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多物业出租全要报税？

By Poh Gin,

2022年03月11日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列6

如果你名下有多家房子，
全都租出去，该怎么计算税务？

如果业主是一位受薪族，自己有超过一间物业出租，所有出租物业的净收入都要呈报。

因为报税表中没有要求详列各房地的资料，那在呈报个人所得税时，就要把所有的租金收入统合一起计算。

把各净赚数额相迭加起来，呈报一个总的净租金收入，再根据个人的税率来缴税；假如出租多项物业，各有赚有亏，所蒙受的亏损可直接相互抵消，只报净额。

另一个比较复杂但不草率处理的情况，就是有独资也有联名的物业收租，那在迭加净赚幅时，联名物业的部份记得要先减半再相加起来。

以下设假的不同场景供大家参考：

个案1：

你有2间独资的物业出租，扣除可减免的开销后，排屋全年赚（净租金收入）4000令吉，而公寓全年小赚2000令吉。

排屋净赚：RM4,000
公寓净赚：RM2,000
应课税收入= RM4,000 + RM2,000 = RM6,000

个案2：

假设你共有3间房产出租，组屋和排屋全年各赚（净租金收入）4000令吉，而公寓全年反而小亏2000令吉。

组屋净赚：RM4,000
排屋净赚：RM4,000
公寓净亏：RM2,000
应课税收入= RM4,000 + RM4,000 – RM2,000 = RM6,000

个案3：

假设你有2间独资公寓出租，扣除可减免的开销后，全年各赚（净租金收入）5000令吉；另有一间和弟弟联名的排屋收租，一年下来净赚6000令吉。

2间公寓净赚：RM10,000
联名排屋净赚：RM6,000
应课税收入= RM10,000 + (RM6,000 X 0.5)
= RM10,000 + RM3,000
= RM13,000

个案4：

你有2间独资的物业出租，排屋全年净赚（已扣可减免项目的净租金收入）4000令吉，而公寓全年小亏2000令吉；另一间和弟弟联名的公寓赚6000令吉。

排屋净赚：RM4,000
公寓净亏：RM2,000
联名公寓净赚：RM6,000 x 0.5
应课税收入= RM4,000 – RM2,000 + (RM6,000 X 0.5)
= RM2,000 + RM3,000
= RM5,000

温馨提醒：

出租超过一间房产，呈报净租金收入可以直接迭加起来，如果当中有亏损可直接抵销，联名物业则记得依业权计算自己可享有的租金收入。

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联名房产放租如何报税？

By Poh Gin,

2022年03月10日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列5

联名买房再出租，
所有业主都得报税！

很多人会和配偶、亲人甚至是朋友，合资联名投资房地产，尤其是房地产行情看俏时。

例如2013至2016年间，国内房市高速增长，房价强势攀升，很多人会和不同的亲友联名买房，手上有两、三间联名房子是常有的事。

房地产长线趋升，是许多长线投资者的心头好，但地产增值并非一时三刻的事，一般三五年免不了。

所以物业买了进来，总不能一直待著，在等待房价增值之际，先将这些物业放租，赚取一些被动收入，让租户来帮忙供房，数年后等物业涨价后再转售赚利。

联名物业出租，租金根据各人持有的业权分配，那么报税又要如何安排或处理？

根据所持业权分配

既然租金分配是根据业权比重，租金收入报税时也必须依照所持业权来分配该报的比例。

比如你和妹妹联名买房再出租，从头期到供款，从收租到各种开销，都是以5比5的方式安排，即各持一半业权。

假设一年的租金收入是2万令吉，扣除各种可减免的开销和费用，净租金收入是1万令吉。

也就是说需缴税的款额以1万令吉为基础，以两人各佔一半业权，每人在呈报所得税时即要各呈报5000令吉租金收入。

应报税租金收入 = 净租金收入 X 业权比重

范例：租金收入2万令吉，扣除可减免的开销，净租金收入是1万令吉。2人联名，各佔50% 业权。

应报税租金收入 = RM10,000 X 0.5 = RM5,000

温馨提醒：
呈报租金收入，如果是2人联名的房产，各人可呈报一半净租金收入，而不是报总额。

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火险房贷利息，皆可扣税

By Yee Ni,

2022年03月8日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列3

收入得报税，
开支也可扣税。

有租金收又有呈报租金收入的业主们，你们都如何为租金收入报税？

大家是否知道，呈报租金收入，与个人和公司所得税一样，有不少开销可用来减免？

政府是依据净租金来征税，跟租户收到的租金，可先扣除政府允许的可减免开销，算出的馀额就是净租金收入（Net Rental Income），才需要课税。

所以大家要记得咯，需课税的在法定租金收入（Statutory income from rents）不是依据总收入来计算，如果你之前没有扣出房子的火险保费、房贷利息等，那就白白多付税了。

