工业产业在过去疫情这2年期间，以逆流而上的势态带动本地产业界交易，不仅让业界刮目相看，投资者和发展商更大感欣喜，想要从这股涨势中分一杯羹。

《南洋商报》向业界了解后发现，地点良好且周边工业生态成熟的环境下，各地现有单位价格目前已飙升15至20%，而工业地段售价也涨了10至15%。不仅如此，一些发展商也开始将重心放在工业项目上，而政府还准备开发更多新的工业用途地段。

不过，当许多人都认为这样的发展趋势与电商日益活跃有关之际，其实来自外部的刺激也是关键之一，甚至更早之前就已有迹可循了……

中美爆发贸易战后，造成全球供应链遭打断或受阻，于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商，这为本地企业带来更多商机，进而带动本地工业产业的需求。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就向本报指出，其实早在2020年之前，全球的供应链就除出现了问题，其中国际贸易上的去中心化、港口货柜堵塞等情况，使得各领域业者无不开始决定缩小国与国之间的贸易距离，而在各国设立基点就是选项之一。

这也意味着，其实早在疫情之前，工业产业的火红早就有迹象。

其中，于是有感需在每个区域拥有供应商，尤其是欧美国家企业，在疫情后纷纷与本地企业寻求合作，譬如本地3家企业，如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技股）、腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主板科技股）纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线，以扩展业务。

外资纷选址设厂

“因为这样，越来越多业者希望在各别策略性地点设厂，再不就打造库存货仓，而我国是这些外资的选项地点之一。”

此外，据本报观察，贸易战期间，国内美资企业纷纷增加在我国的投资，而一些新投资则为了分散风险，加上我国向来是中美两国在东南亚最佳的中转站，因此许多投资者转移阵地到我国，进而带动工业产业出现高需求，甚至出现供不应求状况。

经济开放 材料紧缺
投资者纷设厂应付需求

无独有偶，世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚槟州支会主席丹斯里黄继樑也有同感。

他认为，除了线上销售的增长推动了工业房地产领域的增长外，其实中美之间的贸易战早就在企业界引起极大的关注，而这些敏锐的企业及投资者们，寻求通过在多个地点设立机构来降低风险。

“许多跨国公司正在采用这一措施，这些公司正在对东南亚等更稳定的地区进行再投资。”

他说，全球供应链在过去2年疫情期间中断，随着近期经济活动的开放，对材料的需求急剧增加，促使投资者在世界各地设立工厂以满足日益增长的全球需求。这些因素导致美光（Micron）、英特尔（Intel）、欧司朗（Osram）以及英飞凌（Infineon） 等主要工业企业在最近几个月宣布在槟城建立工厂。

分包商进驻主厂周边

黄继樑分享说，一般情况下，主要工厂的投资组合中可能有大约 20 个分包商，而分包商也一般设置在主要工厂的附近，以方便运输工作。这导致槟城对工业单位的需求在最近几个月大幅膨胀，而槟城的工业产业势必在未来几年呈强劲势头。

据本报了解，目前在槟城，部分外国企业就愿意出高价租下位于策略性地点的厂房，这让州内工业产业的租金调高约10%。

一带一路推动发展

另一项较少人看到的关键在于，过去几年“一带一路”倡议正式为我国带来许多中国投资的入注。

沈颂能指出，尽管疫情在过去2年发酵，但这些早在疫情爆发前就宣布入注的中资，于这2年正式开始设厂，因而促使工业产业在房产及商用产业都相对疲弱之际，呈逆流而上之势。

他说，目前一些轻型工业单位若是地点优越，可能2周不到就可以售罄，十分抢手。

利商环境吸引外资

本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强也表示，由于马来西亚仍是亚洲高价值制造业和全球服务的有吸引力的投资目的地，因此不少外资仍将我国视为最佳投资地，其中当各国都试图在贸易过程中缩短国与国距离之际，我国自然成了各大国于东南亚的最佳基点。

“这多少因为我国拥有很好的投资环境以及良好的基础设施、法律制度、金融和银行服务、电信服务、熟练的劳动力等。”

李鹏铃：大马极具吸引力
工业产业越来越抢手

我国目前的工业产业究竟多火热，这点在我国拥有数十年经验的First Pacific创办人李鹏铃就梳理了一些近期的工业交易情况，而这还只是凤毛麟角，换言之，实际的情况或许更抢手。

他坦言，未来工业产业还是会持续火红，而早前较难被市场消化的重型工业单位也会变得更好卖，轻中型单位更是不在话下。

“因为我国对高价值制造业来说极具吸引力，其中有利的投资环境、可获得的良好基础设施、电信服务、金融和银行服务，支持产业和熟练劳动力等都是因素。”

