大型项目提振柔佛产业市场
2024年02月17日
报道：陈美玲
塑造投资友善目的地
接二连三的柔佛大型基础设施计划，提振了柔佛产业市场的正面情绪，例如柔新捷运（RTS）、金马士-新山双轨电动火车、衔接丹绒宾与丹绒柏勒巴斯港的蒲莱河大桥。而紧密与新加坡合作纾缓新柔长堤交通，将对商业活动和旅游业产生积极作用。
除了中央政府，柔州政府主动采用“快速通道”概念，塑造投资友善目的地，提升了各方信心，也促使柔州截至去年第三季录得200亿令吉获批投资额，在全国排名第5高，其中制造领域就占约35%（70亿令吉）。
去年首9个月，柔佛产业市场持续上升势头，交易量增长31.8%，录得4万5451交易单位，交易价值跃升58.7%，达275亿令吉。
跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）指出，尽管国家产业资讯中心（NAPIC）的统计交易有显著改善，不过受到建材成本上升兼令吉货币汇率疲软，导致更高的生活和经商成本，整体的柔佛产业市场在2023年可能仅上升15%至20%。
亨利行总营运长邓志明说，柔佛产业市场今年会比去年好，至少有7大要素受市场密切关注，即
（一）柔新捷运（RTS）：新山市中心、捷运沿线地区和面海区域的产业
（二）森林城市金融特区与依斯干达经济特区
（三）在柔州设立数据中心有持续的需求
（四）柔新经济特区（JSSEZ）
（五）隆新高铁（HSR）
（六）新元对令吉汇率持续扬升
（七）柔州整体住宅产业市场向好
产业次领域全走高
另一家产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良说，截至去年第三季，柔佛所有产业次领域呈上升趋势，其中商用产业与住宅产业的交易量分别按年飙升113%和64%。
交易总额方面，农务产业和住宅产业也分别劲扬203%和88%。
过去一年，各大发展商积极在依斯干达区增持地库，突显市场正在回春，例如：
●顺利实业集团以2127万令吉，从丽阳机构收购振林山一片10.85英亩的永久地皮；
●吉星机构以6755万令吉，从柔佛置地收购地南镇109.26英亩永久地皮；
●传奇产业以3亿9820万令吉，从国民投资机构收购古来1075.48英亩永久地皮；
●马星集团以7609万令吉，从公共信托有限公司及Mutiara Kiara Properties公司收购Lima Kedai附近的75.75英亩永久地皮；
●力之源公司以2500万令吉，从GreatEarth Development（Molek）公司收购避兰东116块总面积17.72英亩永久地皮；
●森德集团建议以5亿4770万令吉，从Pelangi公司收购地不老副县960英亩永久地皮；
●森德集团献议以2亿9984万令吉，从Seriemas Development公司收购士乃副县6块总面积550.67英亩永久地皮；
●吉星机构以7200万令吉，从Bewell Realty公司收购武吉查卡柔新捷运站附近的2片永久地皮，总面积3.27英亩。
住宅产业：与狮城互动激励市场
邓志明说，柔佛住宅产业市场的交易量与交易价值在去年首9个月有显著的进步，住宅交易量扬升46.7%，交易价值上扬66.9%。
这反映了冠病疫情对柔佛经济的影响日益减弱，也凸显柔佛住宅领域的韧性和复苏，与新加坡的经济互动也是背后强大的因素之一。
今年，新山和笨珍料有更多新住宅推出市场，居銮、昔加末和丰盛港的住宅产业市场会比较疲软。
所交易的住宅房价，大多集中在10万至50万令吉的范围，以60.4%占据市场最大份额，比50万至100万令吉的房产高出26.5%。
双层排屋公寓受欢迎
