购房需求在变
传统想法早已变化

独家报道：何燕羚

现代人买房，似乎还会很在乎房子是永久地契或租赁地契？

永久地契，是否就是一个房屋项目热卖的“票房保证”？ 租赁地契的房子，就注定难以卖个满堂红？

如果你还有上述想法或看法，抱歉的说声：“你不一定对”！租赁地契房产如今有时会比永久地契房产更吃香！

刘勇建：时过境迁需求变
民众更注重居住舒适

房产地契一般分为永久(freehold)和租赁（leasehold)。简单来说，永久地契的产业下，业主将永远持有产业的拥有权。反之，租赁地契意味着不是房产或土地的拥有者，只是租下一段特定时间（新房产的租赁期通常为99年）。

过去，每逢有新房产发展项目推展，“永久地契”的粗体字眼必定出现在宣传小册子最显眼处，是发展商宣传策略的重中之重，因为当时的销售市场是，置业者非买永久地契房产不可。

但随着时代变迁，推动人居的发展，人们对居所的要求逐渐从“有没有”变成“优不优”。房产“有没有”永久地契已不是购房者的唯一考量，而是整个房屋配套“优不优”。

毕竟时代不同了，购房者的需求也在变，在时代的进步更迭中，人们对居住环境、建筑质量、户型结构、配套设施、物业服务等方面有了更高的要求，房产地契种类不再是投资者仅有的考量，也不再是发展商的首要卖点，反观讲求产业的多样性、个性化和品质化。

宝帝集团房产咨询师刘勇建就指出：“我们父母那一代非常看重房产是否永久地契，一般不会买租赁产业，认为不保值也不值钱。特别是华人，都希望产业代代相传，永远持有产业的拥有权。”

他接受《南洋商报》电访时说，然而，这个传统的想法，早已起了变化。

新世代追求便利

位于市中心或发展中的地区，政府为了方便日后的城市发展和规划，所释放的土地大多是租赁，特别是一些房产投资热点，例如双威镇、八打灵再也的房产项目都倾向租赁地契。

刘勇建说，置身于快节奏时代，年轻一代的购房者讲究“省时、省心、省钱”的买房模式，优先选择网络便利、完善的休闲设施、交通便利、良好居住环境的房产。

他表示，现在的永久地契房产地点都离市中心偏远，购买时需要谨慎，小心投资回酬受到影响。

他说，一间位于市中心且设施完善的租赁地契房子，其投资回酬肯定比偏远的永久地契房产高。

卓业植：弥补地契限制
租赁房产拥更好设备

乐天伦房地产集团（Viva Homes)高级房产中介卓业植说，事实上，市面上很多租赁地契的房产项目都取得非常好的购买率，Tropicana附近一代的房产项目，就是例子之一。

他接受本报电访时表示，由于地契期限的限制，发展商多数会为租赁房产配备更好的设备，从而吸引买家，特别是年龄介于25至35岁的首购族，更看重房产设施的完善度，和周围的交通便利度，地契是否永久对他们而言不是最重要。

“他们的要求是过上舒适的居住生活，产业代代相传距离他们还远。”

发展商有话说，地点设施配套最重要……

居住需求不断催生发展商转型升级，房地产企业更专注于产品提升，致力打造高品质的居住环境，给置业者更多、更好的选择，不再死板围绕于产业地契的类型。

著名发展商林木生集团（LBS，5789，主板产业股）和奕森集团（Exsim Group）在回复《南洋商报》的书面提问时都异口同声表示，不管是发展商抑或购买者，地契都不再是首要考量因素。

林福山：秉持三大核心策略
林木生集团设法降拥屋负担

林木生集团执行主席丹斯里林福山指出，部分买家的确向往永久地契房产，但同时也考量售价、地点、交通、社区规划等其他因素。

他说，目前的趋势显示，年轻人更爱住在高楼或公寓，享受完善的设施，包括泳池、健身房、公园、烧烤区、多用途室等，讲求度假式的居住环境。

“不管是永久或租赁地契的房产，以民为本的林木生集团一直是以市场需求为发展方向，且秉持三大核心策略，即可负担、交通便捷和社区完善，打造符合市场需求的房产项目。”

