缺陷保修期

Nanyang Property > 文章 > 缺陷保修期

Tag: 缺陷保修期

Categories问诊室

新房子 无端被管道占空间……

By Yee Ni,

2022年09月6日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

我刚买了一间高级公寓，最近才拿钥匙。

但是该单位太多缺陷需要修复（Defect），我就提交了报告给发展商。但是发展商一直草草了事，没有真正解决该漏水问题。

请问我们身为屋主能够在缺陷保修期（Defect Liabilities Period）做些什么，因为发展商一直没有真正解决问题所在导致重复出现漏水现象。

另一个问题，我的单位是在机电房（M&E）的楼下，他们的共用管道（Common Pipe）占用了我的空间。我能否要求更换单位，因为购买时并没有明确告诉我会有类似的管道出现在我单位里面。

Jayson

答：

Jayson，您好！

如果是因为缺陷保修期间引起的纠纷， 房主可以起诉发展商，但不可迟于以下日期的12个月内：

– 完工证（CCC） 的签发日期；
– 买卖协议中规定的缺陷责任期的日期；
– 任何一方在CCC签发日期之前终止买卖协议（SPA） 。

共用管道的问题，房屋发展法令（HDA） 第14条规定，建筑材料和工艺应符合 SPA 中规定的描述，并且该住房单元和所有公共设施和物业应符合附表四 （Fourth Schedule）所描述的建筑的方式。

而且建筑的计划还应根据当地的政府机构的批准。

任何与附表四和附表二 （Second Schedule）所批准的建筑图和描述的偏差，会被视为缺陷。此外，未完成的工作、不符合标准的工艺和材料或者及缺乏合理的人类居住条件也可被视为缺陷，业主可以尝试起诉。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

 

Categories问诊室

缺陷保修期，只有60天？

By Yee Ni,

2022年08月23日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

我最近在发展商那里下定了一套已建好的双层排屋，售价约45万，贷款已经批准了，只差还未签房屋买卖协议（SPA）。

但我发现SPA上的缺陷保修期（DLP）条款有异样，即只有60天的保修期，而不是跟着房屋发展法令（HAD）所规定的24个月。

请问这是合理的吗？或是发展商有权不跟从HDA？

第二个疑问，假如缺陷修复之后，60天以后，问题重复出现，我的权利还受到保障吗？

Chin

答：

Chin，您好！

如果合同是在HDA的监督下，DLP应该跟从SPA里所规定的时间。

如果60天后该缺陷重现，虽然您的DLP已经过期，但您又不满意，可以考虑聘请专家调查缺陷的严重性。

如果是潜在缺陷（Latent Defect ），业主可以在首次发现缺陷之日起 3 年内，就其房屋中发现的缺陷对发展商采取行动，即使缺陷发生已过去 6 年。但是第6A(3)条确实规定缺陷发生 15 年后不得采取任何法律行动。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

 

Categories意见

延迟交付索赔 当心“逾期作废”

By Poh Gin,

2022年07月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中，上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情：

上诉人（“发展商”）是一名房地产发展商，于2002年6月25日签订了一份买卖合约（“第一份合约”），出售位于柔佛州蒂莎拉庆（Desa Larkin）Amber Court的一间公寓（“Amber Court 项目”），售价为2万5000令吉。

不幸的是，Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成，随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目（俗称“烂尾楼”）。

上诉人被有关当局委任为发展商，接手该废弃项目，以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人（“买家”），获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约，并将其视为无效。

过后，发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约（“第二份合约”），新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目，并如期移交了空置物业给买家。

然而，买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭（“仲裁庭”），向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服，向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请，认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决：

1966年房屋发展（管制与执照）法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下，购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权，根据一般规则，是在违约当天产生。在这种情况下，第一份合约（志期2002年6月25日）第22条规定的期限（36个月内需完成）的次日，即2005年6月26日，当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业，即已属于违约。

然而，买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉，是在买卖双方执行第二份合约，以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的，因此仲裁庭对于该申诉的判决，也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决，可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点，发展商就应该获准上诉。

结语：

根据1966年房屋发展（管制与执照）法令第16N条文，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔：

