经商收入

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租房屋 非所有开支都能扣税！

By Yee Ni,

2022年03月9日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列4

别自作聪明，
有些开支不能扣税！

上篇提到，需要付税的租金收入（Rental Income），不是依据总收入来计算，出租期间涉及的开销可减免。

以租金总额扣除可减免开销后的净租金收入（Net Rental Income），才是需要被征税的租金收入。

没有扣减免就用总租金收入来付税固然不够精明，平白多付了税金。

但大家也不可自作聪明，全部开销统统都呈报来减免，希望降低应缴的税金。

税法有清楚阐明，一些开销即使是涉及出租物业，或为增加物业吸引租客的开销，并非政府允许的减免项目，那就不能用来抵扣。

税收法列明，物业准备第一次出租前涉及的第一次费用，例如招租或出租前的宣传开销，均不能减免。

以下是比较具体的不获减免出租开销：
• 招徕第一位租户的广告费
• 第一次出租物业的中介费
• 首份租约的律师费与印花税
• 为增加租金的第一次装修费

温馨提醒：
涉及为第一次出租物业做准备的开销，从房仲费、招租宣传、租约律师费和装修，都不能减免，别自作聪明一起呈报抵税。

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火险房贷利息，皆可扣税

By Yee Ni,

2022年03月8日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列3

收入得报税，
开支也可扣税。

有租金收又有呈报租金收入的业主们，你们都如何为租金收入报税？

大家是否知道，呈报租金收入，与个人和公司所得税一样，有不少开销可用来减免？

政府是依据净租金来征税，跟租户收到的租金，可先扣除政府允许的可减免开销，算出的馀额就是净租金收入（Net Rental Income），才需要课税。

所以大家要记得咯，需课税的在法定租金收入（Statutory income from rents）不是依据总收入来计算，如果你之前没有扣出房子的火险保费、房贷利息等，那就白白多付税了。

根据内陆税收局的资料，出租相关房地期间涉及的开销，都属可减免开销，但招租或出租前的开销则不可以减免。

租金收入可减免的开销包括：
• 地方政府税金：缴付给地方政府的地税（Cukai Tanah或Quit Rent），以及门牌税（Cukai Pintu Assessment Tax）
• 房产保费，如火险、水险或盗窃险等
• 付给银行的房产贷款利息
• 出租期间的费用，如委任律师行或代理追讨欠租
• 维护、维修房产，如漏水或虫害
• 物业服务、维修和排污费
• 收租开销；如外委经纪收租
• 更新租约开销，包括印花税
• 追租涉及的律师费

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销

假设已还清房贷的单层排屋，出租12个月，期间主要开销只有地税、门牌税和维修费。

下面范例让大家更清楚如何计算净租金收入：
月租：RM1,500
合约租期：12个月
租金总收入 = RM1,500 X 12 = RM18,000

可减免开销：
地税：RM120
门牌税：RM460
维修开销：RM2,420

净租金收入 = RM18,000 –（RM120 + RM460 + RM2,420）
= RM18,000–RM3,000
= RM15,000
总结：RM15,000依据个人税率，计算出要付的税金。

温馨提醒：
租金要付税，但可先扣除政府允许的减免，包括房贷利息、物业保费和维修费等，如果用全额租金来付税就亏大了。

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收租是经商收入？

By Yee Ni,

2022年03月5日

【房东们，你懂怎么报税吗？】系列2

出租房屋，
算不算做生意啊？

法定上，收租金和薪金、佣金或经商回酬一样，都是可征税收入（Taxable Income）的一种。

凡出租房地产、工厂或商店内的机器、甚至是房子裡头的家电和家俬，只要是一併出租的东西，所收的回报都是租金，都得报税。

一般人报税，纯受薪者会填报BE估税表，有经商收入（Business Income）者填B表。那么，租金收入（Rental Income），算是经商收入还是…？

内陆税收局对租金收入是否定义为经商收入，基本是以频密度、依赖度、数量和提供的专业服务等因素来评估。

例如打工族有间房子出租，这租金是额外的被动收入，纳税人可维持依据1967年所得税法令的第4(d)条款，在填报BE表时一併呈报就得。

如果一位业主有4间或以上的住宅、店舖或工厂等物业出租，还有一套管理模式，或有僱人来帮忙收租金和打理。

虽然同样是收租，但因为放租的房产数量多，足以作为一个人的主要收入来源，这笔租金就会依经商收入来定义，需要依所得税法令的第4(a)条款来申报。

出租超过4间算经商

简单来区别，如果所收的租金只是被动收入，业主都是自己管理出租的单位，也没有提供其他特别的专业设施或维修服务，就算是纯粹的租金收入。

要是业主出租超过4间物业，还有为租户提供设施、管理、维修和支援服务赚取的租金收入，基本可定调为经商收入。

如果业主还有一支负责管理的专业队伍，有为租户提供如冷气、热水、电梯、电扶梯、康乐设施、卫生间和相关的保养或维修，又或提供保安、空间绿化、清洁、照光等，这租金收入肯定就会界定为经商收入。

检视一下你目前出租物业的方式，自己评估一下算不算经商收入吧！

温馨提醒：
单纯自己出租一、两间物业收租，自是被动收入；出租4间以上物业，有团队和系统管理，还提供专业服务，那就算是经商收入。

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