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Lisa又被爆买豪宅！

By Poh Gin,

2024年04月19日

Lisa购豪宅再添一处！

去年才豪砸75亿韩元（约2610万令吉）现金购入韩国首尔城北洞的豪宅，韩国女子天团Blackpink的27岁泰国籍成员Lisa，最近又被曝光已在美国洛杉矶比华丽山庄置产！

根据美国高端房地产网站环域居（Global Mansion）披露，她是在3月中旬以395万美元（约1889万令吉）买下美国洛杉矶比华丽山庄的一栋豪宅。

粉丝留言祝贺Lisa“福人居福地”。
这里四周群山环抱，景色优美。

巧的是她才在上周宣布与索尼音乐公司旗下的RCA Records唱片公司签约，积极抢滩美国歌坛。

彷如穿越时光的设计

资料显示，这栋豪宅占地超过5万6600平方英尺，并坐落在冷水峡谷的山丘上与圣莫尼卡山脉相邻，因此面积约有3387平方英尺并被藤蔓覆盖的房子周围群山环绕、景色宜人且具极佳的隐秘性。

用餐区拥有华丽的枝形吊灯和大窗户。
卧室整体空间以米黄色漆粉刷墙面，和暖的风格更显舒适温馨。

而根据房产记录显示，这栋建于1924年的豪宅是在去年由House of Rolison设计公司以236万美元（约1129万令吉）购买，并进行了大规模翻新，改造成英国乡村庄园的现代风格。

此外，房地产经纪更将之形容为“一座神奇的建筑物”，虽然经过大规模翻新，但却有一种“古老世界的感觉”，让你彷如穿越时光般。

明亮的厨房，装置中岛台，设备齐全。
这栋位于美国洛杉矶比华利山庄，占地超过5万6600平方英尺。
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黑石475亿投资商用不动产！

By Poh Gin,

2024年04月11日

美国楼市低迷
黑石投资大手笔

美国商用不动产市场正逢自2008金融海啸以来最严重的低迷，而受到不动产投资价值下滑的影响，不动产投资巨头黑石集团（Blackstone）上季的获利也减少了，但最近几个月可见已更积极投资商用不动产市场。

继年初以35亿美元（约166亿令吉）的价格，收购了加拿大单户家庭房地产公司Tricon，并让其下市后，黑石近日再同意以约100亿美元（约475亿令吉）现金，收购美国最大公寓业主公司之一的Apartment Income REIT（亦称AIR Communities）。

根据协议，黑石将以每股39.12美元现金（约186令吉）收购，比其在5日的31.35美元（约149令吉）收盘股价溢价25%；据称黑石将透过规模304亿美元（约1445令吉）的房地产合伙人X基金进行收购，交易预料第3季完成。

黑石集团加大商用不动产投资，收购美国最大公寓业主公司。

市场触底是投资良机？

在美国楼市疲软之际，黑石此举被外界解读为“有‘全球最大地主’之称的房地产投资巨头黑石认为，当前是进一步投资美国楼市的良机。”

从质量和规模来看，这桩交易是黑石迄今为止在集合式住宅市场的最大手笔投资，反映出该公司看好租屋市场，也认为整体商用不动产市场正在触底，具备加码投资的条件。

其实黑石集团总裁庄纳登葛雷（Jonathan Gray）稍早就曾说，不动产复苏的支柱日益到位，公司不会等到所有迹象清晰之后再出手，因为最佳投资都是在不确定时期做出。

最值得投资的商用不动产

而黑石更认为，集合式住宅及一般租屋是最值得投资的商用不动产之一，虽然有大量新屋供应与较高的利率都带来压力，但Apartment Income REIT房产所在市场受到的冲击较小。

总部位于丹佛的Apartment Income REIT拥有76处高端租赁公寓社区，主要集中在迈阿密、洛杉矶和波士顿等美国沿海市场。根据公司的介绍显示，2023年的租户平均家庭收入高达23万7000美元（约113万令吉），而每套公寓的平均月收入则超过2700美元（约1万2832令吉）。

此外，黑石也计划再投资4亿美元（约19亿令吉）改善相关物业。

 

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美国折扣零售业巨头倒闭潮

By Poh Gin,

2024年04月10日

经济困境下
通胀压力加剧

就在美联储还在考虑是否延后降息，甚至可能升息，以因应顽固通胀的威胁之际，美国又有产业巨头传来坏消息。拥有42年历史的美国知名折扣零售商“99美分商店”近日突然宣布，将关闭全部371家门市，进行财产清算。

