法律条文生效,并赋予建筑总监更多的斟酌权,否则这将导致业主跟管理层之间的关系更进一步恶化。