(a) 完工准证（CCC）的签发日期；

(b) 缺陷保修期届满日；

(c) 合约终止日

否则，仲裁庭将无权处理买家的索赔。

Categories趋势

REHDA反对堵购屋者嘴巴

By Yee Ni,

2022年05月25日

【缺陷保修得暗中来？】下篇

只要还在保修期，
发展商就应解决缺陷问题！

马来西亚房地产发展商会（REHDA）代主席拿督童银坤，业者要求购屋者针对缺陷保修签署保密协议的做法非常少有，该会也不支持这样的行为！

他对《南洋商报》指出，只要还处于缺陷保修期（Defects Liability Period，DLP），发展商就不能拒绝修补房屋缺陷问题。

童银坤。

DLP长达24个月

对于一些发展商威胁，若不签署保密协议就不修复缺陷，童银坤指出，购屋者可向房政部告发该发展商。

“缺陷保修期是每位购房者的合约权利，即从他们拿到新房子钥匙之日算起的24个月内，屋主能够找到任何经证明，在做工与材料方面的缺陷，可要求发展商在不另收费的情况下，修补经证明的缺陷。”

“大马REHDA继续提倡发展商在我们为人民提供家园的国家建设角色中，以专业与透明的方式运作。”

相关新闻：

 

Categories趋势

发展商修缺陷 无须保密！

By Yee Ni,

2022年05月24日

【缺陷保修得暗中来？】中篇

买屋也是消费，
不需要消费者保密！

一些不良发展商为了规避责任，要求购屋者先签署保密协议，不能向他人透露缺陷保修的事宜，才愿意履行在缺陷保修期（Defects Liability Period，DLP）的责任，律师促请购屋者切勿签署纵容！

执业律师颜炳寿接受《南洋商报》访问时指出，房屋买卖合同规范了双方的法律和义务责任，包括房屋缺陷保修期，因此发展商不能单方面修改，尤其是房屋买卖法定合同，也不能加入对发展商自己有利的条件。

“若单方面加入自己的条件，不利购屋者，这是变相附加条件，属于违法行为。”

颜炳寿。

不得“捆绑”购屋者

他强调，不管是自住还是投资，购买房子都是一种消费行为，没有任何需要保密的地方，因此发展商不得用“捆绑”方式，要挟购屋者签署保密协议，才愿意履行责任。

若发展商因为购屋者没有签署保密协议而推迟或拒绝修复房屋缺陷，购屋者可根据法律条文，向房屋及地方政府部投诉。

购屋者也可发函要求负责房屋买卖合同的律师，不要把保修期的押款退还发展商；第三个途径则是通过司法程序或房屋仲裁庭，起诉发展商的毁约行为。

政府应采取行动

对于这类无良发展商的恶劣行为，颜炳寿建议政府发出广告准证和发展执照（APDL）予发展商时，明确注明条件，包括不能强制要求购屋者签署保密协议，一劳永逸解决购屋者的烦恼。

“政府的行政手法最为奏效，甚至可考虑把违规的发展商列入黑名单。”

他认为，部分发展商确实面对一小撮购屋者的胡乱投诉，在不胜其烦下，才会想出这种馊主意。

他说，对症下药，妥善处理问题是维持良好商誉的最佳方式，对于不讲理的投诉者，发展商应通过司法程序解决问题，而不是出此下策。

相关新闻：

 

Categories趋势

修复新屋缺陷 先签保密协议？

By Yee Ni,

2022年05月24日

【缺陷保修得暗中来？】上篇

修复房屋缺陷，
不是发展商责任吗？

当你购买新屋获得新钥匙时，就会进入缺陷保修期（Defects Liability Period，DLP）就好像你买电器会有保固期一样，在DLP期间，发展商有责任修复房屋的缺陷。

但是，市场却出现一股“歪风”，一些发展商竟然要求购屋者先签署保密协议，才愿意修复房屋缺陷！

若购屋者签署，就代表不能将关于房屋缺陷等问题透露出去，相信是一些发展商为了避免影响名声，才会出此招数。

陈钟灵。

全国购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《南洋商报》访问时透露，这并非新鲜事，该会经常会接获类似的投诉。

不过，一些购屋者为了息事宁人，或是想要发展商尽快修复房屋的缺陷，所以愿意答应发展商开出的条件，包括签署保密协议、降低逾期交屋的赔偿金等。

他促请购物者坚决反对签署保密协议，极力争取法律赋予的权利。

勿独立行动

马来西亚购屋者协会（HBA）总秘书拿督郑金龙近期接受FMT访问时也同样促请购屋者停止按照“流氓发展商”的意愿来签署保密协议，试图堵上购房者的嘴。

“签署保密协议后，购屋者如果与他人分享其房屋缺陷的详细信息，就会面临潜在的法律诉讼。这必须停止。”

