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利率降低 美国房市复苏在望

By Poh Gin,

2023年11月28日

提高住房负担能力
可能需要一段时间

利率降低、通胀趋稳、美国房市复苏在即。

据《抵押贷款新闻日报》报道，今年10月中旬，30年期固定抵押贷款利率达到了8%，创下20年来的新高。

自那以后，利率有所下降，截至11月15日为7.45%。

因为美联储过去20个月采取的加息举措，美国今年10月的通胀率为3.2%，连续加息证明房价开始降温。

总部位于美国得克萨斯州的投资公司Ninebird Properties的创始人及首席执行官马克·布斯库尔对《财富》杂志表示，9月至10月的整体通胀率降至3.2%，意味着生活成本的增幅有所降低，最终会让民众更容易负担得起房屋和抵押贷款。

纽约市的豪华房地产公司Brown Harris Stevens的首席经济学家格雷戈里·海姆告诉《财富》杂志：“通胀走低将有助于提高住房负担能力，这是因为购房者在购买所有商品和服务方面的支出将会减少，从而有更多的钱支付房贷。”

虽然抵押贷款利率的下降是不错的消息，但目前的利率仍然远不如冠病疫情时期的可负担性。

美国通胀走低也将有助于提高住房负担能力。

2021年冠病期间，当时购房者获得低于3%的抵押贷款利率，但经济学家认为，利率短期内不会降到这么低。

在房地产行业工作了20多年的布斯库尔说：“通货膨胀率降低也可能导致央行降低利率，使个人更能够负担得起贷款购房。”

总部位于美国纽约市的豪华房地产公司Brown Harris Stevens的首席经济学家格雷戈里·海姆告诉《财富》杂志：“通胀走低也将有助于提高住房负担能力，这是因为潜在购房者在购买所有商品和服务方面的支出将会减少。”

通胀趋平有助于提高住房负担能力——但这可能需要一段时间。

“许多购房者都在观望，等待利率下降。”从事抵押贷款工作23年的资深人士、Fairway Independent Mortgage Corp.的分公司经理杰里米·沙赫特对《财富》杂志表示。“利率不会像前几年那样跌至历史低点，但会从最近的历史高点回落，这个过程还需要一段时间。”

同样的，通胀趋平和抵押贷款利率下降可能需要一段时间才能够对住房负担能力产生影响。

专家表示，低贷款利率并不是影响美国住房负担能力的唯一因素。

根据标准普尔CoreLogic凯斯-席勒全美房价NSA指数（S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index）的数据（30多年来衡量房屋价值的主要指标），过去七个月，屋价上涨了近7%，至311,500美元（145万令吉）。

此外，房地产市场专家指出，房屋库存水平低是阻碍购房者购买可负担住房的另一个主要因素。

美国房地产市场正在经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷。

更多卖家挂牌售屋

根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年9月，经季节性因素调整后的成屋年销售量为396万套，同比下降了15%之多。

然而，即使房地产市场受到轻微打击，也可能让一些购房者勉强负担得起住房。

沙赫特表示，“随着利率开始下降，更多卖家将挂牌出售房屋，这将有助于提高库存水平，同时，更多的购房者将进入市场选购房子。”

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共享生活与微住宅未来新趋

By Poh Gin,

2023年08月20日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

生活成本上涨
影响租购能力

今年6月中旬，雇员公积金局（EPF）与马大社会福利研究中心（SWRC）合作的“2022/2023我的预算”报告面市。报告显示，与2020/2021年比较，生活成本上涨了。

