2022年03月25日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
做小贩的表哥生意大不如前，好景时有两间公寓收租帮补付供款，现在租客去年就搬走了。
他已欠下银行好多个月的供款，不久前收到银行通知，再不还就要把房子拿去拍卖。
我们家人希望大家出点力帮忙他度过这难关，是要付多少欠款才能保住这房子？
Elaine Yang
答：
Elaine Yang，您好！
最好寻求银行的帮助，银行将告知该物业的赎回金额，或重新安排还款金额或延长贷款期限。
如果实在没办法，你应该考虑尽快在二手市场出售房产，以获取更高的价格。
2022年03月11日
【房东们，你懂怎么报税吗？】系列6
如果业主是一位受薪族，自己有超过一间物业出租，所有出租物业的净收入都要呈报。
因为报税表中没有要求详列各房地的资料，那在呈报个人所得税时，就要把所有的租金收入统合一起计算。
把各净赚数额相迭加起来，呈报一个总的净租金收入，再根据个人的税率来缴税；假如出租多项物业，各有赚有亏，所蒙受的亏损可直接相互抵消，只报净额。
另一个比较复杂但不草率处理的情况，就是有独资也有联名的物业收租，那在迭加净赚幅时，联名物业的部份记得要先减半再相加起来。
以下设假的不同场景供大家参考：
你有2间独资的物业出租，扣除可减免的开销后，排屋全年赚（净租金收入）4000令吉，而公寓全年小赚2000令吉。
排屋净赚：RM4,000
公寓净赚：RM2,000
应课税收入= RM4,000 + RM2,000 = RM6,000
假设你共有3间房产出租，组屋和排屋全年各赚（净租金收入）4000令吉，而公寓全年反而小亏2000令吉。
组屋净赚：RM4,000
排屋净赚：RM4,000
公寓净亏：RM2,000
应课税收入= RM4,000 + RM4,000 – RM2,000 = RM6,000
假设你有2间独资公寓出租，扣除可减免的开销后，全年各赚（净租金收入）5000令吉；另有一间和弟弟联名的排屋收租，一年下来净赚6000令吉。
2间公寓净赚：RM10,000
联名排屋净赚：RM6,000
应课税收入= RM10,000 + (RM6,000 X 0.5)
= RM10,000 + RM3,000
= RM13,000
你有2间独资的物业出租，排屋全年净赚（已扣可减免项目的净租金收入）4000令吉，而公寓全年小亏2000令吉；另一间和弟弟联名的公寓赚6000令吉。
排屋净赚：RM4,000
公寓净亏：RM2,000
联名公寓净赚：RM6,000 x 0.5
应课税收入= RM4,000 – RM2,000 + (RM6,000 X 0.5)
= RM2,000 + RM3,000
= RM5,000
温馨提醒：
出租超过一间房产，呈报净租金收入可以直接迭加起来，如果当中有亏损可直接抵销，联名物业则记得依业权计算自己可享有的租金收入。
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2022年03月10日
【房东们，你懂怎么报税吗？】系列5
很多人会和配偶、亲人甚至是朋友，合资联名投资房地产，尤其是房地产行情看俏时。
例如2013至2016年间，国内房市高速增长，房价强势攀升，很多人会和不同的亲友联名买房，手上有两、三间联名房子是常有的事。
房地产长线趋升，是许多长线投资者的心头好，但地产增值并非一时三刻的事，一般三五年免不了。
所以物业买了进来，总不能一直待著，在等待房价增值之际，先将这些物业放租，赚取一些被动收入，让租户来帮忙供房，数年后等物业涨价后再转售赚利。
联名物业出租，租金根据各人持有的业权分配，那么报税又要如何安排或处理？
根据所持业权分配
既然租金分配是根据业权比重，租金收入报税时也必须依照所持业权来分配该报的比例。
比如你和妹妹联名买房再出租，从头期到供款，从收租到各种开销，都是以5比5的方式安排，即各持一半业权。
假设一年的租金收入是2万令吉，扣除各种可减免的开销和费用，净租金收入是1万令吉。
也就是说需缴税的款额以1万令吉为基础，以两人各佔一半业权，每人在呈报所得税时即要各呈报5000令吉租金收入。
应报税租金收入 = 净租金收入 X 业权比重
范例：租金收入2万令吉，扣除可减免的开销，净租金收入是1万令吉。2人联名，各佔50% 业权。
应报税租金收入 = RM10,000 X 0.5 = RM5,000
温馨提醒：
呈报租金收入，如果是2人联名的房产，各人可呈报一半净租金收入，而不是报总额。
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2022年03月9日
【房东们，你懂怎么报税吗？】系列4
上篇提到，需要付税的租金收入（Rental Income），不是依据总收入来计算，出租期间涉及的开销可减免。
以租金总额扣除可减免开销后的净租金收入（Net Rental Income），才是需要被征税的租金收入。
没有扣减免就用总租金收入来付税固然不够精明，平白多付了税金。
但大家也不可自作聪明，全部开销统统都呈报来减免，希望降低应缴的税金。
税法有清楚阐明，一些开销即使是涉及出租物业，或为增加物业吸引租客的开销，并非政府允许的减免项目，那就不能用来抵扣。
税收法列明，物业准备第一次出租前涉及的第一次费用，例如招租或出租前的宣传开销，均不能减免。
以下是比较具体的不获减免出租开销：
• 招徕第一位租户的广告费
• 第一次出租物业的中介费
• 首份租约的律师费与印花税
• 为增加租金的第一次装修费
温馨提醒：
涉及为第一次出租物业做准备的开销，从房仲费、招租宣传、租约律师费和装修，都不能减免，别自作聪明一起呈报抵税。
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