KITA Bestari认购率90%

林福山以该集团3月份推介的KITA Bestari单层排屋为例，虽是租赁房产项目，仍录得非常好的市场反应，在价格实惠、设施齐全、交通便捷等驱动下，KITA Bestari两周内获得超过90%的认购率。

他表示，房产的销售也得归功于创意营销策略，及设法减轻拥屋的负担。

萧慧敏:城市永久地段日减租赁房产成主流

奕森集团企业事务及品牌总监萧慧敏说，永久地契房产的升值潜力确实比较高，但租赁地契房产也有优势所在，一般位于策略地点，屋价也相较低。

“永久地契不再是住宅房产的主要卖点，买家现在更注重房产的周边配套，例如是否配备家具、周围的设施、交通是否便利、居住环境、房产的素质等，优先考虑房产的地点。”

她表示，舒适度和房屋设计，成了现在房产销售的决定性因素。

萧慧敏坦言，主要城市的永久地段将日益减少，租赁地契房产将成为主流，房产项目会以地点取胜。

目前，奕森集团共有3项永久房产发展项目进行中，及多达12项租赁房产计划，以迎合用作自住、投资和居家旅游（Staycation）各类需求的销售市场。

因人而异 视经济能力而定

到底租赁或永久房产好？你说了算！

刘勇建说，假如是以民宿或出租为出发点，租赁房产的投资回报率会优于永久房产，因为买入的价格相对较低，投资更具吸引力。

“作为民宿或出租用途，投资者多数着重在发展项目的配备和各种便利，才能提高出租率和租金收入。相比永久地契房产，租赁房产项目会在设施、设计主题等方面提供更全面，这就是为何市面上位于策略地点的租赁地契房产项目，完全不被地契类型影响，卖气一样强劲。”

租赁地契房价低20%

刘勇建举例，同一类型的房产，租赁地契的售价一般比永久地契低20%，成了投资卖点之一。

卓业植表示，随着房价有增无减的趋势，房地产是否值得购买的决定性因素，不再仅仅是地契类型，对首购族尤其重要，因为负担能力是首购族入市时须解决的首要问题。

“没错，我的所有客户买房前，都会询问地契类型，但资金有限的首购族，更侧重产业的设施和发展商给予的优惠配套，他们会觉得这些比永久地契更重要。”

永久地契房产供不应求

他补充，一般售价介于60万到80万令吉的房产，购房者并不会太在意地契类型，特别是公寓单位，但到了价格100万令吉以上的有地住宅，购房者便会要求永久地契，以作日后的保障和升值能力，永久地契适合长线投资者。

由于永久地契产业的需求量高，市场的供应或愈来愈有限，甚至可能达到供不应求的情况，使永久地契房产的升值潜力被看高一线。

但萧慧敏表示，房产的转售价值不光靠地契类型来评估，而是根据房产的损耗、地点及服务而定。

脱售前延长地契期限
专家：免二手价被压

行家建议业主转售租赁地契房产前，先更新地契期限，以免产业被压价。

刘勇建坦言，虽然租赁地契房产初期的升值潜力或比永久地契房产更高，但在租赁期届满前30到40年，租赁房产的价值将停滞不前，有效期越接近，产业价值越低，难在二手市场脱售，因为二手购买者难获得银行贷款。

剩30年难转售

他说，如果是向发展商直接购买的租赁地契房产，银行融资肯定不成问题，若地契期限到了最后30年，要转售确实比较棘手，银行一般不会批准贷款申请，对方必须现金全额支付。

“在这种情况下，我会建议业主先申请把地契延长另一个99年，让产业价值回到原有水平，会更容易脱手。虽然延长地契可能要支付五位数的费用，但可让产业恢复升值潜力，还是值得。”

他补充，如果置业者具备财务能力，和想寻找长期稳定增值的产业，永久地契产业仍然是最好的选择。

租赁房产转售费时
至少半年完成交易

租赁地契房产转售需时至少6个月，比永久地契产业多出一倍的等待时间。

租赁地契业主如果要脱售，必须先向州政府或中央政府索取同意书（Consent），得到批准后，才能进行随后的转卖手续。

卓业植指出，大约需时3个月以得到州政府的批准，获批后，再需要3个月的来完成产业交易，这是业主转卖时需面对的问题，整个买卖交易需要至少6个月完成。

“如果是永久地契房产，完全可省略申请批准的过程和相关费用，直接可买卖或转让给下一代。”

