独家报道：黎添华

有 “槟岛后花园”之称的浮罗山背，
最近有些“不寻常的现象”。

尽管多次的行动管控令（MCO）让产业市场变得坎坷难行，一些店铺更是无人问津，但当地的Botanica.CT却相当活跃，新的各类商店开了一间又一间，当中更不乏知名的连锁品牌如星巴克、肯德基和同发超市（TF Mart） ，入驻在即的则包括 Baker’s Cottage及全家便利店（Family Mart）。 这不禁让人纳闷， 店铺怎么会在这段期间如此火热？

本报就特地向南马、中马及北马的发展商和产业相关业者了解，同时也从房产代理探听后发现，店铺若是捉到窍门，疫情下随时可能一枝独秀，精彩到最后。

中马篇——
发展商更谨慎推出商用产业

对林木生集团（LBS，5789，主板产业股）董事经理丹斯里林福山而言，尽管MCO大致上来说会对一些店铺带来某程度的影响，但对整个市场却不能一概而论。

他接受《南洋商报》电邮访问时表示，有些人口密集和增长迅速的地区，店铺仍有强稳的需求。

他说，因此发展商对商用产业的推出肯定会更加谨慎，若是做好市场研究和规划，不见得店铺在这个时候就不能推出。

IJM置地（IJM Land）集团销售与市场营销总经理黃慧贞也表示，虽然商用产业的需求短期内依然疲弱，但我国去年实行的各项行动管控措施，某个程度上提醒了民众在住家附近拥有基本的便利设施和方便是何其重要，因此，店铺不见得就被淘汰下来。

杂货店等受青睐

以IJM置地本身的一个最新个案为例，该集团今年5月通过一个线上视频会议进行预先推介的Bandar Rimbayu城镇Uptown新店铺（68 shops Uptown @ Rimbayu ），在短时间内售罄。

“在疫情爆发期间，杂货店、迷你超市、提供基本需求的供应/便利店和药店等基本商品业务，都受到附近购物的客户的青睐。”

黄慧贞在电邮访问中对本报指出，疫情促使购屋者在考虑新住宅项目时更重视健康、永续性和设计适应性。

为此，IJM置地今年在住宅产品（大部分）的重点将是靠近便利设施、设计和布局，为住宅提供自然通风和日光、灵活的空间和隐私；绿化以及休闲和健康空间将同样重要。

不难发现，其实疫情对商业店铺并不是最大的挑战，若是处理得当， 反而还会成功逆袭而上，成为最火红的房产项目。

北马篇——
店铺应对时代 融入共享概念

汇华产业集团（Hunza Properties Berhad）创办人拿督斯里许廷忠发现，即使是经历过几次的经济危机，但产业市场仍能用独特的策略来出奇制胜，因此商业单位在疫情期间也依旧有市场需求。

涉足产业市场长达逾40年，经验老道的许廷忠指出，关键在于，发展商是否懂得规划设计出符合消费者与投资者的项目。

他透露，目前市场上的店铺单位不多，但询问的人却不少，显然的，店铺仍具有高询问度。惟他指出，目前的店铺不能再延续过去般纯粹就是店铺用途，反之需要融合符合时下大环境的需求。

“因为时代的需要，所以现在的店铺需要融入共享概念。”

另外，他建议，因为疫情后的商业活动受限，所以有意在未来推出店铺单位的发展商，需比过去更要在成本上严厉把关。

根据马来西亚房地产发展商会（REHDA）的调查发现，2021年上半年计划推出的1万3037单位中，有1万2874是住宅单位（6998为分层单位和5876个是有地住宅），以及163个商用产业。

据悉，新推出商业单位不多，主要是当中存在许多未知数，导致发展商暂时不推出新单位。

不过，愿意推出商用产业的发展商始终大有人在，因为这些发展商放眼的是未来，而不是现在。

更重要的是，疫情让他们看见未来的发展趋势，待疫情放缓，甚至结束后，这些新商业项目也恰逢竣工，同时也能搭上经济复苏的时机。

南马篇——
旺区周边商区逆势“疫”军突起

其实，要看商业店铺是否具备韧性，在一场疫情足以看出端倪。

龙城集团（BCB，6602，主板产业股）创办人丹斯里陈成龙就表示，店铺不见得在疫情期间就不好买，其中集团下的数项商业项目就卖得比预期好，未来也会继续推出更多的商用产业项目。