从市场动向来看，新山初级和次级市场的购屋者更倾向单层和双层房子；笨珍市场倾向于50万令吉以下的可负担房屋；居銮、昔加末和丰盛港的购屋者则偏好30万至40万令吉的单层和双层排屋。
政府在2024年财政预算案宣布，首购族购买50万令吉以下房产豁免印花税直到2025年12月31日，推动买气，新山和笨珍今年的滞销房屋预计会减少，对发展商和购屋者都是好消息。
尽管居銮、昔加末和丰盛港并没有滞销房产的问题，不过产业占用率缓慢。
另一方面，谭家良说，双层排屋仍是有地住宅市场最受欢迎的房屋类型。
发展商的动向迥异，有的在较不普遍地点，例如巴西古当和蒲莱，为首购族和中等收入群建造更多可负担房屋；有的，在依斯干达区和地不老这些热门地点建造较大和较高价位的房屋，吸引高收入群。
高楼住宅异常活跃，迎来20个新项目，未来三、四年，这些项目将为市场带来约1万5807个单位。其中5个项目位于地不老，使之崛起为产业热点，新山市中心和新山市郊的高楼项目则获得在新加坡工作的大马人垂注。
狮城涨税 外国买家转向柔佛
狮城政府调涨房产额外买房印花税（ABSD），预计影响外国买家和租户，进而转移至柔佛。
房屋可负担性仍是产业买家首要关注的事，为此发展商已经缩小新推出的高楼单位，以符合可负担售价，尽管进一步检查发现，每平方尺建筑面积的价钱其实比往年更高。
去年首9个月，柔佛有地住宅的交易量按年提升51%，达1万4490单位（前年为9577单位），交易价值按年上扬64%，达77亿1800万令吉（前年为47亿1300万令吉）。
高楼住宅的交易量和交易价值分别按年上升35%和140%，交易量为3733单位，值19亿7300万令吉（前年为2767单位、8亿2200万令吉）。
尽管市场一片活跃，柔佛的滞销房产仍受关注，有地和高楼住宅的滞销情况按季分别下跌7%和5%。产业价格和利率上升也对当地人构成挑战。
商用产业：交易量上升价值却跌
邓志明说，整体商用产业展望稳定。
与前年同期相比，去年首9个月的交易量持续呈上升趋势，扬66.7%，但交易价值呈下降趋势，挫9.4%。
交易量与价值出现反差，凸显商用产业因疫情后应对买家支付能力的问题，而面对价格下行的压力。
不过，此次交易价值下降并没有引起担忧，因为它仍高于2021年同期的记录。
柔佛商用产业的交易几乎均匀分布在10万至50万令吉，以及50万至100万令吉的类别中，分别37.9%和37.2%。
新山和笨珍倾向价格介于60万至200万令吉的双层和三层楼店铺。
居銮、昔加末和丰盛港则偏向100万令吉的双层和三层楼店铺。
办公产业：供过于求市场缓慢吸收
根据NAPIC的数据，柔佛商业办公楼的交易在去年首9个月较前年同期激增115%，交易价值则飙升343.5%。
跨国产业顾问公司大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建说，截至去年第三季，私有的办公楼面积约为888万平方尺，按年增长6.2%（前年第三季为836万平方尺）。
私有特建办公空间的平均入驻率相对稳定，为57.5%（2022年为57.4%）。
由于入场的办公空间供过于求，市场料吸收缓慢。此外，即将竣工的两个项目，即新山谷中城广场南大楼和人民银行办公大楼分别贡献32万7000平方尺和55万平方尺的空间，将增加许多办公空间，让租户拥有更多选择。
混合工作模式降临，重新定义了传统办公室的工作动态。新山的办公空间需求正经历轻微变化。
一些公司寻求灵活办公空间，既可以与人面对面合作，又能与远程的同事联系，促使许多共享工作空间业者在新山扩展业务，提供现代化设备、灵活的租赁选项及促进生产力的环境。
在大马莱坊审查期间，新山市中心、新山市郊及依斯干达区的租金要价保持稳定。
另外，谭家良说，缺乏设备的旧款特建办公楼挣扎着如何留住现有租户，而新建成的办公楼业主则为自己的产业争取各类增值，包括获取大马数字（MD）认证，有利于跟潜在租户谈判条件。