政府有权收永久地段

但他也提醒置业者，根据1960年土地征用法令，只要有关房地产所处的地段将用作基建发展，即使是永久地契，政府也有权收地，但会根据市价提供赔偿给业主。

2018年，政府为了发展捷运（MRT）计划，即收购了安邦购物中心(Ampang Park)的永久地契土地。

卓业植说，在吉隆坡和雪兰莪这些寸土如金的地方，永久地契房地产已供不应求，屋价高昂，非所有人可负担得起。

“买家更应该考量地理位置和交通便利。目前，偏远地区还有许多永久地契的房产项目，价格也相当吸引，但对于每天需要往返市中心的上班族而言，并不划算，需要承担额外的大道过路费、油费或车资等其他开销。”

他表示，这种情况，买家可以考虑地理位置较佳，价格比较容易负担的租赁地契房产。

置业者怎么说？
宁花80万买租赁地契房产——符敬恩（34岁）

“我不会在乎地契，比起地契，我更在意产业所在地点，如果社区规划完善，我甚至不介意只有50年期限的地契。”

我是在两年前在八打灵再也市区，买下价值约80万令吉的租赁地契房产。

家人去年购置了一套房产，建好后发现该区地理位置非常不理想，开车到市区需要至少一小时，虽然是永久地契，但长期居住，交通非常麻烦。

我不担心租赁地契房产会否给后代带来麻烦，其实99年的地契已经很长，也许下一代并不愿意继承有关房产，有着自己的想法。

父母当初从霹雳州来到柔佛州发展并置业，自己至今也没在柔州发展，也不希望继承物业。

永久地契有保障——梁洁红（65岁）

买房子是很多人的愿望清单里最重要、也最想实现的愿望之一，对于年长一代，买房与结婚生子一样，是一件一辈子的事，必须非常谨慎。

多年前因资金有限和产业选择少，买了个99年租赁地契的小单位，现在快40年了，免不了担心二手价格偏低，以及日后更新地契时要付出昂贵的费用，现在属走一步看一步，先持续作出租用途。

为了不再有后顾之忧，她之后都选择永久地契的产业，宁愿在屋价上多花些也图个保障，安居乐业。

书到用时：我国地契分6类

●永久地契

-本地人和外国人都能购买

-屋主100%拥有土地

-产业转让时，不需得到州政府或中央政府的同意

-若政府需要征用产业地段，可按市价赔偿

●租赁地契

-拥有权有时限，最长期限可达99年

-如果二手产业，地契有效年限更短

-地契届满前，可向土地局付费申请延长

●马来人或土著保留地契

-保留给马来人或土著

-除非发展商证明产业卖不出及符合特定条件，才能开放出售

-占发展项目30%

●总地契 (Master Title)

当发展商得到批准可发展一片土地时，土地局会发一张属于整个发展计划的总地契给发展商，发展商之后再申请个别地契，把房屋持有人转为土地持有人。

●个别地契(Individual Title)

发展工程结束后，个别单位将会移交给产业购买者，所有土地住宅建筑(Land property)将获得个别地契，屋主便是土地持有人。

●分层地契(Strata Title)

