轻快铁站带动沿线产业发展
2023年12月17日
莎阿南线增至25站
独家报道：陈美玲
首相兼财长拿督斯里安华在2024年财政预算案中宣布，轻快铁莎阿南线（前称轻快铁第三干线，LRT3）恢复5个车站，使这条全长37公里的轻快铁干线，从原来的20站，增加到25站，全线共25个高架车站。
所恢复的5站是丽阳镇站、德玛西雅站、拉惹慕达站、武吉拉惹站和绿林镇站。
铁路带动沿线地区经济发展是不争的事实。在大吉隆坡，凡有轻快铁站或捷运站加持的沿线地区，各领域都得益于溢出效应，最终进入多元化的产业发展，推高各类产业次领域的价值。
《南洋商报》访问了城市土地运用兼交通规划专家吴木炎及产业估值与顾问公司永利行副董事陈建明，剖析这5个地区的产业次领域：住宅、办公楼、工业、零售产业等，会如何从中得益。
轻快铁莎阿南线从雪州八打灵再也的万达镇开始，一路往西，沿莎阿南延伸到巴生的佐汉瑟迪亚，预计在2025年3月全线通车。
这条轻快铁干线被誉为西部走廊，是巴生谷第11条列车线路，设有两处中转站，即在第1站可转去万达镇捷运换乘，第7站有柯拉那再也线的格林玛丽站，这些都将扩张城市之间的互动性。
政府投资基础建设将刺激地方发展，重启5站也将大大改善巴生谷公共交通网络，扩展轻快铁线路连贯性，符合大吉隆坡铁路公共交通蓝图，除了为西部走廊200万人口服务，也冀望能带动沿线地区各领域发展。
吴木炎剖析其中3区的产业概况。
丽阳镇多为住宅产业和办公楼，不管是从Ara Damansara还是新巴生谷大道（NKVE）前往，主要是靠车辆和道路前往。
德玛西雅有商区和住宅区，现有的规划以道路为主，可是远离要道，例如联邦大道和NKVE，要前往该地确实不方便。
武吉拉惹主要是工业产业，如物流和仓库，也有住宅区和商业区。恢复此处的轻快铁站，有助推动住宅产业发展。
这5地现有的道路连接较弱，任何一个发展区欠缺连贯性，意味着缺乏效率，没有完善的公共交通也就无法完好地呈现城市特征。
轻快铁站加强地区连贯性
对于这5个地区来说，有轻快铁站和没有轻快铁站将带来完全不同的局面。
有了这5个车站，它们可以跟莎阿南线其余20个列车站连贯在一起，制造机会给各站周边地区发展，带来全面的正向影响，大大提升了地点的策略性和多元性。
跟一线发展区互动
吴木炎把这5个地区比作二线发展区，当轻快铁站建好，它们将能跟一线发展区直接互动，例如万达镇、莎阿南、i-City和巴生市中心这些成熟的城镇。
互动和协调犹如一剂催化剂，带动各个产业次领域发展。
轻快铁站首先加强了沿线各地区的连贯性，吸引成熟发展区的购买者流向二线发展区，刺激当地产业活动。
比如万达镇的住宅发展越趋饱和，购屋者因种种原因买不到万达镇的高档房子，在以前，即使德玛西雅拥有高档住宅，他们也不会列德玛西雅为第二选择。
如今因万达镇与德玛西雅的轻快铁站而产生连贯性和互动，提升了产业的层次和多元性，德玛西雅具有条件吸引购买者，机会就流向那里。
除了住宅产业，某些地区缺乏办公楼的发展潜能，最终也会因为轻快铁站，能够吸引办公楼发展流入。
有人认为丽阳镇属于中上地区，是八打灵再也的高级住宅区之一，似乎没有建造轻快铁站的迫切性？
吴木炎说，兴建轻快铁有两个重要因素，一个是拉动因素（pull factor），另一个是推动因素（push factor）。
“不是全部丽阳镇的居民都在丽阳镇工作，在丽阳镇工作的人未必有能力住那边。由于类似的社会因素，上班族可住在二线或三线发展区，然后乘搭轻快铁直接到达工作地点。”
车站建商业区边缘
恐难带动零售业
吴木炎说，从搜集到的资料显示，基于具体的限制和成本考量，这5地的轻快铁站都不会建在商业中心，而是在商业中心的边缘地区。
住宅和办公楼产业能相辅相成，互相造就，不过零售业面对激烈的竞争，要驾车才能到达，只靠轻快铁是不足够的，因此发展潜能较低。
尽管如此，陈建明说，那些靠近车站的零售业会吸引更多人去店里消费，有望推高销售和租赁价值。
陈建明说，轻快铁或捷运都是一种绿色交通，它改善了各站点的连贯性，鼓励人们多使用公交，减少交通阻塞和温室气体排放，进而对环境带来益处。
带动沿线地区发展
车站的确能带动沿线地区的发展，对住宅产业而言，靠近列车站一般会使房价上升，因为居民可以更快、更方便地去到车站，有助于更顺畅的人流，步行可达的产业更具吸引力，同时也吸引不同的企业进驻。
不过在一些地区却是例外，其中一个例子是雪州双溪毛糯Sq Where服务式公寓，尽管靠近捷运站，价格却下跌了。
此外，列车站沿线地区的产业价值升高，可能导致现有的低收入群体被迫搬迁。
陈建明认为，轻快铁沿线对工业产业的影响较小，不过物流设施会因城市的连贯性提高，而巩固它的分销网络。
催生公交导向发展
这5个轻快铁站集结了住宅、办公和工业产业，政府重启的决定，是否有意加强公交导向发展项目（TOD）?