“99美分商店”（99 Cents Only Store）以提供种类繁多、价廉物美的商品而备受欢迎，尤其是中低收入顾客。绝大多数商品过去都只卖99美分，甚至更低价格，因此受到消费者喜爱。可是近年来受到通胀等因素带来的压力，部分商品价格已明显上涨，不符合品牌名称的情况引起非议。

美国知名折扣零售商“99美分商店”宣布将关闭全部371家门市。图/美联社

1982年Dave Gold在美国加州开设第1家“99美分商店”，如今在加州、亚利桑那州、德州与内华达州都设有门市，员工超过万人，是美国折扣零售业中最具代表性的连锁品牌之一。

但该公司表示，冠病疫情带来的冲击、消费者需求变化、持续通胀压力等因素，重创其营运能力，尽管关店的决定相当困难，但公司会从5日开始进行清算。

其实不只99美分商店面临营运困境，美国大多数的1美元商店几乎都在苦苦挣扎。以商品1美元为卖点的美国连锁平价杂货店Dollar Tree上月才宣布，将关闭旗下近间千家门市。

新闻来源：中时新闻网

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陈冠希3702万买房

By GEN FEI CHOO,

2024年04月8日

传闻中豪宅就藏身树林
以东南亚度假风情为主

自2008年爆发艳照门风波后，陈冠希便选择“无限期”退出香港娱乐圈，长期专心经营潮流品牌的他，近来被爆出砸新台币2.5亿元（约3702万令吉）在美国买了一栋渡假风豪宅，让人们忍不住直呼“原来经营潮牌比当艺人赚得多！”

从曝光的照片看来，传闻中的豪宅就藏身在树林里，四周都有植物包围，建筑外观更以东南亚度假风情为主。

陈冠希遭爆在美国买豪宅。（图片翻摄自追星课代表微博）

其内部庭院则附有石板打造的私人泳池，室内的起居空间主要以木头打造，并保留了木头的原色，加上白色的墙面、大面积的落地窗及壁炉设计，让整体空间看起来既舒适 温暖又不失时尚感；而且客厅还做了挑高设计，让人感觉不压迫。

陈冠希美国豪宅建筑外观以东南亚度假风情为主。（图片翻摄自追星课代表微博）

然而，到目前为止，陈冠希本人仍未对此事作出回应。

豪宅内部有私人游泳池。（图片翻摄自追星课代表微博）

其实陈冠希在结婚前就以285万美元（约1355万令吉）购入位于洛杉矶的4千尺独立屋，大宅内部包含5间睡房和6间浴室，主人房还设有透明浴室的创新设计以 增加屋内的通透感；此外，屋内还建有私人花园、Spa和泳池等，而全屋角落更放满了他的珍藏艺术品，包括其最爱的Bearbrick及抽象画等。

客厅温馨装潢还附有壁炉。（图片翻摄自追星课代表微博）

虽然已经回归家庭多年，但近期可见陈冠希复出动作频频，不仅在2023年底出席在台湾举办的“GQ Men of the Year 2023年度风格大赏”，下个月还会出席在桃园举办的“太空港音乐艺术 嘉年华”呢！

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“占屋者”有歪法撑腰横行

By Chin Ling Toh,

2024年04月6日

警方勒令占屋者离开
没想到屋主等造反被告

向警方出示证据后，占屋者被勒令离开，没想到屋主、房地产中介和地产公司都被告上了法庭。

强占他人房屋的离谱事件，最近在美国各地层出不穷，让多地居民叫苦连天。

其实占屋者的日益猖狂，追根究底就是有歪法撑腰，正因美国多州法律规定，只要有人在空置房屋内居住一段时间，即使没有任何租赁合约仍能主张占屋者的权利和待遇，尤其屋主还不能随意更换钥匙或驱赶，而需依靠漫长的法律诉讼才能将他们赶走！

纽约猖獗的霸占空屋问题让屋主人心惶惶，认为法律没有保障屋主权利。（示意图）

根据《纽约邮报》报道，最近就有一对夫妻发现自己精心装潢并打算出租的房子被非法侵占，而在警方勒令占屋者离开后，包括夫妻俩、房地产中介和地产公司都被告上了法庭，因对方称“占屋权益遭侵害”。