单身人士的生活成本涨幅介于0.9%至3%；需要养孩子的已婚夫妇，生活成本涨幅介于1.2%至2.9%。

在巴生谷，单身人士每月的生活费介于1930至2600令吉之间，视他/她是公共交通乘客或是车主而定。

育有2名孩子的夫妇，每月全家的生活成本约6890令吉。

衡量生活优先次序

当人们努力追求舒适生活，生活成本高涨的担忧却时时在脑海中萦绕，迫使人们不得不重新评估各种需求的优先次序，以符合个人的收入与支出。

关于购买房子，拥房的目标当然是理想的，但很多人可能会先租房，储蓄够钱了才买屋。

不管怎样，房价或租金多寡，取决于房子的大小，说白一点，就是房子越大，租金就越贵。

那么，人们可以做些什么使房价更低？就是建小一点的房屋。

真的那么简单？人们在追求合理价格的同时，也希望拥有适宜居住的生活环境，包括居住在面积合适的房子。

现在问题来了，要怎样缩小房子的规模，以便购屋者买得起，却还要让人住得舒适，且吸引人？

共享生活空间的条件超前许多，鼓励并营造共享住宅内的社区感。

共享生活空间
鼓励分享设备

其中一个可能性是共享生活空间，就是由几个人共同居住在一个住宅单位，共享设备和便利。

共享生活空间(Co-Living)并不是新概念，一般的学生宿舍和租屋就是这种模式。

从学生宿舍和租屋演变，今时今日的共享生活被视为从传统的框架中升级，拥有完善的设备，且由专业的服务供应商来管理。

传统的租房，仅是租一间房和共用区域，例如客厅、厨房和浴室。

共享生活空间的条件超前许多，鼓励并营造共享住宅内的社区感，譬如提供共用的休息室、娱乐室，以及数字游民工作空间。

不过，房子多小才算小？

微住宅策略性设计简洁实用

另一个跟房子大小有关的概念是微生活，就是在设备齐全的小单位生活，一间比普通单位还小的住宅，通常小过500平方尺。

微住宅只有一房，拥有独立的生活空间，专设计给单身人士，配备完善的生活设备，例如睡房/客厅、浴室和小厨房。

设备齐全的一房小住宅，讲究的是多用途和策略性的设计，营造实用、简洁和多层次空间。

室内设计和家私几乎是多重功能和灵活的，只要小改动，就能切换房间的功能。比如置物墙、隐藏或夹层式的床位，还有可折叠台面。

住进多功能的狭小空间看起来很酷、前卫又新奇，现实是在又小又封闭的空间长住，容易让人感觉拥挤和窒息。

这种在小空间引发的不适感和压力，在历时2年的行动管控令期间，是许多人的切身体会。

微住宅的另一个潜在问题是有限的收纳空间，租户根本不能够拥有太多东西，包括步入式的衣帽间、单一的储物室、厨房和饭厅。

不管你多么地创新和创意，最大限度地善用每一寸空间，到最后也只有500平方尺来挤进所有的必需品。此时此刻，共享生活可能是解决之法。

两种房型各有优点

在共享生活空间，除了自己的卧室兼更衣套房，其余的日常空间需求，例如休息室、厨房、饭厅、娱乐和工作，都在共用区域让租户随时享用。

这些设备分布在个别房间，而且是共用的，因此租户不必挤在一间房里，唯一感到为难的是，只有卧室能保留隐私而已。

跟微住宅相比，共享生活给人的印象是住在较小的单位，一般少过100平方尺，不过，租户可以享用一系列更大的空间，来满足每天的需求。

共享生活提供了完整的家居设备，适合善于社交的人。微生活则让你在小小的住宅里拥有完全的隐私，适合宅男宅女。

两者的共同点，是提供可负担的租房替代方法，同时为了购买梦想的家而储蓄。微住宅方面，住户可以选择租房或买房，等它升值。

发展商需时改进迎合市场

展望未来，就如世界经历前所未有的大流行病，迫使生活优先次序和需要不断演变。不管是微生活还是共享生活，都对普遍面对的负担能力问题，提供了各自的解决方案。

尽管大马还不至于像日本和香港那样土地稀缺，可负担却成为大马人持续面对的问题。

举凡新想法和概念都需要时间被人接受，服务供应商也要一些时间来调整和改进，以符合本地人的偏好和口味。

生活方式随科技改变

来到实际应用的层面，关于共享生活和微生活的便捷与实惠，无可否认两者都带来许多好处，但是人们需要更多时间来适应更小、多功能和以社交为重的居住环境。

不是说你没有希望拥有大的有地房子，不过新的一代逐渐步入成年期，随着科技进步，生活方式跟以往不同，他们的喜好也随之改变。

祖辈热心追求的东西，可能对未来世代没有太多价值。很多实体物件和储存方式慢慢地转移到线上和多功能设备，迫使单一功能的小工具被淘汰，理想居住环境的概念也会因时间的推移而进化。

