林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

洋房漏水纠纷终审裁决

本案是高级围篱保安社区洋房的购屋者，对发展商兴讼。

买家购买了位于雪兰莪州某个发展项目的双层独立洋房。

购屋者于2010年8月26日致函发展商，列出了其所称的洋房中存在的缺陷，并要求发展商在两周内，向购屋者提交其拟议的整改计划，供购屋者过目和核准。

发展商于2010年9月9日回复信函，主要表示发展商正获取其顾问的答复。此外，发展商表示，根据惯例，发展商不曾在缺陷修复工程展开前，取得业主或其顾问工程师的批准。

发展商回复购屋者称，发展商愿意对部分工程进行整改，但肯定不会对涉及升级的工程进行整改。

为了进行整改工程，发展商为购屋者提供了约14天的2人替代住宿。

最后，购屋者于2011年8月29日致函发展商，由于发展商未能修复缺陷工程，买家将聘请第三方进行修复，并向发展商收回由此产生的费用。

发展商于2011年9月5日作出回应，否认购屋者的指控，并重申发展商愿按照其顾问的建议，进行适当的整改工程。

此外，发展商于2012年2月2日致函购屋者，由于购屋者未予答复，且缺陷责任期自2011年9月起已届满，发展商认为此事已告一段落。

导致本次诉讼的购屋者投诉，基本上是该洋房存在重大缺陷。

漏水为房屋主要缺陷

漏水是主要缺陷之一，也是本文讨论的主题。

购屋者是根据防水和瓷砖的整改进行索赔，而补偿金额是根据购屋者证人的估计。该名证人是一位专业机械工程师，但进行此类成本估算的合适专业人员，应是注册建筑师或工料测量师。

根据购屋者在土木与建筑缺陷整改摘要第1项中对防水、瓷砖和清理的目击估计，估计费用为11万零924令吉83仙。

该等缺陷是购屋者在缺陷责任期内向发展商提出的，但发展商未能进行整改。购屋者阻挠或妨碍发展商的工作，尤其是该名购屋者的丈夫坚持要求发展商提出整改计划，并事先获得其批准，是不合理的。

购屋者估计的补偿金额过高，并观察到瓷砖整改，与根据控状第41(iv) 段要求更换内部管道所需的一致。

基于预防原则，合理费用应为发展商证人所提到的发展商的费用，金额为6万零479令吉85仙。

厨房地板上有积水

至于根据控状第41(iii) 段提出的水管泄漏索赔，合理的损害衡量标准，是应基于设施或性能的损失，而非购屋者证人建议的更换整个内部水管。因此，合理的赔偿为1万令吉。

购屋者再次依赖其证人根据控状第41(v)段对此索赔的成本估算，金额为买方土木与建筑缺陷整改摘要第5项中的 2929令吉28仙，加上由于据称整改对现有厨柜的影响，另加2万894令吉72仙用于更换厨柜，而购屋者只提供了一个报价。

这也是发展商承认，但在缺陷责任期内无法整改的又一缺陷。因此，基于预防原则，正如发展商证人所提到的，法庭认为，发展商的整改成本应为8555令吉58仙。

结语

这个洋房买卖纠纷的另一个典型案例，双方之间的关系因期望不符而出现问题。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商这回
真的是赔了夫人又折兵

案情

7名起诉人（“买家”），其中两人是夫妻，是答辩人（发展商）开发的雪邦一个房屋项目6套公寓买家。

买家和发展商之间签订的买卖协议，是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令下签署的法定买卖合约。

买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将房屋外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。