这对来自纽约皇后区的夫妻茱莉娅佛曼（Juliya Fulman）和丹尼斯库尔安德（Denis Kurlyand）透露，他们是透过房地产中介将名下一套价值93万美元（约441万令吉）的房产出租。

然而，在找到租客前，房地产中介便发现房子已被不法之徒侵占，当他要求对方立即离开时，对方竟大言不惭称自己是“合法的占屋者”，并强调自己已经在屋内居住了逾3个月，应当享有法律的保障。

所幸在夫妻俩向警方出示房屋所有权的文件，并透过附近的监视器画面证明，对方未在屋内居住逾3个月后，警方便立即勒令占屋者离开；但他们花费53万美元（约251万令吉）重新装潢的房子，在被占用后不仅出现大量刮痕，屋内还充斥着恶心的大麻气味。

更糟糕的是在占屋者被驱赶的10天后，夫妻俩便发现自己连同房地产中介和地产公司一并被告上了法庭，因占屋者称自己的占屋权益遭到侵害，还在听证会上出示了七拼八凑且经过修图的伪造文件，宣称自己持有合法租约。

对此，夫妻俩深感无奈并向媒体诉苦道，法官表示未免情况变得更加棘手，建议他们在诉讼期间不要让其他房客搬进来，让他们被迫闲置租屋，同时还要负担出庭的时间和金钱成本，截至目前为止已为官司花费逾4000美元（约1万8960令吉）。

而夫妻俩更对司法系统让屋主们处于劣势深感不满，“作为屋主的我们没有获得足够的保障是很不公平的！”，“驱逐非法闯入你家的人可能需要数年时间，这样的法律逻辑何在？若一个人每隔几年就能闯入别人的房子并过上奢华的生活，他还有什么理由去努力工作以支付房租或抵押贷款呢？”

据报道称，佛罗里达已在3月底，率先签署了一项法案，宣布自7月1日起取消该州对非法占屋者的保护措施，并提高惩罚强度，成为美国首个直接对非法占屋问题提出解决方案的州属。

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商业地产贷款 美银行业挑战大

By Poh Gin,

2024年03月23日

美国银行业面临挑战与调整

在纽约一家地区性银行就其不良债务敞口向投资者发出警告后，美国银行首席执行官布赖恩·莫尼汉表示，银行业解决商业地产贷款问题需要时间。

“商业房地产是缓慢的燃烧——这是一种典型的燃烧，”莫尼汉周二在该行交易大厅接受彭博电视采访时表示。“这些资产必须在明天早上以某个价格变化的交易态度不是银行系统的运作方式。”

去年是整个银行业惨淡的一年。数十家地区性银行在去年上半年陷入困境，一些银行倒闭，因为利率上升大幅削减了账上资产的价值，使美国的银行背负了数千亿美元的未实现亏损。一些银行开始提高商业地产贷款违约的可能性，这个问题尚未平息，因自身房地产贷款问题陷入困境的纽约社区银行在本月获得了一笔现金注资。

“我们与客户合作——你拿一栋建筑算出最终租金状态是什么，你对它进行再融资，有时这会抹去净值，有时不会，”莫尼汉说。“我们作为一个行业在承保方面非常谨慎。”

面对挑战，美国银行采取措施增强抵御风险能力。

该行全球商业银行业务负责人温迪·斯图尔特表示，去年的全面市场动荡使美国银行获得了市场份额。她还表示其监管的业务展现出强劲的贷款增长。

“我们真的在对我们的团队进行投资，”斯图尔特说。“我们继续雇佣更多的银行家，我们在数字化方面进行了大量投资。”

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美国首购族逆势选择小房子

By Poh Gin,

2024年03月13日

首购族的新选择
抵御高房价攻势

美国新房严重短缺不仅加剧了通胀，也使首购族无从下手。建商看到市场需求后，过去一年又掀起新一波建设潮，但与以往优先考虑大型住宅不同，反而开始建造更多小而巧的房型，推动更经济、更亲民的房屋转型。

华盛顿邮报报道，人口普查数据显示，中小型建案逐渐热门，以致2023年新屋面积中位数减少4%至2179平方呎，是2010年以来最低；总体成本也因此降低、新屋房价下降6%。