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房贷和租金成美国人最重开销

By Poh Gin,

2023年08月14日

房贷和租金同样是
美国家庭的焦虑

衣食住行是人生最重要的部分，当中住这一块，随时代进步及物价高涨的推进下，占了每月生活成本的最大部分。

无论是租房还是买房，房贷和租金是没有办法可以避免的开销，无论是哪一个国家的人民都必须面对的庞大挑战。

就连堪称世界强国的美国，亦然；房贷和租金是美国各州人民的最大家庭支出。

账单支付服务公司doxo发现，加州居民每月最大的开支为房贷，平均2402元（约1万983令吉）、平均房租为1762元（约8056令吉）。

另外，夏威夷每月房贷成本为2247元（约1万274令吉），平均房租为1856元（约8486令吉）。

这是doxo早前发布的2023年美国各州家庭支出报告，且详细分析全美各地家庭账单成本。同时，也为美国各州的房贷和租金进行排名。

报告亦发现，美国家庭平均每月开支为2046元（约9350令吉），每年花费2万4557元（11万2286令吉）。此外，这份榜单基于家庭实际月账单的平均值，对美国生活成本最高和最低的州进行排名。

其中，夏威夷生活成本排名第一，家庭月均花费为3070元（约1万4037令吉），比全国平均水平高出50%；排名第二的加州，家庭月均账单成本为2838元（月1万2976令吉），笔全国平均水平高出38.7%，占家庭平均收入40%。

doxo在报告中指出，西维吉尼亚州的居民每月房贷成本为879元（约4019令吉），平均房租为785元（约3589令吉）；而密西西比州居民每月房贷平均为1032元（约4718令吉），月租为843元（约3854令吉）。

另一方面，按月支出，生活成本最低的州属为西维吉尼亚州，平均账单费用为每月1530元（约6995令吉），比全国平均水平低25.2%；而密西西比州家庭平均每月账单费用总计1616元（约7389令吉），比全国平均水平低21.1%。

其余排名依序为

  • 阿肯色
  • 俄克拉荷马
  • 肯塔基
  • 印第安纳
  • 南达科他
  • 新墨西哥
  • 密苏里
  • 阿拉巴马
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英国房价 遇惨烈价格滑坡

By Poh Gin,

2023年08月8日

英国房价跌跌不休
创下惨淡纪录

投资英国房产 除了要有资本外，还要了解当地的市场和政策，唯有时刻把握最新走势，才能做出最佳的投资选择。

英国一直是一个高消费国，生活成本高，买房更是不简单！

尤其是目前，英国抵押贷款利率仍然高企，导致购屋者需要承担的负担能力面临挑战，从而导致英国房市出现下滑趋势。此外，英国抵押贷款成本创下15年来最高水平，促使贷款人面临诸多不确定性。

根据近期Nationwide发布的数据，英国房价在7月份，因受到利率上升影响，并写下14年来最快的年跌幅下跌的纪录，同时创下自2009年来最大的纪录，相比去年同期，下跌3.8%。

6月份，英国平均房价相比去年下跌3.5%。

跌幅与房地差市场的其他指标符合，并从中指明，利率上升是导致方式疲软；而利率上升将购屋者与寻求融资的现有抵押机构的抵押贷款利率推高至6%以上。

此外，英国抵押贷款成本方面，因英格兰银行设定利率，导致创下15年来最高水平。

英国抵押贷款成本创下15年来最高水平。

另一方面，英国平均房价为26.0828万英磅（约151万令吉），相比去年8月的峰值低约1.3万英镑（约7万5487令吉）。然而，许多首购族乐见房价下跌，毕竟近年来房价一直攀升，包括疫情期间。