集团董事陈伶俐也分析，在新山，一些原本就已经成熟热闹的商业区，反而在疫情期间因为人潮明显出现落差而显得无人问津，加上原本租金就已经不低，因此更难吸引新的投资者。

倒是距离这些成熟地区10至15分钟车程的周边新兴商业区，不仅获得投资者青睐，年轻民众也喜欢到这些地方。

也是马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔州副秘书的陈伶俐指出，这是因为新兴商业店铺在设计上较符合时下的生活要求，也能顺应时代作出调整。

其中，一些愿意花心思的发展商会在打造商业项目时，特别考量停车位是否足够、走廊空间的运用可以如何发挥、公共空间可以如何规划等细节。

此外，一些商业项目甚至会通过樑蓬设计将各个店铺单位相连起来，同时也让民众遮阳挡雨，十分贴心。

反之，由于相对较成熟的商店属于早期的发展设计，因此相对时下的店铺缺少了概念上的细心与周全。因此疫情期间反倒没有新兴商用产业项目来得更受落。

设计方便外送员空间

再来，她指出，随着外卖在疫情期间成为一种新常态后，集团也打算在商业项目的设计上，特别就方便外送员驶入与停放的空间使用作出考量。

“我们希望打造的商业项目能更符合疫情下的常态要求，同时也更贴近民众的生活需求。”

另一个卖点是，相比成熟且老旧的商业区，新兴商业项目区的租金反而更便宜，加上设计与概念极具人性化，因此特别受到疫情下想出来做生意的人的热捧。

显然的，疫情下的商用产业并没有因此一片死寂，反倒清楚彰显出哪些商业区更具韧性，哪些设计概念更具卖点，且是否与时并进。

一如陈伶俐特别强调的，疫情下的商业项目并没有那么悲观，反而是让民众更清楚自己想要的商用单位，让发展商卯足劲去打造出更符合民众需要的项目。

非常时期卖出
必是绝佳店铺

产业市场上，最前线的莫过于穿梭于发展商与购屋者之间的房产经纪，他们对市场上的最新动向嗅觉也最敏锐。

北马最大房产经纪公司GIC房产投资集团（GIC GROUP）创办人兼总执行长宋明威就指出，目前店铺确实因为疫情关系变得较少人问津，但正因如此，若还能卖得出的单位，就必定是绝佳的单位。

“目前大家对店铺都是保持着观望态度，但是价格优惠，加上概念和设计卓越的话，就能获得青睐。”

他指出，过去的商业店铺租期为至少一年，但疫情期间，不少店主却愿意将租期灵活性处理，例如以3至6个月短租方式出租。

不仅如此，一些租户也要求业主在租约上列明，一旦政府落实MCO就得免收租金。换言之，类似做法也成了商业店铺力挽狂澜的方式之一。

杂货零售市场红火

另外，根据本报早前报道，尽管疫情重挫零售业，但杂货零售市场却因为民众在疫情期间极度依赖杂货零售，意外地让该领域变得红火。

这也是为何 myNews.com，也于去年底引入韩国著名的CU连锁便利店，更计划在未来5年内开设多达500间分店，而99 SpeedMart及KK超市集团（KK Supermart & Superstore）等原有业者加速开设更多分店。

另外，新晋品牌的便利店，如SuperCo、Seasons Grocer、K8Xpress，主打2令吉商品市场的HeroNoko、MR.Dollar及EcoShop，FoodPanda旗下的PandaMart，以及从线上扩展到线下的Potboy Mart等等也计划进军本地市场。

泰国大财团卜蜂则收购主要连锁霸级市场之一的英国特易购，将它披上新装，以全新面貌在本地杂货零售市场大展拳脚。 这还不包括宜康省（Econsave）及Hero Market等想在便利店插上一脚的超级市场业者。

上述业者有不少都是通过店铺经营零售门市生意，因此不难发现，商业店铺仍有殷切的需求，尤其是这些杂货零售大举抢滩的地区。

结语：疫情像产业市场淘汰赛

疫情重挫经济活动是铁一般的事实，但这却可能不是事实的全部，其中商店的走势就是一个例子。

当我们以为店铺的销售与租赁在疫情期间举步难行之际，一些地点绝佳、价格优惠、设计新颖、概念符合当今需求，且以人为本的项目却成功脱颖而出。

这也意味着，其实疫情更像是一场产业市场淘汰赛，将不符合投资者需求的项目逐一加速淘汰，同时将更具卖点的项目彰显出来。

可以这么说，这个时候或许更是检视商用产业是否值得投资的最好时机，因为懂得包装却金玉其外败絮其中的项目早就撑不过，而最好的、韧性强的，你当下最能一目了然。