掀起革命翻阅新篇章

工业产业抢手并不是偶然，而这现象所可能带来的变化更不容轻视。

其中，沈颂能就直言，这所谓的“变化”，其实是房产界与零售业的一场新革命。

首先，工业地段将成为各类零售品牌首选，打造一站式服务旗舰店。未来，会有更多品牌以类似宜家（IKEA）的方式林立，即提供展示厅、货仓、物流、配送、零售等一站式服务示人。一些甚至还可以在里头打造食肆。

这是因为除了租金较购物商场便宜外，其空间更大、选择更多、库存丰富、配送与物流也能一站式处理，因此备受现代人青睐，品牌商更是慢慢意识到这些优点而对工业单位趋之若鹜。

“我相信未来这样的品牌会越来越多，换言之工业单位的需要会更高，而打造出来的模式可说是一场革命。”

“多重租客”相辅相成

他说，目前中国、台湾、日本等地也出现“多重租客”（Multiple Tenants）的运作模式，即多个品牌合租一栋大型工业单位，然后再以类似“宜家”的方式运作。

他进一步指出，这些工业产业可以是3至4层楼设计，然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位，甚至内设食堂及图书馆。

“各大品牌的产品可以是一样，或相辅，然后共用同一个货仓和物流中心。”

他表示，这不仅来得更合乎成本计算，同时能彼此为彼此的顾客带来附加价值，进而相互带动业绩。

第三，一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例，以运动健身为例，各大品牌集中在在一工业单位后，里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心及健康咨询等，让运动与健身爱好者都能获得一站式，且更多样化的体验。

这还不包括目前就已经开始出现的“云端厨房”（Cloud Kitchen），以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”（Dark Store）。

换言之，工业产业的红火，正也一步步地为产业界和零售业带来新篇章。

灵活迎合各类业务
业者“经营玩法”更多元

如果说沈颂能看到了工业单位未来的种种可能，那么黄继樑看到的则是作为业者的不同“经营玩法”。

黄继樑认为，将小型工业地块合并成更大的地块，可以有助于更规模的策划和以及更创新大胆的设计。

“创新的弹性空间概念可以迎合更多不同类型业务的需求，包括制造、仓储、零售、物流、电子电器和IT业。”

在柔佛，许多工业单位被改造成仓、展览厅，甚至是餐饮和健身中心的做法。

黄继樑认为，槟城的工业发展可以尝试这多用途工业单位的模式。

从长远来看，这种多功能特性将带来空间的灵活性和成本效益，而工业单位一旦注入了办公领域的设计元素，将更吸引员工， 并保持积极正面的社区关系。

询及有何意见给发展商，他则建议业界多与相关机构合作，引进投资者，尤其是各相关州政府机构，即如各州的投资发展局、贸工局，或各区域经济走廊机构。

“需要引进规划良好的工业园区，包括良好的安保、会所康乐设施、设计良好的基础设施、集中的劳动宿舍等。”

发展商打造新城镇
应建轻型工业单位

沈颂能认为，发展商在打造城镇项目时，或许应将轻型工业单位也纳入为构建部分。

这点，李鹏铃也认同，不过，他还希望发展商在构建的时候，能多些考量。

第一，有关地段除了需要避开低洼外，同时也必须得有完善的排洪设计，这才对里头的工业提供保障。

再来，有关设计必须得符合高度灵活性，这是因为单位的用途已经不再局限于生产、物流或货仓，反之还可以充做食肆、展示厅、零售等，因此有关因素必须得纳入考量，否则不灵活设计只会局限未来的种种发展可能。

不得不提的是，他也建议投资者或业者，可考虑另一经营模式，即建后再售卖，之后再以租赁方式来运作。这也可以是一种很有效的套现方式。

此外，他也语重心长地呼吁政府在意识到工业单位的前景后，积极给予配合，或亮出更多优惠政策，如简化程序、税务减免、更换地段用途的准绳可以宽松些等等。

“我就看到一些州政府，如雪州，很积极很友善。我们其实应敞开胸怀接受新趋势，并拥抱着商机，而不是拒人千里之外。”

结语：不局限于房产领域

工业产业火红不是偶然，而其所带来的影响，更不可能只局限在房产领域。

纵观目前的发展趋势与种种未来的可能性，工业单位势必掀起一阵革命，甚至掀起产业界新篇章。

至于业者、投资者、政府，甚至是平凡如您我的每一位，会在里头得到什么，或许就先从意识到这一现象，解读这场革命开始。工业产业逆流而上了， 您呢？

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