谷中城广场北大楼和柔佛置地大楼的租金要价介于每平方尺4至4令吉50仙。谷中城广场南大楼录得最高租金要价，每平方尺4令吉50仙至5令吉。
新特建办公楼租金可达每平方尺3至3令吉50仙，旧办公楼则实每平方尺2至3令吉50仙。租金率偏高主要实因为电费上涨和维修成本提高，而不是特建办公楼空间的需求增加。
工业产业：著名发展商大展拳脚
去年首9个月，柔佛工业产业交易量与交易价值分别按年上升55%和25%。
有875个工业单位易手，值29亿8000万令吉，前年同期则有566单位易手，值23亿9000万令吉。
谭家良说，著名的发展商正积极参与柔佛工业发展，例如绿盛世在士乃收购土地，以兴建值15亿8000万令吉的Eco Business Park VI；Paragon Globe在努沙再也门户收购土地，计划建设价值9亿6000万令吉的工业发展项目。
双威集团与Equalbase合作，在依斯干达自由商业区打造136英亩的工业物流发展项目。实达集团在振林山把308英亩农业地转为工业地。
数据中心：首阶段陆续完工
柔佛数据中心的发展主要集中在士年纳科技园、努沙再也科技园和杨忠礼绿色数据中心园区。
受狮城数据中心的限制支撑，投资者和营运商的眼睛正盯着在柔佛设立数据中心，这里不只受到地方政府的支持、靠近新加坡，也有较低成本的土地和电力供应。
谭家良指出，有鉴于此柔佛置地集团去年5月推出士年纳科技园2（STep 2）一片640英亩的数据中心园区，预计在今年9月投入运作。
“快速通道”吸资
在柔佛各地连接点附近的热点区包括巴西古当、古来、士乃和丹绒柏勒巴斯港，将继续受到工业企业的需求。
自古来市议会率先在2022年实行“快速通道”计划，简化投资者申请过程，柔州政府正在修订其标准作业程序，使之更为完善，新山市政厅、依斯干达公主城市政厅和巴西古当市政厅将获得优先。在柔佛全州实施“快速通道”计划，将营造更适合经商和投资友好的环境以吸引国内外投资者。
峇株峇辖现有工业区接近饱和，主要由家具业、纺织业和食品加工厂入驻。值得关注的是云顶产业私人有限公司推介第一阶段的云顶工业城（GIC），占地1200英亩，一个围篱与保安的工业园区。GIC提供各类工厂，包括排屋、集群式、半独立式和独立式。
零售产业：亲民超市遍地开花
邓志明说，柔佛零售产业领域的交易量与价值在去年首9个月也经历增长。
交易量上升30.3%，交易价值扬升42.0%。交易量有3150单位，值26亿令吉。虽然增长率不及2021和2022年，零售市场在2023年仍保持稳定。
去年，新山和笨珍有多家以杂货和日常用品为主的商场开业如Maslee Express、和泰超市、大吉超市和99 Speedmart，以满足家庭对杂货价格亲民的需求。居銮去年只有两、三间Mr. DIY开业。
虽然新加坡人的流量增加不少，不过新山的零售产业预计缓慢发展；笨珍迎来软着陆；居銮、昔加末和丰盛港的零售产业市场预计缓慢而稳定地发展。
酒店产业：新山笨珍酒店前景佳
根据NAPIC的报告，2023年，不管是交易量还是交易价值，柔佛酒店都没有大动作。
唯一的酒店交易发生在去年首季，价值为50万令吉。2022年审查期间也仅有一项交易，价值比2023年少了20万令吉。
邓志明说，自疫情的管控举措在2022年5月解除以后，本地旅游直线飙升，柔佛与狮城一水之隔，狮城游客涌入，大大推动新山和笨珍的酒店市场。
由于居銮、昔加末和丰盛港地点偏远，狮城客不便前行，当地旅游业者多为接待本地游客。
整体来说，新山和笨珍的酒店产业今年会大好。
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