据全国住宅建商协会(NAHB)，连栋屋(townhouse)愈来愈受欢迎，2023年底建造中新房有20%为连栋屋，创历史新高。建商为了削减成本，都在建造更小、更高的建筑，窗户、橱柜和门也更少。

NAHB首席经济学者迪亚兹(Robert Dietz)表示多年来建商一直专注于利润更高的建案，也就是两个极端：广阔郊区土地上的大房，或都市的钢筋混凝土公寓大楼。冠病疫情期间，人们寻求更大房屋，许多人搬进郊区大房使得价格飙升，过去4年房价中位数大增28%至近41万8000元（约195.7万令吉）。

建商正在配合住房市场，转型改革，住出价位较低、房积稍小的连栋式公寓住房。（美联社）

但随着建商面临更高的借贷成本、市场越来越倾向实惠选择，情况慢慢开始改变。全国最大建商DR Horton去年卖出超过8万2000套房屋，其中大部分售价低于40万元且买家为首购族，面积缩小到约900平方呎。平均售价达百万元的高级房产建商Toll Brothers也跟上趋势，推出起价约40万元的“实惠豪华”(affordable luxury)住宅，数量过去一年增长一倍多，表现优于更昂贵的房产。

专家仍警告称，小型新房仅占住房市场一小部分，新建筑往往比现货更贵，许多首购族还是难以负担。华府智库两党政策中心(Bipartisan Policy Center)的住房和基础建设部主任温克勒(Andy Winkler)仍怀疑是否建造足够真正入门级住房来缓解住房短缺问题。

现在的小型新房趋势也需要数年持续增长才能满足需求；而这恐怕很难成为长期趋势，温克勒称美国人通常认为住房愈大愈好，“人们不是突然迷恋小房，他们只是买不起大的。”

新闻来源：世界新闻网

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夫妇近千万买房 却遇无赖租霸

By Poh Gin,

2024年03月9日

买了房子却被租霸拒之门外

花了946万买房却不能入住，你该怎么办？

美国一对夫妇约瑟夫与苏珊娜于2023年花了200万美元(约946万令吉）买下一栋房子，准备作为退休后的安身之所，岂料竟然遇到无赖租霸，房子买了5个月仍无法入住。

约瑟夫夫妇看上这栋位于纽约市皇后区道格拉斯顿镇的房子，认为非常方便他们照顾患有唐氏综合症的儿子，便于去年10月买下房子。

让两人意料不到的是，一名非法租户直到今天，仍然赖死不走。

这名非法租户名为弗洛雷斯，是前房主的居家护理员，自从前房主去世后，弗洛雷斯便“顺理成章”地长住下来，因为他认为本身有权“继承”。更过分的是，弗洛雷斯还将房子放上租赁网站，准备出租给其他人。

这对倒霉夫妇已数度上庭，却始终奈何不了这名租霸，还要支付购房后的一切费用，让他们欲哭无泪。

根据纽约市目前的法律，只要民众在居所住满30天就自动是居民，房东只能通过向法院申请强制驱逐令，才可赶走他们。

约瑟夫夫妇认为极不合理，怒将弗洛雷斯告上法庭，至今已进行了5次听证会，却毫无进展，因为弗洛雷斯一直没有申请律师，最近甚至申请破产。

约瑟夫对此极为不满，这名租户既没有租约，也没付租金，根本没无权住在这里。而且，自他买下房子后，还要支付水电等各项费用。

直至近日，弗洛雷斯才申请了律师，他回应说问题将在庭上解决，并且解决的时间会很快。

事实上，这对夫妇的经历并非个案，数据显示，2023下半年，纽约市各地租客遭到逼迁执法的数量大增，全年共有1万3000多户，数量已接近2019年疫情前水平。

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中美房市信用危机随时爆发！

By Poh Gin,

2024年02月23日

专家担忧地区银行或面临挤兑风险

中美两大集团房产藏隐患，全球不动产市场暗流汹涌，专家担忧信用市场随时爆发危机！

据外媒报道，美国银行（BofA）进行的全球经理人每月的访调报告显示，美国商用地产与中国房市高度不安，是基金经理人的第3大忧虑，仅次于高通胀与地缘政治冲突，大约有六分之一的受访者认为不动产业资金紧绌，是当前市场最危急的风险。

