林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
1989年房屋发展条例多项条款已阐明，
发展商在交付空置物业时，水电供应不能少。
发展商将空置物业交付给买方时，发展商是否有义务确保物业有实际的水电供应？
在 Bandar Eco-Setia Sdn Bhd V. Tuntutan Pembeli Rumah & Ors 一案中，高等法庭认为，当发展商交付给买家空置物业时，发展商有责任确保该物业有水电供应。
案情：
1. 申请人是“Setia Eco Park Phase 16A Precinct 5”（项目）的发展商。
2. 第二和第三答辩人（买家）于2015年11月6日与发展商签订买卖合约，买家共同向发展商购买项目（物业）一栋双层半独立式房屋。
3. 2017年11月3日，发展商向买家发出通知，要把空置物业交付给买家。
4. 买家于2018年1月29日领取该物业的钥匙时，发现该物业并无实际的水电供应。
5. 买家前往第一答辩人（房屋仲裁庭）向发展商（索赔）提出了违约金索赔，原因是依据买卖合约第24（2）条文，发展商已延迟交付空置物业。
根据有关索赔：-
（a）根据买卖合约，发展商有义务（其中包括）在24个月内交付空置物业，并提供实际的水电供应； 以及
（b）从24个月期限届满之日算起，直到发展商向该物业供应水电之日，前后延迟了116天。因此，买家针对有关延迟索赔违约金。
6. 发展商基于以下理由拒绝索赔：
（a）当发展商在24个月内交付空置物业时，相关条款并未要求发展商向该物业供应实际水电；
（b）根据第21（1）条文，发展商仅承诺（其中包括）“申请将物业的内部”水电供应连接到“主要电流”（发展商承诺）。 第21（1）条文没有规定完成发展商承诺的时限。
7. 仲裁庭批准了索赔，并谕令发展商支付5万令吉予买家，作为延迟供应水电的损失赔偿（仲裁庭的决定）。 因此，发展商在本案中提交了司法审核申请，要求高庭撤销仲裁庭的决定。
问题：
8. 这个司法审查申请讨论的唯一实质性问题是，发展商是否有义务根据1989年房屋发展（管制及执照）条例（HDR 1989）的附表I（Schedule I） 规定的买卖协议，来确保一旦发展商根据买卖合约第24（1）条文的规定，于签署买卖合约当天算起的24个月内，将“空置物业”交给买家时，有关物业已获得实际的水电供应。
裁决：
9. 无可争议的是，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例第11（1A）条文附表 I ，它已规定了该物业的买卖合约条款。相关条款转载如下：
●第1（f）条文“已准备好连接”是指发展商已在有关建筑物内安装电气点和水供的配件和固定装置，而且功能齐全，个别的建筑单位已设有和供应水、电、燃气管道、电信线槽。
●第21（1）条文阐明，发展商应在其房屋发展项目中，自费铺设或安排铺设所有必要的水、电和污水总管、燃气管道（如果有）和内部电信线槽和电缆，并承诺自费申请将上述物业的内部水、电、卫生和燃气供应装置（如有）连接到有关当局的水、电、污水和煤气总管（如有）。
●第26（1）条文，发展商应在以下情况下让买家获得有该物业的拥有权：（a）完工和合规证书发出后；（b）水电供应已准备好连接到上述建筑物。
10. 首先，相关条款的字面解读支持当发展商在24个月期限届满或之前交付空置物业时，发展商有义务为该物业提供水电供应。这种字面解读基于以下原因：
（1）根据第24（1）条款的规定，发展商“应”在24个月内“按照第26条款阐明的方式”，将空置的房产交付给买家。第26（1）（b）条文则规定，发展商“应”在“水电供应已准备好连接”时，让买家获得该物业的拥有权。
（2）根据第1（f）条文，“已准备好连接”是指发展商已安装了上述建筑物中的电气点和水配件和固定装置，并功能齐全，并供应可用于接入个别建筑单位。第1（f）条文中的“上述建筑物中的水配件和固定装置已由发展商安装，功能齐全，供应可用于接入个别建筑单位”，这清楚地表明，发展商有责任确保，当发展商在24个月期限届满前将空置物业交付给买方时，该物业已有实际水电供应。
结语：
相关条款的诠释保护了买家的利益，从而实现了房屋发展法令和1989年房屋发展（管制及执照）条例的目的。如果发展商在24个月内交付空置物业时不受相关条款的约束，以确保对物业提供实际的水电，这对买家不利，并违反房屋发展法令和1989年房屋发展（管制及执照）条例的目标。
