新加坡的买房热潮，
真的只有外国人疯狂吗？

这两年新加坡房市备受外籍买家青睐，尤其是在疫情防控措施“解封”后，更是“如日中天”，作为如今全球少数房价仍在上涨的国家。

不过，这似乎只是外籍买家的疯狂排队，因为穆迪（Moody’s）最新的报告指出，新加坡当地的私宅买家，负担房贷的能力已经下降。

根据《联合早报》的报道，这份报告是以私宅新房贷每月还款额，占家庭平均每月可支配收入的比例，来计算和衡量负担房屋的能力。

今年8月，首次购买私宅的新加坡买家，平均要动用19.4%的家庭每月可支配收入来支付每月房贷供款。去年12月时，这个比例仅有17.3%。

穆迪分析员颜智稳解释，这是因为利率急速上涨，私宅价格在降温措施后仍持续攀升所致。虽然新加坡家庭收入改善，但仍不足以抵消利率和房价上涨的影响。

新加坡的基准利率3个月新元隔夜利率（SORA）已经从年初的接近零，攀升至约2.39%。另一个基准利率3个月新元银行同业拆息率（SIBOR）则从0.44%大涨至3.92%。市面上固定利率房贷的利率已经超过3%。

未来1年会更难负担

颜智稳指出，虽然新加坡私宅的价格涨幅略有放缓，但发展商的地段供应在近年减少，长期而言还是会支撑房价稳步上升，意味着买家需要承担更高的房贷额度。

而且他预计，未来12个月当地买家负担私宅的能力，会持续恶化。

报告指出，本地私宅买家负担房屋的能力下滑，不利于新加坡资产担保债券（covered bonds）的信用评级，因为新房贷的风险增加。新加坡资产担保债券的资产中约一半是浮动利率房屋贷款，这些贷款的利率随市场利率波动。

资产担保债券是债券发行人用本身拥有的一些资产作为担保的债券，这些资产主要是房贷资产。这意味着债券持有人享有额外保障，在发行人违约时可以优先处置用于担保的资产。

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不管是私宅还是转售组屋，
价格都节节高升。

新加坡政府在9月29日深夜突然宣布新一轮房市降温措施，包括调高买房和贷款门槛，或许让一些人摸不着头脑。但看了最新的房价数据后，相信就可理解政府的做法。

《联合早报》引述市区重建局的数据报道，新加坡的整体私宅价格在今年第三季按季上涨3.4%，组屋转售价格也涨2.4%，两个数据都是连续10个季度扬升。

非有地私宅的价格也延续涨势，第三季按季4.1%，高于第二季的3.6%。

其中，中央区以外的私宅价格按季大涨7%，代表高档私宅的核心中央区价格增2.3%，通常为中档私宅的其他中央区私宅价格则涨2.5%。

有地私宅方面，价格按季上升1.2%。

价量齐升 引政府关注

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清受访时指出，大众化私宅不仅价格上涨，销量也暴涨163%至1238个单位，这股几乎失控的涨势，相信是促使政府深夜宣布打房的主因。

抱持同样看法的还有戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文，在他看来这是一个警钟，政府显然很关注组屋转售价格上涨，对私宅市场和预购组屋带来的涟漪效应，于是调高贷款门槛来稳定组屋市场。

博纳产业总裁伊斯迈认为，降温措施虽能保持房价稳定，但房价不会有太大的跌幅，全年私宅价格预计上涨8至9%。

“我们相信降温措施能稳定房价，放慢房价增速。可是我们不认为价格会大幅回调，因为发展商面对更高的建筑成本以及一些地段的高昂价格，它们的未售出单位也所剩不多，所以价格下调的空间不大。”

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这波租金涨势，
还没停！

新加坡房屋租金不断上涨，第一太平戴维斯（Savills）最新报告统计，非有地高档私宅租金已经连涨6个季度，在第二季取得7.6%的按季涨幅，每平方尺达4.79新元（约15.42令吉），是2014年首季以来的最高涨幅。

根据《联合早报》，由于上半年租金已经涨了11.7%，相信全年涨幅会更可观，
第一太平戴维斯的研究与咨询部执行董事张敏璋把全年租金涨幅的预估，从原本的10-15%，调高至15-20%。

张敏璋指出，虽然非有地私宅的租金料持续上涨，但全球经济衰退的前景还是可能会影响租金的上升周期。

出租数量却减少

若从数量来看，新加坡高档私宅在今年次季共有2万751个单位出租，按季减少8.7%，按年也跌13.3%。但报告指出，这并不代表租房需求放缓，可能是因为建筑工程延误，导致完工项目数量有限。

代表高档私宅的核心中央区（CCR）的跌幅最大，按季下跌13.3%至5780个单位。其他中央区（RCR）的中档私宅和中央区以外（OCR）的大众化私宅，则分别下跌6.2%和7.1%。

报告指出，核心中央区私宅的出租单位减少，是因为有些外籍人士没有找到心仪的住所，便重新安排他们的移居计划，或暂时住在服务公寓或酒店。另外，考虑到租金大幅上涨，租户选择搬到离黄金地段较远的地方。

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