“垂直”城市生活 房屋越建越小
2023年07月15日
独家报道：苏韵鸰
大马迎“蜗居时代”？
隆市政厅出手干预
“垂直”城市生活，房屋面积越建越小，难道大马也要迎来“蜗居时代”了吗？
不过，跨国产业咨询与中介公司大马亨利行(Henry Butcher)总营运长邓志明大派定心丸，指尽管邻国新加坡独有的“鞋盒”(ShoeBox)公寓文化曾十分盛行，但鞋盒公寓并没有在大马掀起这股“迷你房子”的浪潮。
为了遏止住宅面积越来越小，吉隆坡市政厅已扮演决定房子最低面积的角色，严格规范单位面积不能少于400平方尺，同时也限制兴建数量，务求在酿成拥挤、狭隘、蜗居、鞋盒公寓甚至是劏房等城市“悲歌”之前，及时堵住缺口。
邓志明：与狮城香港需求不同
迷你套房不吃香
在产业界阅历丰富的邓志明坦言，早在冠病疫情爆发前，有发展商提出在吉隆坡黄金地段，兴建面约200平方尺的迷你套房公寓。
“吉隆坡市政厅严正看待此事，也全面考量迷你套房的合适程度与可行性。”
最终，当局避免未来掀起迷你套房泛滥的趋势，也及时发布《吉隆坡产业规划指南》，并于2020年11月4日生效。
这项指南包括每个小型家庭办公室(Small Office Home Office，简称SOHO)单位，必须符合兴建面积最少400平方尺的条件，以及服务式公寓单位最低限度的兴建面积为450平方尺。
邓志明透露，实际上，在大马有意兴建迷你套房公寓的发展商少之又少，主要是大马与香港和新加坡的房市需求大不相同，坐落在雪隆地区的公寓单位都超过400平方尺，而服务式公寓平均兴建面积约600平方尺。
“根据不同地点，面积大小也会影响房市销售和租金市场。”
吉隆坡产业规划指南(部分)：
(2020年11月4日生效)
小型家庭办公室(SOHO)
。400平方尺
。配备厕所
。禁止间隔墙
小公寓降低舒适度
邓志明说，以雪兰莪州绍嘉纳太子城为例，该区三房式约600平方尺的公寓单位，销售成绩非常火红。
“绝大部分是购买者自住，需要较为舒适的居住空间，反观400平方式的公寓单位则显示空间较小，担心居住舒适度降低。”
他坦言，公寓项目具备优越的地理位置，购屋者几乎是居住在当地的新生代，希望置产的地点靠近双亲或长辈，即使独立生活后，也能随时团聚享受家庭乐，接送孩子帮忙看顾等，约600平方尺的公寓单位也满足年轻家庭的需求。
“但另外一个地点如莎阿南i-City，整个房市趋向投资产业为主，恰恰与绍嘉纳相反。”
小型公寓是投资热门
他指出，这区面积约400平方尺公寓单位是投资者的热门选择，销售交易量居高不下，房价更是每平方尺600至700令吉，飙涨至每平方尺900至1000令吉，依旧深受投资者青睐。
因此，他说，每个发展项目的地点，以及投资者或购买者自住的目标群会影响房市需求，民众追求有能力负担舒适与空间宽敞的房产。
“吉隆坡市中心500平方尺公寓单位是热销单位，销售成交额相当亮眼，可是要出租这类公寓单位则有些难度。”
单间公寓较易租出
他说，在吉隆坡市中心的租金市场，两房式约800平方尺公寓单位，比500至600平方尺的单间公寓(Studio)，较容易租出去。
他补充，许多双薪族在城市打拼，组建小家庭，两房式可让自己和小孩有各自房间与空间质量，单间公寓更适合一人或单身人士居住。
雪隆寸土寸金
打工族首选公寓
大马统计局发布2020年人口和房屋普查结果显示，我国人口密集度为每平方公里99人，其中吉隆坡人口密度最高，每平方公里有8045人，依序为布城(2418人)及槟城(1656人)。
八打灵县也是雪州人口最多、密度最高(每平方公里4702人)，以及60岁以上人口最多的县属，其次则是巴生县(每平方公里1731人)。
吉隆坡市中心、八打灵再也、蕉赖和白沙罗这些房市热区，房价长期居高不下，加上人口膨胀，周边地区已变得寸土如金。
在这个年头，想入手有地房产，对一般低收入和中等收入，薪资有限的打工一族而言，收入追不上房价、城市生活成本攀升、银行收紧贷款条例，若计划在市中心买一栋有地房产难有盼头，而“垂直”的高楼生活基本上是首选。
邓志明形容，基于大城市土地发展饱和、土地稀缺以及地价飙涨的牵制，房产业必然多数倾向于高楼发展，以把土地价值及经济效益发挥到极致。