但陈钟灵也感叹，接到此类投诉时，该会也无法一昧要求购屋者通过法律途径讨回公道，因为若坚持到底，购屋者可能要耗上时间和金钱来打官司。

无论如何，他促请面对此类问题的购屋者，在争取法律权益时，应该要成立居民协会或筹委会，通过集体行动抗争。

郑金龙。

官员接投报后应亲自探访

马来西亚消费者协会联合（FOMCA）高级经理巴斯卡然接受FMT访问时也建议，购屋者若被迫签署保密协议，应向房政部投诉。

“房政部必须要保护购屋者免受不负责任的发展商侵害权益，而官员们在接到投诉后，应该要亲自到现场调查做工低劣的房屋单位。我们接到许多消费者投诉，在DLP期结束后，因劣质的维修而面对许多难题。”

“如果发现有缺陷，也就是代表发展商所卖的产品并不如广告般所说，那就有误导性广告的成分。”

相关新闻：

 

Categories意见

保修期满房屋下沉，可告？

By Poh Gin,

2022年01月10日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

房屋受到广泛损坏，
是因为房子下沉了。

在缺陷保修期（Defect liability period）过后，买方或购屋者能否就手工是否精细的问题，起诉发展商、建造商？买方是否能因为缺陷而终止买卖合约？

在 Teh Khem On & Anor. V. Yeoh & Wu Development Sdn. Bhd. & Ors 的案件中，高庭认为，缺陷保修条款并不会剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷，而提出诉讼的权利。

案情摘要：保修期满房屋下沉

1 原告签订房屋买卖协议，购买由第一被告（发展商兼卖方）建造的一栋双层排屋，总价为7万8500令吉（以下原稿简称 “买方”，第一被告简称“卖方/发展商”）。

2 与本判决相关的协议条款如下：

(房屋买卖协议第12条文) 所述建筑物应按照规格及有关当局或其他主管当局批准的计划，以良好手工方式建造，这些规格和计划已被买方接受和批准，正如买方在此认同……

(房屋买卖协议第23条文) 建筑物中的任何缺陷、收缩或其他缺陷，在空屋持有权（vacant possession）日（即移交屋子与锁匙当天）算起的 12个月内变得明显，并且是由于手工或材料缺陷，或未按照有关当局批准的上述规格和计划所造成（视情况而定，修改或未修改），应由卖方在收到买方的书面通知一个月内，自费进行修理和修复。

3 在领取房屋锁匙后，买方发现，房屋倾斜并正在下沉。

4 买方搬离房屋，要求解除买卖协议、退款（房屋购买价格）、违约金等。

5 买方也进一步要求，发展商针对有关房屋发展项目建筑师和工程师因设计和监督疏忽所造成的损害，作出赔偿。

6 被告辩称他们不会对此负责，因为有关损害是在买卖协议中规定的12个月缺陷保修期届满后发生的。

法庭判决：发展商须负责维修

1 关房屋的上述损坏，是由于房屋的下陷所致，主要是由于建造房屋的建筑工地填充物太厚，所造成的差异沉降，而且是由松散的粉质沙组成，不够密实。房屋下陷也是由于打桩不足所致，而且随着房屋持续下陷，房屋受到的破坏是广泛且持续的。

2 在签署房屋买卖协议后，发展商与买方已拥有合约上的直接关系。买卖协议没有规定，房屋的下陷不在合约涵盖范围以下，很明显的，发展商违反协议第12条款，该条款规定房屋必须以良好和熟练的方式建造。

3 缺陷保修条款并不剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷提出诉讼的权利。即使缺陷是在缺陷保修期内发现的，提供修复相同缺陷的明确补救措施条款，也不会剥夺任何买方在卖方违反合约的情况下，按照普通法享有的权利。

4 由于买方已全额支付了购买价，房屋所在的土地已经转让给买方，但房屋在完成土地转让后出现下陷，买方仅有权针对明显和隐约违反合约条款所造成的损失，要求损害赔偿，但不能解除合约。在本案的情况下，损害赔偿的衡量标准是修复缺陷的成本，即微型桩 （micro-piling）的估计成本。此外，由于调查房屋损坏原因的报告和专家的费用已得到证明，所支付的费用应被允许。

结论：买方无权解除买卖协议

1 即使是缺陷保修期过后，发展商仍需对物业的手工品质负责。

2 缺陷保修条款是对买方的额外保障，无法阻止买方在缺陷保修条款失效后，向发展商索赔。

3 对于物业的缺陷，买方有权要求损害赔偿，但无权解除买卖协议，除非有关损害本质上已经抵触房屋买卖协议，且涉及买卖协议的根本。