Nationwide首席经济学家罗伯特说，一个赚取平均工资的购屋者若拥有20%首付，那么抵押贷款将占其实际到手工资的43%，这是基于6%利率为计算单位。去年，新买家的抵押贷款支出，只不多略高于其实际到手工资的三分之一。

他说，近几个月来，由于人们买不起房，房市一直低迷，6月份完成的住房交易共有8.6万套，低于去年的10多万套。

根据8月初公布的最新数据显示，抵押贷款利率继续攀升，根据金融信息服务机构Moneyfacts数据显示，目前两年期固定抵押贷款利率为6.85%，高于前一天的6.81%。五年期固定利率抵押贷款利率为6.37%，周一上涨0.03%。

但是，英国房价在去年3月创下自2004年来17年的新高记录，相比2020年冠病疫情期间前高出20%。

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韩七成单人户选择月租房

By Poh Gin,

2023年07月28日

现实很骨感

衣食住行，你有计算过你最大的生活成本是什么吗？

在物价极高的韩国，吃喝玩乐是其次，反之房租就占了每月开销的最大部分。

根据韩联社报道，韩国租房信息平台公司“Station3”日前针对旗下房产信息平台“Dabang”的832名用户进行问卷调查，其中376人为单人户。

48.1%受访者表示每月最大的支出是居住费用，其次是购买食品（19.1%）、外出用餐（13%）。

其中39%指其居住费用占了总支出的10至20%、20至30%的则有38%。虽此，71%的受访者却认为居住费用占支出占比10至20%最为适合，理想和现实存在明显差距。

韩国大部分人士选择以月租模式租房。

从租房交易形态来看，相较于韩国独有的全租房模式，大部分人士选择以月租模式租房，即占68%，前者为27%。

住房形态依次为单间套房52%、两间和三间套房24%、写字楼和城市型生活住宅15%、公寓8%。

至于单人户的家庭月均收入，200万至300万韩元（约7183至1万774令吉）占40%、300万至400万韩元（约1万774至1万4366令吉）占22%、100万至200万韩元（约3592至7183令吉）15%。

房产知多点

全租房是韩国独有的租房方式，房客先缴一笔占房屋总价50%至70%的金额给房东，租房期间房客不再缴纳任何费用，只需自理水电、燃气、管理费。 期满退房时，房客可以拿回当初缴纳给房东的全部金额。

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东京太拥挤 只要搬离就给3万

By Poh Gin,

2023年01月10日

东京生活成本高昂，
搬离措施是否奏效？

若给你3万令吉，你愿意迁至乡下居住吗？

日本政府祭出从东京迁离至人口稀少的乡村，即可获得100万日元（约3万3000令吉）的补助。

但就不知道这笔补助是否奏效，吸引东京人民离开繁华闹市到人口较少的地方过活了！

人口日益“膨胀”的日本东京，目前约有3700万人口，导致这个首都圈人口密度极高，过度拥挤，然而生育率却不断下降。

为解决此问题，日本政府近日加大奖励力度，透过补助激励民众搬离拥挤的首都，迁居至人口稀少的乡村生活，并提振不断下降的出生率。

综合外媒报导，为了鼓励东京密集的人口外移，日本中央政府发言人披露，去年4月起，东京地区的家庭，若搬迁至人口少的地方，每个孩子将获得100万日元。

日本政府透过补助激励民众搬离拥挤的首都，迁居至人口稀少的乡村生活。

这已不是日本首次利诱民众迁离东京，但此次的补助相较之前的30万日元（约1万令吉）高出3倍。不过，由于东京是日本大公司的落户点，加上是日本经济中心，因而吸引各地人民迁移到此，寻觅就业机会。

