利率飙升引发项目贷款出现违约

说到商业地产市场崩裂造成的冲击，全球很少有哪个国家的投资者会像韩国投资者这样受创沉重。

就在新冠疫情导致商业地产价值暴跌不久前，韩国的养老基金、保险公司和资产管理公司刚刚在全球市场布局，向这个领域投入了数十亿美元资金。

不过，从亏损数据来看，韩国的券商——尤其是小型券商——在首尔引发的担忧最为强烈。行业监管机构金融监督院一位官员表示，该机构在关注事态发展，对证券公司的监控尤其密切。因谈论非公开事宜，这位知情官员要求匿名。

金融体系稳健

该官员称，金融监督院进行的压力测试显示金融体系整体稳健，但券商目前引发的担忧最多，因为他们近几年建立的风险敞口最大。

一位因探讨敏感话题而要求匿名的国际银行家表示，这些公司似乎没有完全了解他们对房地产买家发放的高风险贷款所隐藏的危险，他们的重点放在了尽可能多地获得交易上。

这些券商的资产负债表受损迹象已经浮现。信用评级公司NICE投资者服务公司估计，券商行业规模14.1兆韩元（约489.5亿令吉）海外地产敞口中有超过20%面临违约风险——随着开始到期的贷款和投资数量增多，这个数字势必会攀升。

虽然银行家和分析师普遍认为，大型券商有足够的资本来消化潜在损失，但对小型券商健康状况的质疑声日渐升高。小型券商尤其易受冲击，因为他们已遭受过来自国内的房地产危机冲击，利率飙升引发与所有类型项目相关的贷款出现违约。

“证券公司寻求更高收益”，而且“房地产通常被认为是中等风险”，曾研究韩国金融体系的亚洲开发银行经济学家朴辛扬表示。

朴辛扬认为一些券商面临着“流动性问题”，因为他们寻求以更高的利率为到期贷款再融资。她说，“可能问题更大的将是那些规模较小的机构”以及一些散户投资者。

这一问题引起了专注于不良资产的外国投资者注意。两位不愿透露姓名的投资者表示，他们在观察流动性紧张的迹象，以便可以找机会抄底。

麻烦迹象多

这是在通胀与利率“齐飞”之后，全球大型经济体出现的金融动荡最新迹象。在此之前，先有美国地区银行业危机，之后不久瑞信轰然倒下，这让监管机构对潜藏的问题保持高度警惕。

韩国金融业动荡的第一个重大迹象是在一年前，当时韩国乐高乐园违约引发了信贷吃紧局面。到了今年7月，韩国央行在金融体系加强流动性支持，因此前不良房地产贷款飙升导致一家信用合作社遭挤兑。同月，金融监督院公开敦促券商为房地产市场的长期下跌做准备，并提高自身资本缓冲。

韩国金融监督院的数据显示，二季度券商净利润较前三个月骤减73%，部分原因是海外投资亏损。据韩国投资者服务的数据，离岸风险敞口相当于他们股权的18%，真正的风险在于只有在他们所作的这些投资临近到期日时，全面影响才能够明朗起来。

虽然在低利率时代加码押注的并不只有韩国投资者，但他们对房地产的热衷构成了巨大的风险。据MSCI实业，去年在美国商业地产市场，韩国投资者是第三大海外投资群体，远超韩国在全球经济体中第13位排名所匹配的影响力。

“他们的海外收购绝大部分都流向了写字楼领域，”MSCI的亚洲房地产研究主管本杰明周（译音）表示。他说，新冠疫情导致远程办公需求激增，全球大城市的写字楼空置率和租金纷纷承压，再加上此后利率攀升，这对于再融资大限日逼近的这类资产来说不是个好兆头。

大型业者也亏

即使是财务状况最稳定的公司——那些被认为规模太大、资本充足而不会面临任何风险的公司——也出现了项目亏损。

2018年，韩亚证券和IGIS以6.7亿欧元（约33.5亿令吉）收购法兰克福Trianon大厦，据React News报道，如今挂牌售价约为3.5亿欧元（约17.5亿令吉）。

Hana是2019年12月以近10亿欧元（约50亿令吉）收购德国The Squaire的财团中的一员。

标普分析师今年早些时候估计，该地产回收价值仅略高于5.7亿欧元（约28.5亿令吉）。Hana发言人表示在等待The Squaire到期，而资产管理公司IGIS证实正在寻求出售Trianon。

“全球房地产市场的不确定性目前仍将持续，”韩国最大券商之一未来资产证券的董事长崔贤万（译音）表示。“对于这个市场来说，需要有一到两年的容忍度，”该公司本月早些时候在伦敦的一个论坛上援引他的话说。”

韩国央行在本周的金融稳定报告中表示，那些有在一年内到期贷款和投资的券商，应协商条款以尽量减少对本地金融体系的负面影响。

来源：彭博社