买卖合约第12条文 – 材料和工艺符合描述

上述单位及所有共同产业应按照本附表四中规定的描述，以及按照已接受与批准的有关当局批准计划，以良好和熟练的方式建造。

除非有关当局要求，否则在未经买家书面同意下，不得对其进行任何更改或偏离。买家不承担此类变更或偏差的费用。

而且，如果变更或偏差，涉及替换或使用更便宜的材料，或省略最初同意由卖方进行的工程，则买家有权降低购买价格，或索取相关的损害赔偿。

问题

如果根据1989年房屋发展商（管制及执照）条例下签署的法定买卖协议附表H第12条文所阐明的条件，要申索损害赔偿，是否需要在法庭宣判之前，先出示实际损失的证据？

买家有权获得用蒸压加气混凝土砌块替代柔芯的费用，这样他们就能拥有他们应得或法定的建筑材料，并且报价单也提供了修复工程费用的表面证据，其中包括拆除现有墙壁。

在没有反驳证据的情况下，发展商并不能指买家所申索的38万500令吉赔偿金额“过高且不合理”。

这是买方承包商需要用于补救工程费用的金额，也是法庭上的唯一证据，而法庭已接受该证据作为买方蒙受损失的证据。

面对与任何其他证据均无前后矛盾的报价，发展商提出赤裸裸且未经证实的指控，即买家所申索的38万500令吉金额“过高且不合理”，以及需要不止一份报价来证明，是徒劳无功的。

因此，上述38万500令吉金额须被视为补救工程的合理成本。

事实上，报价单提供了将要进行的工程的详细分类，以及每项工程的费率和金额（以令吉计算），总计38万500令吉。

该金额须包括蒸压加气混凝土砌块的成本，该砌块是用于替代柔芯的材料。这也是补救措施的全部目的，即让买家“处于与合约已履行相同的情况”。

结论

建筑承包商发出的报价单，需包含必要细节，可证明缺陷造成的实际损失的证据。买家在向发展商就房屋缺陷提出索偿时，也建议提出几份不同承包商的报价单。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

房子再次出现缺陷
属结构支撑失效所致

购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。

案情

起诉人 （购屋者）与答辩人（发展商）于2000年3月6日签订买卖协议，双方以15万2400令吉的成交价格，达成一间双层洋房的买卖。上述房产于2002年竣工，空置的物业已于2002年6月7日交付给购屋者。房屋缺陷的责任期于2003年12月7日结束。

该购屋者发现该房产存在诸多瑕疵，向发展商投诉，而发展商过后修补了这些缺陷。然而，购屋者辩称，在发展商修补缺陷后，仍继续出现缺陷。该购屋者多年来不断提出对发展商修补工作的不满。

2009年，该购屋者聘请专业工程师，调查房屋再次出现缺陷的原因。 2009年4月15日，专业工程师通知购屋者，该房子再次出现缺陷，是由于该房产的结构支撑失效所致。该购屋者随后针对房产结构支撑不良的调查结果，向房屋及地方政府发展部和几个地方当局投诉，但无济于事。 购屋者不满当局的回应及处理其投诉的方式。

该购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。该购屋者也申诉由于有关问题 ，他无法出租该房子，却必须继续偿还房屋贷款。 最终，2021年1月，该购屋者对有关发展商采取法律行动。

判决

如果索赔是以违约为前提的，则该索赔在法定时效范围内已失效。

以违约为由兴讼的有效期限，为兴讼原因产生之日算起的6年内。 因此，假设兴讼的原因是由2003年12月7日算起，那么，就违反买卖协议第23条文兴讼的有效期限，将在2009年12月7日结束。 原告于2021年1月兴讼，这远远超过了6年的有效期限。

侵权有时效

假设该购屋者是基于侵权过失而兴讼，那么，基于侵权兴讼的一般有效期限，也是自兴讼因由产生之日算起的6 年内。

一般有效期限以外的两种情况：

（i） 限制法令第 6A(2) 条文规定的3年限制

在本案中，购屋者可能发现，并知道兴讼和有权兴讼的最迟日期，是他于2009年4月15日被告知房子再度出现缺陷的原因时，应用限制法令第 6A(2) 条文的3年限制，购屋者被允许在2009年4月15日算起的3年内提出诉讼。 第 6A 条文规定的有效期限，应于2012年4月15日设定。 换句话说，该诉讼提出时，已过了有效期限。