他相信，随着国家的城市化发展，人口密集也带来压力，“垂直”的高楼生活将越来越普遍。
“尽管人人都想一圆拥屋梦，但买房这事，还是得衡量自身的经济承受能力。”
迎合购屋者负担能力
发展商为了迎合这方面的房市供需，推出面积约400平方尺小型单位，尝试通过这项方法来降低房价，迎合购屋者的需求和可负担能力。
实际上，随着高质量设计和空间规划的进步，居住在小房子也可以打造良好的宜居质量，同时项目也具备完善的设施。
他相信，大马房市与购屋者需求与新加坡不同，尽管新加坡曾盛行“鞋盒”公寓，大马未见跟风。
“从长远的房市角度，大马的‘垂直’生活持续被接纳，而高楼发展也越来越普遍。”
曾爱珍：城市人口多地价高
须取舍面积与房价
刚卸任的马来西亚房地产中介师协会(MIEA)原任总会长曾爱珍认为，城市里兴建小型房屋，可降低整体房价的标准，也让更多人实现居者有其屋。
她说，要实现拥屋梦，最为挑战的是在有限的空间下，如何确保宜居性和舒适度之外，也必须考量到购买者的可负担能力。
“若要找35万令吉的房源，一些城市近郊地区，约400平方尺的单间公寓套房。”
她解释，一些地段，承担高额土地收购价及建筑成本，又要降低整体房屋售价，唯一可行的方案就是缩小兴建面积。
因此，这也变相成为住宅落在理想的地理位置上，购屋者就必须在房屋面积与可负担之间，作出取舍。
她说，大量人口涌入城市中心或黄金地段，市区地皮有限与成本走高，难以向横发展，免不了‘垂直’向上发展，提高土地利用率，让不断扩张的城市容纳更多人居住。
关注小型房屋宜居性
不过，她强调，有关当局也密切关注小型房屋的宜居性，并对450平方尺面积房型加以管制。
她并不认为，小型房屋是建筑的唯一未来，而是另一种重要的趋势，在有限的城市发展空间下追求可持续性，以及以社区为中心(Community Centric)的解决方案。
当询及城市区哪一类房型最受欢迎时，曾爱珍则表示，每一种类型和房屋面积，吸引不同的买家，视买家的需求与买房能力而定。
“较小的房屋单位吸引投资者和单身人士，而较大的房型则适合家庭居住。”
主要考量面积位置
她形容，房屋面积和地理位置都是考虑买房的两大关键因素，在一些个案中，买家为了在特定区域居住，同时不超出买房预算范围下，愿意在房屋面积上作出妥协。
另一方面，也有一些买家符合预算范围，也希望优先考量拥有更大面积的居住空间，会选择居住在距离城市偏远的有地房产，宁愿花更多通勤时间。
童银坤：减少碳足迹排放
“垂直”生活较环保
马来西亚房地产发展商会(REHDA)总会长拿督童银坤表示，该会经常提醒会员兴建符合当地社区需求的房屋，在城市发展中，人们已接受向上的“垂直”生活。
“小型房屋更吸引城市工作人士、一个人居住、小家庭和产业投资者。”
他认为，随着大城市的土地变得越来越有限，为了满足城市区的房屋需求，兴建高楼单位不足为奇，而这些项目也配备购屋者想要的设施与便利。
不仅如此，“垂直”生活也被视为环保，减少碳足迹排放，对于注重环保意识的屋主而言，绝对是另一种加分。
但他也强调，分层项目未必适合所有人，还有许多人因家庭规模、追求绿色空间或院子，倾向于购买有地房产或平地住宅单位，愿意近郊区或城市边缘。
双层三层排屋最畅销
根据该会的2022年下半年地产行业调查及2023年市场展望，双层及三层排屋再次成为最畅销的房屋种类，其次则是服务式公寓。
对于首购族或有意升级房屋者而言，他认为，房价与地理位置是两大考量因素，会建议购屋者以自身可负担的能力，选择一个能满足地理位置需求，同时也能轻松达到所需的设施如学校与交通网的房产。
书到用时:
“鞋盒”租金节节攀升
“鞋盒”公寓也被称作为迷你套房，面积较小不足500平方尺。
根据《8视界》报道，300至400平方尺的“鞋盒”公寓每月平均租金从2019年的1975新元飙涨至2480新元(截至2022年7月)。
至于400至500平方尺的鞋盒公寓，每月平均租金从2019年的2042新元飙涨至2706新元。鞋盒公寓数量不大，但需求高，销售和租金价格料持续攀升。
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