根据内陆税收局的资料，出租相关房地期间涉及的开销，都属可减免开销，但招租或出租前的开销则不可以减免。

租金收入可减免的开销包括：
• 地方政府税金：缴付给地方政府的地税（Cukai Tanah或Quit Rent），以及门牌税（Cukai Pintu Assessment Tax）
• 房产保费，如火险、水险或盗窃险等
• 付给银行的房产贷款利息
• 出租期间的费用，如委任律师行或代理追讨欠租
• 维护、维修房产，如漏水或虫害
• 物业服务、维修和排污费
• 收租开销；如外委经纪收租
• 更新租约开销，包括印花税
• 追租涉及的律师费

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销

假设已还清房贷的单层排屋，出租12个月，期间主要开销只有地税、门牌税和维修费。

下面范例让大家更清楚如何计算净租金收入：
月租：RM1,500
合约租期：12个月
租金总收入 = RM1,500 X 12 = RM18,000

可减免开销：
地税：RM120
门牌税：RM460
维修开销：RM2,420

净租金收入 = RM18,000 –（RM120 + RM460 + RM2,420）
= RM18,000–RM3,000
= RM15,000
总结：RM15,000依据个人税率，计算出要付的税金。

温馨提醒：
租金要付税，但可先扣除政府允许的减免，包括房贷利息、物业保费和维修费等，如果用全额租金来付税就亏大了。

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收租是经商收入？

By Yee Ni,

2022年03月5日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列2

出租房屋，
算不算做生意啊？

法定上，收租金和薪金、佣金或经商回酬一样，都是可征税收入（Taxable Income）的一种。

凡出租房地产、工厂或商店内的机器、甚至是房子裡头的家电和家俬，只要是一併出租的东西，所收的回报都是租金，都得报税。

一般人报税，纯受薪者会填报BE估税表，有经商收入（Business Income）者填B表。那么，租金收入（Rental Income），算是经商收入还是…？

内陆税收局对租金收入是否定义为经商收入，基本是以频密度、依赖度、数量和提供的专业服务等因素来评估。

例如打工族有间房子出租，这租金是额外的被动收入，纳税人可维持依据1967年所得税法令的第4(d)条款，在填报BE表时一併呈报就得。

如果一位业主有4间或以上的住宅、店舖或工厂等物业出租，还有一套管理模式，或有僱人来帮忙收租金和打理。

虽然同样是收租，但因为放租的房产数量多，足以作为一个人的主要收入来源，这笔租金就会依经商收入来定义，需要依所得税法令的第4(a)条款来申报。

出租超过4间算经商

简单来区别，如果所收的租金只是被动收入，业主都是自己管理出租的单位，也没有提供其他特别的专业设施或维修服务，就算是纯粹的租金收入。

要是业主出租超过4间物业，还有为租户提供设施、管理、维修和支援服务赚取的租金收入，基本可定调为经商收入。

如果业主还有一支负责管理的专业队伍，有为租户提供如冷气、热水、电梯、电扶梯、康乐设施、卫生间和相关的保养或维修，又或提供保安、空间绿化、清洁、照光等，这租金收入肯定就会界定为经商收入。

检视一下你目前出租物业的方式，自己评估一下算不算经商收入吧！

温馨提醒：
单纯自己出租一、两间物业收租，自是被动收入；出租4间以上物业，有团队和系统管理，还提供专业服务，那就算是经商收入。

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有收租，税收局一键就知道！

By Poh Gin,

2022年03月4日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列1

你知道什么是
“凡走过必留下痕迹”吗？

进入3月，又是报税旺季，内陆税收局开始宣导纳税是国民责任的讯息。

手上有房地产出租的业主，是不是还在犹豫租金收入要不要报税？

答案：当，然，要。

1967年所得税法（Income Tax Act 1967）阐明，所有收入都要报税，包括经商收入、兼职直销或保险拿到的佣金和奖励金，统统都要报，租金收入也是其一。

纯受薪纳税人填报BE估税表，有经商收入者填B表。这裡指的纳税人，包括外籍人士。

只要在我国境内超过182天就是税民，都有报税的义务。

很多人以为，租金收入不用付税，又或者以为这是资本回酬或投资回报。

自己诠释法令是很危险的，因为税法第113条文写得很清楚，任何人不呈报收入或只呈报一部份收入，又或者提供不实资料，意图减少付税，就是不实报税。

简单来说，规避呈报租金收入，可被定义为逃税；漏报或完全不报租金收入，就会抵触税法。

不要以为房地产出租，政府不会知道，不报租金收入也是神不知鬼不觉；每年很多人因为不报或漏报租金收入，被查出可罚款。

转账交易有迹可循

自2017年起，有交到政府盖章付印花税的租约，相关资料全都和税收局系统连线，税收局一个键就查得出来。

而且，现在业主一般不会自己去收租，租客都是直接把租金汇进业主银行户头。

万一税收局查起税来，你还得好好解释这每个月固定汇进来的钱的来历，一样很难自圆其说。

自以为可以逃过法眼，抱著侥倖心态，最终可能得不偿失。

温馨提醒：

别再天真的以为租金收入无迹可循，只要有和租户正式签约，并有送往盖章的租约，税收局一查就知道。