黄伟益
产业管理顾问

两股声音针锋相对
有者甚至闹上法庭

针对分层建筑物管理层可否针对不同用途的产业单位，鸠收不同收费率的管理费，坊间一直存在两股不同的声音，除了在常年大会或特大针锋相对之外，有者甚至还因此闹上法庭，而且迄今似乎还没有一个定论。

其中，最多人引用的司法判决，乃是上诉庭在2019年就 Muhamad Nazri针对JMB Menara Rajawali与Denflow Sdn Bhd一案的判决。这个判决对主张一致收费率的人有利，意即管理层无权针对不同用途的产业，鸠收不同的收费率。

举个例子，若某个发展项目设有办公楼、多层停车场与民宅，管理权无权针对这些不同性质的产业，鸠收不同的管理费。如果民宅每个面积单位征收2令吉的管理费，那么多层停车场与办公楼都要征收2令吉的管理费。

楼宇管理层不能针对民宅鸠收2令吉的管理费，然后办公楼鸠收3令吉的管理费，而停车场则鸠收1令吉的管理费。

这种情况对于拥有许多未售出单位的发展商，或是自行拥有庞大面积产权的发展商而言，肯定是吃力不讨好的事。这毕竟意味着，发展商须缴付大笔的管理费。

这个由上诉庭推翻高庭之前所作的判决，尽管对于原本的起诉人有利，但共管机构与大厦停车场业主Denflow Sdn Bhd依然不满判决，而寻求上诉至联邦法院，最终却因联邦法院不给予上诉准令，而就此作罢。

不过，来到了本月18日，另一起类似的诉讼，却出现恰好相反的判决。

无法享用则无需承担

上诉庭针对Aikbee Timbers Sdn Bhd与Sit Seng & Sons Realty Sdn Bhd，以及Pearl Suria管理机构针对Yii Sing Chiu等人的交叉上诉案，裁定管理机构有权针对民宅与商业产权，鸠收不同的管理费。

上诉庭还援引2013年分层管理法令第60(3)(b)条文，提到有关法律条文允许管理机构针对明显不同用途的产业鸠收不同的管理费。上诉庭的判决还举例提到，若办公楼的业主永远无法享用游泳池，管理层则无权要办公楼业主同样承担游泳池的维修或保养费用。

可以预见的是，这个由Yii Sing Chiu之前所入禀高庭的案件，可能还会因为上诉庭对他不利的判决，而进一步上诉至联邦法院。

然而，基于Menara Rajawali共管机构与Pearl Suria管理机构皆属于上诉庭的判决，我们着实无法把当中任何一案，当作是法庭的终极判决，而民间对统一或不统一收费率的争论，看来还会继续另外一段好长的日子。

分开处理产业开销
公平收费解决问题

从事高楼管理多年，我没有对统一或非统一收费率的课题产生兴趣，主要是因为我觉得不管法庭未来将如何裁决，我们始终必须解决公平与公正收费的问题。

就像我在槟城亚依淡所住的楼宇，我们所住的连栋住宅（townhouse）必须缴付比公寓单位更高的管理费，但实际上我们却无法享用到升降机，以及晚上照明共管产业范围的灯照。再说，管理层也没有根据各别产业的面积单位来鸠收管理费，这让一些业主感到不满，而选择不缴付管理费。

其实，只要针对综合性发展项目，若管理层就各别产业所要承担的开销分开来处理，例如游乐场与游泳池的维修与保养费用，只算在民宅业主身上，而各别收到的钱只花在各别产业的范围内，我敢相信根本就不会再有人争论统一或非统一收费率的课题。

根据性质·分开账目

大家一直以来所追求的只是公平与公正两个字，他们并没有想像到有一天甚至要入禀法庭争论这样的课题。如果管理公司愿意根据各别产业的性质，分开处理他们的账目，这些问题根本就吵不起来。

举个例子，公寓产业依每个面积单位收费2令吉、中廉价组屋则收1令吉50仙，而商业单位可鸠收3令吉，而每个产业所收到的钱只能用在各自产业范围之内，而共同开销则依面积单位来结算各自所要承担的份额，那么统一或非统一收费率根本就不是问题了。

2013年分层管理法令是死的，而人则是灵活的动物，我们何必把整部法律套死在我们自己身上，我们也不必把法律当作金科玉律，当作是一部没有灰色地带、没有转圜余地的圣经来看待。

符合原则·避开争论

只要把法令用得恰当、适得其所，让大家感觉都很舒适，并符合公平与公正的基本原则，所有的争论都会被抛诸脑后。

没有人希望自己要缴付更多的钱，来补贴或甚至倒贴其他人的产业范围内所涉及之开销。对于上诉庭最新的裁决，我基本上是乐见其成的，也希望即使这个案件被带上联邦法院，最终还是会维持相同的判决。

我不认为任何人有权要求别人缴付更多的管理费，来维持不属于其居住产业范围内所涉及之维修或保养开销。即使法律再蛮横，法官最终还是要作出合情、合法、合理的裁决，而任何人即使对发展商有所不满，也不代表他们能把法律操纵在自己手中，要把发展商置之死地而后生。