（ii）限制法令第 6A(3) 条文规定的15年限制

在本案中，虽然购屋者于2009年4月15日发现了缺陷的原因，但他在2002年6月7日接收房屋后就开始抱怨缺陷，因此诉讼因由必须在发现之前产生。 如果诉讼因由发生在2002年，则15年的时效上限将在2017年设定。即使诉讼因由发生在缺陷责任期结束时，即2003年12月7日，15年的时效期限，也已于2018年12月7日结束。

结语

基于以上分析，无论购屋者于2021年1月提起的诉讼，是以违约或是以侵权为前提，或两者皆有，该诉讼肯定具有法定时效。因此，买家的诉讼受到诉讼时效法的限制，并被法庭撤销。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

别再傻傻以为
保修期已过就自掏荷包

买家并不局限于买卖协议保修条文，并可向发展商索偿？

案情

上诉人（买家）与答辩人（发展商）签订买卖协议，购买综合发展项目中的服务套房单位。

买卖协议采用1966年房屋发展（管制与执照）法令和1989年房屋发展（管制和执照）条例H章节中规定的法定合约。

买家在领取其单位的钥匙后，发现其单位有许多缺陷。她通知发展商有关问题，并让发展商在其单位进行修补工程。

买家声称，有关缺陷不但没有获得修补，发展商还造成了进一步的损坏。

除了修补缺陷的费用外，买家还在对发展商的诉讼中，索取以下赔偿：

(a)违反买卖协议的一般损害赔偿；

(b)赔偿13万6720令吉，作为修补缺陷的费用和发展商造成额外损害的赔偿金；

(c)赔偿10万2168令吉66仙，作为延迟交付空置房产的违约金；以及

(d)赔偿4万3720令吉82仙，补偿发展商占用她的单位190天，以施工补救房子缺陷期间所面临的损失。

在上诉听证会上，发展商辩称，买家的索赔为时过早，不应被允许，因为她在援引买卖协议第29条文（关于缺陷责任期）后，没有遵循该条规定的程序。

买家回应说，第29条文并没有限制她在普通法下就违约兴讼要求赔偿的权利，因为该条文只是1966年房屋发展（管制与执照）法令给予买家的额外保护。

判决

仔细考虑买卖协议第29条文会发现，它并非旨在禁止买家根据买卖协议要求损害赔偿。

第29条文的法律框架只是一种机制，供买家确保在交付空屋（Vacant Possession，俗称交屋与锁匙）后的24个月内出现的缺陷获得修补。前提是发展商获得提前30天的通知。

最终，受保护的是买家，缺陷将由卖方承担费用进行校正或由买家自行修补。如果买家自行修补，该费用将从买卖协议预留的款项中扣除。发展商也就不能获得该预留的款项。

修补费用为12万7000令吉，并有报价单和提供报价单的公司董事证实。

除了这项索赔之外，还有3个月修补房屋期间，买家在外住宿费用的补偿，补偿金额为每月3240令吉，总额为9720令吉。 这是因修补工程导致的。

根据法庭所获得的证据，法庭核准纠正房屋缺陷的费用为13万6720令吉。

本案的房子缺陷包括地板、瓷砖、窗户和厕所的缺陷，以及污水和异味等问题。

证人陈述书还列出了买方的家庭、健康和财务问题，以及寻找承包商的困难。根据有关证据，法院宣判买方获得总额5万令吉的一般损害赔偿。

由于发展商并未延迟移交房子和锁匙给买家，因此买家要求总额10万2168令吉66仙的延迟交屋赔偿被驳回。

法庭也驳回了买家针对发展商在施工补救房子缺陷的190天内，令她蒙受额外损失，要求发展商赔偿总额4万3720令吉82仙的索偿。这是因为买家自愿将钥匙交给发展商，以进行上述为期190 天的修补工程。

结语

1966年房屋发展（管制与执照）法令为买家提供了额外的保护，它并不限制买家根据普通法提出索赔。

法庭也认可买方在要求承包商修补其房屋缺陷时所面对的难题，以及她在修补房屋缺陷期间面临的财务问题，因此判给为数5万令吉的一般损害赔偿。

根据此案例，以此类推，即使过了法定保修期（一般为24个月），买家仍有机会就房产缺陷向发展商提出索偿，或要求发展商修补缺陷。