张仰荣博士
资深房地产顾问
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假设房市一直向上，比如购买了产业的12个月后，产业价格上涨了，购屋者可以80万令吉或更高价格脱售，还掉银行72万令吉贷款后，22万令吉现金回赠就“袋袋平安”。

这样看起来，这位购屋者以零投资成本，就赚到了22万令吉的“投资回酬”。

假设产业市场持续向好且产业价格持续扬升，这个计划将对购屋者有利。

但许多于2014年至2018年期间购买产业的购屋者，在2019冠状病毒病疫情爆发后陷入了经济困境，甚至有人失业，比如关掉生意，一些还要减薪。

在这种情况下，购屋者要继续偿还银行的每月供款就越来越困难，而从现金回赠中获得“投资回酬”的美梦就变成了噩梦。

发展商提供可延迟还贷

第三种销售策略就是：由发展商提供可延迟偿还的个人贷款计划。

2018年，也有购屋者出席了“产业大师”所举办的“产业讲座”，购屋者被告知，可以在不用支付任何款项的情况下，就可以买到由“产业大师”为他们找到的城内产业。

为了让购屋者无需自掏腰包支付任何款项就可购屋，发展商为购屋者提供一项个人贷款，好让购屋者支付房屋售价（假设售价为100万令吉）和房贷总额（假设总额为70万令吉）之间的余额（30万令吉）。

接着，购屋者选好了产业后，就跟发展商协商购屋条件。

发展商就会安排经纪人协助购屋者向一间“友好的银行”申请房贷，并基于100万令吉的买卖合约，申请70%的房屋贷款。

当银行批准购屋者总额70万令吉(70% x RM1,000,000)的房贷后，就能支付房价中的70万令吉给发展商，剩下的30万令吉，就是由发展商提供的30万令吉个人贷款。

疫情冲击陷财困
购屋美梦变恶梦

除了银行的贷款，购屋者也与发展商签署一份“个人贷款合约”，承诺会根据发展商的条件，来偿还所给予的30万令吉个人贷款。

就这样，购屋者可在不用支付任何一笔头期之下，就购买并拥有了价值100万令吉的产业。

如果购屋者能持续的偿还银行的每月还款，并根据发展商的条件，偿还所给予的个人贷款，那么购屋者还是能够继续开开心心的。因为只要持续还款，购屋者可以持续受惠。

然而，一场突如其来的冠病疫情导致经济衰退，许多于2018年及过后买房的购屋者突然陷入财务困境，一些人失业了，一些人生意倒闭，另一些人则面对减薪。

当购屋者要准时还款会变得越来越困难，甚至违约，银行就有可能收屋拍卖。

假设在这个情况下，银行拍卖了屋子，发展商就会向购屋者追讨30万令吉的个人贷款。

这个情况下，“由发展商提供可延迟偿还的个人贷款计划”的美梦，反而就会成为了购屋者的噩梦。

在目前不明朗的挑战时候，潜在购屋者，若要做大型的产业投资决定前，尤其是签订长达30年或更久的财务责任，例如房屋贷款时，须非常谨慎考虑。

从2008年全球金融海啸至2018年的10年期间，大马有不少产业发展商推行了新策略来销售他们的屋子。

一般上，大家都知道的策略有2种：第一种就是发展商利息承担计划（DIBS）；第二种就是零头期+现金回赠，就可以购屋。到了去年杪，发展商还推出第三种销售策略，那就是由“延迟摊还发展商提供的个人贷款，买下一间房屋”。

这些销售策略是如何操作的呢？而这些销售策略会否存在什么陷阱？这一期，我们来一起研究这些发展商的销售策略。

首先，我们回顾发展商利息承担计划。

2012年，就在2008年全球经济衰退也影响了大马之后，房产市场停滞不前，许多发展商都没有办法卖出所兴建的房子。

为了清掉卖不出的库存，多家发展商就推介了发展商利息承担计划。

但基于发展商利息承担计划破坏性的影响，政府后来禁止了发展商进行发展商利息承担计划。

零头期+现金回赠就可购屋

为了要清掉持续增加的滞销库存，又有发展商推介了“零头期+现金回赠，就可以购屋”的策略。

这个策略是怎样操作的？

2014年至2018年期间，有些购屋者也许出席了“产业大师”所主办的“产业讲座会”，并被告知，自己可以不用支付一般10%的头期钱，就可以买到由“产业大师”为他们挑选的城内产业。

购屋者选了自己想要的产业，然后和发展商谈好条件。

接着发展商就会告诉购屋者，他们所选择的产业原本的销售价格是某个价位，例如50万令吉。为了让购屋者不需要出头期钱就可以购屋，发展商就会指示律师准备买卖协议，而产业购买价格就可能会从50万令吉被抬高到80万令吉，等于从原本的价钱50万令吉上涨了60%。

然后，发展商会安排经纪人，协助购屋者根据总值80万令吉的买卖协议来申请房屋贷款。

事先已安排好的“友好银行”就会提供总额72万令吉（80万令吉 x 90%）的房贷给购屋者，那么购屋者不但无需支付10%头期款，还可以获得一些现金回赠。

购屋者一共获得72万令吉的房屋贷款，支付了发展商50万令吉屋价后，还可以获得高达22万令吉的现金回赠。

只要房市持续上涨，这购屋者还是可以保持乐观。