所有共管产业(Sub-divided property)，如公寓、高级公寓、围篱住宅等，两个（或以上）不同的屋主在同一个土地上的个别地契，就是分层地契。

与个别地契相比，分层地契需要较长时间申请，有超过10年的公寓都未拥有分层地契。一旦屋主取得分层地契，即无需向发展商申请同意书，可直接转卖产业。

持租赁地契
业主非产业拥有者

根据1965年国家土地法典第56条文，所有州属的土地都归州政府管辖。

在永久地契下，业主永久拥有该房产，可自由转卖转让，即使离世后，也可留给下一代或任何人，政府不能随意干涉。

除非政府需要征用该产业土地兴建基建计划，如高速公路、捷运，政府可根据相关的征用法令，按市价赔偿收购房产或土地。

租赁地契是指州政府“出租”一定年限的房地产给业主，一般为期30年、60年和99年，届满后归还州政府，除非业主获得批准延长租赁期。

业主不是房产拥有者，而是以“租户”的身分。

假设业主在2021年买入于2010年已建成的房子，拥有权即剩下89年期限。出售时，业主必须先获得州政府的批准才可转卖，交易时间被拉长至少3个月。

租赁地契期限剩下30年时，业主就可向州政府的土地局续约，提交延长租期的申请。成功申请者，需支付规定的费用。

原来所谓的永久地契
还是有期限的……

你买房会看是永久还是租赁地契吗？但你知道吗，永久地契并不是真的“永久”！

其实土地管理制度源自英殖民政府，它实实在在地避免了很多国家经常发生的一地二主或多主的土地纠纷。

过去要申请土地并非易事，需要经过一定的流程，如先鉴定土地后向土地局申请，写明土地位置、申请用途等等，由县长来决定是否批准，包括鉴定申请者是否有能力缴付地税，申请者是否有其他土地等等。

早年的地契除了Land Titles，还有Grant（超过10英亩的土地），以及Entry of The Mukim Register（EMR）。

地契等同于土地拥有权，也证明地主的身份，在大马，地契就分为4种：

永久地契：最值钱的地契，但在半岛与沙巴，所谓的永久地契也并不是永久，而是有期限的，只是它的期限只差一年就是10个世纪，即999年，所以足以称永久地契。而在砂拉越，则有被标示“Perpetuity”的无期限永久地契。

租赁地契：租用期限从30年、60年到99年不等。期限一到，州政府可以允许地主延长地契，并且需要再次缴交地税，但政府也可以收回土地，这也是令拥有租赁地契者感到担忧的地方。

马来保留地：只允许马来人拥有及买卖，是英殖民时代苏丹为保护马来人所设立的地契。

临时地契（TOL）：没有拥有权，只有使用权，期限通常是3年更新一次，地点并不适合居住，只能充作特定用途的种植。

资料来源：星洲日报

属于租赁地契的房产
可转换成永久地契！

没那么简单。。。

属于租赁地契的房产，可转换成永久地契！

不过，欲转换需满足特定的条件，并非要换就换。

执业律师刘健辉指出，马来西亚所有有关土地或产业的法律源自澳洲的托伦斯系统（Torrens System），也就是依据土地登记制度上来运作。

在马来西亚，拥有多种类型的地契，例如永久地契、租赁地契和分层地契等。

根据1965年国家土地法典第56条文，所有州属土地都是属于州政府的管辖范围。一般上，永久地契是指业主是永久性拥有该房产，并且可以自由转卖该房产。换句话说，永久地契房地产的产权是完全属于业主的，政府不能随意干涉，一般上在独立式洋房和排屋上看到。

相反的，租赁地契是指州政府“出租”一定年限的房地产：一般上为期30年、60年和99年，届满后将会归还州政府，除非业主在事先获得申请延期的批准。此外，在出售租赁地契的房地产时，业主必须事先获得州政府的批准才可以转卖。一般上都会拉长交易时间。

我国是否有地契转换的成功案例？刘健辉表示，在2022年，马来亚高庭判决命令吉隆坡土地及矿物局总监把甲洞武吉马鲁里花园的24间房屋，从租赁地契转换为永久地契，因为申请人发现有关总地契属于爱丁堡橡胶园主的橡胶园，并且是拥有永久性地契。

“橡胶园主在1973年把土地转让给Sharikat Permodalan Kebangsaan公司，并由马鲁里私人有限公司开发房屋项目，土地转变为租赁地契。”

他说，高庭认为，根据联邦宪法，申请人不能被剥夺“财产权利”，而且也谕令吉隆坡土地及矿物局宣布有关土地的99年地契租赁条件无效，并且违反了宪法。

同时，近期在斯里八打灵一带的花园业主也发现类似的问题。在开发商在开发住宅前，有关土地是属于永久性地契，但是开发后移交予州政府时，州政府分割出来的地契却成为了租赁地契。基于这情况，相关业主已经成功胜诉，并且获得了土地局颁发新的永久地契。