根据日本2021年统计数据显示，冠病爆发前，各地迁入东京的人数相比迁出人数多出8万人。基于这种移居模式，让人口本就严重老龄化的日本，面对乡下人口流失更快，小地方居民越来越少，人口年龄越来越大，数百万间房子无人住。

日本全国人口普查显示，2022年，除了东京，有半数以上城市被归类为人口稀少的地区。而人口密集的东京也因此拥有不少问题，其中冲击最大的就是人口危机，因为生育率不断下降，而人口老龄化问题也越加严重。

专家指出，东京高昂的生活成本、有限的空间及缺乏托儿服务，使得在东京抚养孩子变得困难，因此导致生育率低，并是日本47个县中最低的一个。

日本政府希望，到了2027年能有1万人搬离东京。

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大S豪宅月供上百万！

By Poh Gin,

2022年11月25日

即便是有钱人，
既然能借贷也未必全款买屋啊！

在你心中，有钱人是不是都是大手一挥全款买屋，然后每天过着滋润的豪宅生活？

台湾艺人大S（徐熙媛）和前夫汪小菲离婚1年，近来因为生活费纠纷而闹上法庭，也让民众可以有机会一探台湾富人们的“生活成本”！

汪小菲在中国从商，曾是俏江南集团总裁和执行董事，还被称为“京城四少”。近期因为积欠大S生活费，而遭法院强制执行查封在台的资产。

位处有名富人区

他一怒之下在微博秀出账本反击，原来两人的豪宅房贷月供，高达百万新台币，引发网友热烈讨论！

据他的微博发文，当年他是以4亿新台币（5900万令吉）买下，并支付了2.4亿新台币（约3500万令吉）的头款，其余的由房贷支付。

媒体猜测，这栋豪宅应该就是他和大S在2016年买下的“台北信义”豪宅，靠近捷运象山站，共有22层楼、80个单位，而两人买的就是顶楼单位。

他的账本显示，这栋豪宅的房贷为期20年，每月就要106万新台币（约15.53万令吉），他已经支付了5年多。

管理费和电费惊人

而且，每月平均管理费要4.6万新台币（约6700令吉），电费更是惊人，夏天5至7约时超过6万新台币（约8800令吉），7至9月的电费更是高达9万新台币（约1.32万令吉）

根据台湾《经济日报》报道，两人单位的室内实际可用空间约123.25坪（约4385.63平方尺）。

乐屋网调研中心经理洪安怡受访时指出，“台北信义”这两年的成交量不多，在去年和今年都仅有各1宗交易。

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美国高利率 人民喊苦

By Poh Gin,

2022年11月4日

拜登，可能高兴得太早了……

美国第三季经济增长率达2.6%，出乎意料强劲，可能让美国总统拜登高兴不已。但事实上，老百姓的生活已经被高达8.2%的通胀率折磨不堪。

《环球时报》报道，一名美国房产经纪人珍妮受访时透露，年初有客户通知她要卖房子，但是因为阳台有些损坏，有两处不符合社区安全规则，若不维修就无法上市，珍妮马上联络装修公司维修阳台。

却没想到，这个装修阳台的工作竟然耗时了快1年，年初客户和装修公司签了合同，最近才完成，主要是因为建材到货延期、也欠缺维修工人，这一拖延，反而让客户失去了卖屋的黄金时期。

如今卖房难有好价

她说，若是在5月份挂牌的话，这名客户的房型一定会遭到哄抢。但如今随着美联储多次升息造成抵押贷款利率攀升，房价也很快凉了下来，客户也心灰意冷不准备卖了。

“我们房地产中介的好日子到头了。”

老百姓的生活同样饱受高物价的折磨，有普通民众受访时透露，以前一束玫瑰花卖9.99美元，现在已经是18.99美元了，工资却没有涨，生活苦不堪言。

彭博社指出，第三季的国内生产总值（GDP）数据显示，美国经济可能还没到最糟糕的时期，因为第三季的消费支出仅增长1.4%，低于次季的2%，表明这重要的经济增长引擎正失去动力。

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