陈建明说，一直以来公交导向开发项目都注重在住宅产业。然而，恢复建造这5个轻快铁站将提高综合产业发展的吸引力，包括建造混合住宅、商业和零售空间，创造更富活力和融合的社区。
大吉隆坡的各产业类型，将逐渐朝向综合公交导向发展，创建永续和连贯的城市环境。
吴木炎说，公交导向发展确实能有效刺激经济活动，只要车站直接涵盖区的一公里之内有足够的面积用来发展综合性计划，例如小型零售业、商业、住宅区等，就能发展一个综合性的TOD。
“现实是这5个车站没有一个是完整的TOD面积，所占的土地没有那么大片去发展完整的TOD，不过小型的TOD还可以。”
停车换乘及接驳巴士
带动住宅办公楼产业
另外一个能带动列车站四周发展的因素，是停车换乘（park and ride）和接驳巴士服务。在这条莎阿南线，只有指定的车站有停车换乘的设施。
而接驳巴士服务，一般涵盖车站的5公里范围，超过5公里就很难在指定的时间完成一趟路程，无法准时。别小看这5公里接驳巴士的范围，它便是带动住宅和办公楼产业发展的动力。
陈建明说，大多数上班族乘坐公交通勤，轻快铁站备有停车换乘设施、拥有足够的停车位是至关重要的。
公交导向发展鼓励人们乘坐公交来减缓交通阻塞，但是这不是改善交通拥挤的单一方案，而是需要一套全面的措施，包括调整基础建设，推行有效的公交系统和城市规划。
吴木炎说，公交导向发展是充满活力的，即使今天能推算5年后的发展，也要做定期审查，因为产业市场不断变化，在形式、需求和设计上，建筑师的规划和人民的需求都改变得非常快。
难捉摸5年后市场需求
“你觉得符合今天的需求，3年后它却出现新的发展趋势，所以很难去捉摸5年后的市场需求，业界很大程度是靠行销策略，这样的策略在产业市场扮演非常重要的角色。”
公交导向发展主要是列车站的四周范围直径1公里，不一定要在空地重头发展，反而拆旧楼发展更高密度的TOD会更适合。
我国还没有一套成熟的TOD指南，各方还需要一段时间使指南更多元化和完整。
邻国新加坡却做得很好，他的公交导向发展很成功。TOD本身是商业中心，四周有组屋，从组屋到商业中心建有有盖自行车道和行人道，捷运站也有自行车专用停车位，人们把自行车停在这里，就可以换乘上班。
这5个车站会否跟上TOD发展？
吴木炎说，其实每一个车站都有潜能发展TOD，例如巴生市中心的车站，纳入社区重建发展TOD的潜能非常高。
这5个车站的优势是位于巴生谷东部，也就是城市发展的集中区，西部则离开主要的发展区。
莎阿南线从万达镇到佐汉瑟迪亚，而佐汉瑟迪亚是相当边缘的地区，发展力度向这里延伸，一定能造就当地产业。
届时任何一个车站都具有潜力来吸引人流，不过也可能出现互相竞争的局面。
当这5个车站建好了，沿线产业呈现多元化的景象，住宅产业和办公楼的设计和层次一定会比以往来得高，肯定会使产业升值。
莎阿南线知多点：
拨47亿重启5高架车站
莎阿南线（LRT3）是陆路公共交通机构（APAD）属下的城市铁路发展蓝图（URDP）的发展项目，也是大吉隆坡公共交通大蓝图旗下的项目，正名之前称为轻快铁3干线工程。
莎阿南线的项目持有人是国家基建公司。
目前，工程已进入尾声，预计明年启动系统测试阶段，2025年3月全线开通。
全长37公里，从第一站万达镇开始，直到最后一站佐汉瑟迪亚，全程耗时60分钟。
原本有26个站，分为25个高架车站和一个地下车站（Persiaran Hishamuddin）。
2018年，政府宣布搁置上述5个高架车站和唯一一个地下车站。
今年10月13日，安华宣布拨款47亿令吉，重启这5个高架车站。
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