报告揭露，近40%受访者认为，美国商用不动产最可能引发信用事件，另有22%受访者认为中国房市是最大威胁。上述调查是在纽约社区银行公布严重亏损之后进行。

目前，美国1月消费者与生产者物价指数的升幅都超出预期，促使美联储减息、与不动产压力获得缓解的希望蒙上阴影。

交易商预计，美联储今年减息幅度或低于90个基点，几乎只有1月预估降幅的一半。

全球不动产市场不稳，中美房市成风险焦点！

此外，今年美国商用不动产与集合式住宅需要再融资和待售的总金额，将超过9000亿美元（约4.3兆令吉），比原先的估计额增加了40%。

马拉松资产管理公司董事长理查指出，一些小型银行商用房地产贷款违约率逼近8%至10%。

近年这些金融机构的商用不动产曝险部位也激增，财务状况脆弱，大银行则依旧坚固。

此外，12月发布的美国银行业脆弱性研究报告显示，一旦商用不动产贷款违约率达到10%，总违约额将达800亿美元（约3825亿6000万令吉）。

商用不动产压力可能导致300多家地区银行面临挤兑风险。分析师指出，商用不动产的警讯往往先发后至，需要数年后才能评估严重程度。

美联储目前也正在和商用不动产曝险部位偏高的金融机构进行密切协调，以设法渡过此次的呆帐压力。

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美商业地产崩溃风声鹤唳！

By Poh Gin,

2024年02月21日

巨额贷款到期引发全球金融恐慌！

20兆美元（约95.72兆令吉）规模的美国商业地产市场迟迟没有崩溃的原因很简单：没有人搞得清楚这些房地产到底价值几许。更重要的是，也没什么人想弄明白。

随着冠病疫情中断了世界各地写字楼的使用，银行一度没什么动力去对已经因利率飙升而苦不堪言的借款人施压，承受这类已经失去价值的贷款坏账。因为潜在的卖家不愿低价抛售房产，楼盘的交易也曾陷入停滞。在这种情况下，大家都可以假装一切都没有变。

但这个可以装糊涂的阶段已经接近尾声。

在全美范围内，商业地产交易量开始回升，并终于反映出房地产价格下跌程度之深。这引发了对全球金融体系或被拖累的广泛担忧。就像纽约社区银行、日本Aozora银行和德国Deutsche Pfandbriefbank近来经历的那样，它们都在准备承担坏账。

在曼哈顿，中介已经开始以约50%的折扣推介以黑石集团拥有的办公楼担保的贷款。在洛杉矶，一栋优质写字楼去年12月的售价比10年前的买价低了约45%。

同时，美国联邦存款保险公司以40%的折扣发行了约150亿美元，由纽约公寓楼为担保的贷款。

这是市场的一个转折点。美联储行将结束几十年来最为激进的升息步伐，对房地产投资者来说借贷成本将更为清晰。一些业主将别无选择只能在债务到期时卖掉他们的房地产。

明年年底之前将有超过1兆美元的商业房地产贷款到期。

承担后果

根据数据公司Trepp的统计，明年年底之前将有超过1兆美元的商业房地产贷款到期。

影响将会很广。在过去10年利率极低的情况下，全球投资者热衷于投资写字楼和其他商业建筑，将其视为债券的安全替代。

从洛杉矶到纽约，美国的城市依赖着顶级写字楼的升值来填补房产税的金库；而银行，尤其是地区性银行，则为这些如今已不值几个钱的写字楼发行了大量的债务。

它们最终只能面对资产负债表上的黑洞，并承担后果。

这场危机的严重程度还不好说。美国财政部长耶伦上周表示商业地产的亏损令人担忧，但情况是“可控的”。美联储主席鲍威尔在2月4日接受节目采访时表达了类似的观点。

也有些预测更为悲观，地产投资人巴里·斯特恩利希预计写字楼亏损将达到1兆美元。

延长期限

多年来，银行一直采取一种拖延的策略，也就是在动荡的时期专注于延长贷款期限，而忽略短期的估值。这在疫情期间是可行的，当时写字楼、商店和酒店都无人造访，银行也收不到贷款还款。在当时不清楚这些是不是短期问题的情况下，选择承受巨额贷款减记并不合理。

不幸的是，这场危机最终落脚到失控的通货膨胀和持续加息造成的物业价值暴跌。这个问题在写字楼板块格外明显，因远程办公带来的空前空置率并没有恢复。

来源：彭博社

美商业地产陷危机 投资者忧心