消费者买二手房 要求多多
2023年06月17日
独家报道：何燕羚
购屋者要求头期零付款
卖方竟然妥协
冠病疫情对全球的经济活动及房地产市场带来了多重影响，疫情的冲击下，发展商使出五花八门的宣传招数，集中火力推出最大的优惠政策，带动新房销售市场快速恢复热络。
新房销情欣欣向荣，二手房销售市场在疫后又何去何从呢？是否已从“惨”业复原为“产”业呢？
《南洋商报》从受访的产业代理那里发现，二手房市场疫后出现了不健康的现象，有购屋者竟要求头期零付款，而卖方也妥协。但有业界人士认为，这并非长久之计，而且已直接影响二手房市的复苏速度。
越来越多购屋者在购买二手房时，要求缴付低于10%的首期，这到底是怎么一回事？
从购屋成本上来看，新房屋可享有发展商提供的各种优惠配套，包括低额或无需头期付款、现金回扣、免印花税和律师费等，比购买二手房承担更小的财务负担。
正因为这些诱惑，产业代理接受《南洋商报》访问时都异口同声表示，消费者被发展商宠坏了，在二手房市场也同样“要求多多”，疫情后越来越多买家提出支付5%或更低的头期付款的要求。
要求首期减半
BP集团执行经理傅玮蒖说，这几年全球经济停滞不前，刹时很难要购屋者拿出10%的头期付款，现在购屋者要求好地点之余，也会要求首期减半。
她表示，这种现象其实存在多时，但疫情后更趋向普遍化，导因是市场卖盘比较多，买家才会放肆提出更多要求，特别是新屋的优惠配套太诱人，二手屋的买家也希望享有相同优惠。
到底要如何做到首期减半呢？产业代理透露，可从银行估价及私低下回购两方面着手。
傅玮蒖说：“当卖家委托我们卖屋时，会先问对方的卖价，再到银行获取产业估价。假如银行估价高于卖价，购屋者可用银行的估价作为买卖合约上的售价，以申请更高的贷款。”
她举例，房屋的售价为70万令吉，但银行估价高至80万令吉，这情况下，买家可寻求卖方的同意，在买卖合约中阐明售价为80万令吉（卖方实收70万令吉），若成功获得90%贷款，意即买家根本无需付首期。
不过，大前提当然是须获得卖家的同意，产业代理不可擅自答应或行事。
买卖双方达协议即可
Metro Homes执行董事薛国龙也告诉本报说，二手屋买卖合约向来未有明文规定须支付10%，只要买卖双方达成协议即可。
“二手屋需求一向高企，问题在于售价过高，加上银行放贷收紧，市场严缺购买力强且符合贷款资格的买家，才衍生出卖家私下给予现金回扣的现象，助买家降低购屋成本，以提高出售率。”
譬如，买卖合约上可先注明10%首期，完成交易后，卖家再私下回扣7%或8%给对方。
“疫情前，卖家一般不会妥协，大可选择其他买家。但疫情后，市场卖盘大幅增加，换成买家有更多选择和谈判筹码。”
他指出，银行现在是针对性放贷，例如从当前飞机师薪资高、福利好，最容易获得贷款，但今日一切都变了，高尚的职业不代表还贷能力佳，银行贷款的审核过程变更严谨。
因此，能获得银行贷款的买家，在首期上可向卖家争取更多回扣，而卖家多数会因为等了许久都脱售不了而让步。
整体而言，买家和业主都希望获得好的买卖价，双方陷入了一场博弈战，而中介成了把控价格的关键人物，劝说业主慎重降价的同时，也要设法劝服买家降低要求。
何谓产业估价
银行释放的贷款额，是根据产业估价来审批。
当买家决定通过银行贷款购买二手房时，银行放贷前会聘请估价师为产业估价，然后根据估价师的报告来决定发放的贷款数额。
例如，房子买卖合约上的售价为50万令吉，但银行收到的估价仅48万令吉，最终银行会以48万令吉为放贷的依据，并非合约上志明的50万令吉。
不稳定因素多
二手市场需2年复苏
除非大马经济“突然”起飞，否则二手房市需至少两年，才能恢复到疫前的盛况。
傅玮蒖指出，二手房市在疫情期间大伤元气后，目前逐渐回温中，相较3年前代理每天都有交易的盛况，现在每周只能完成一到两宗的交易。
“根据以往经验，当经济衰退时，二手房市的复苏速度会比新房缓慢，预计需要一到两年时间调整，不会像新楼盘般出现爆炸式的热销。”
疫情严重冲击国家经济发展，二手房市纷纷涌现许多急着出售套现的房屋，傅玮蒖坦言，市场确实出现供过于求，放盘数量明显增加，但屋主的叫价也很高，难与买家达成协议。
她也发现，我国就职市场还不稳定，很多打工族是“骑驴找马”的心态，在经济和工资尚不稳定的因素阻扰下，二手房市需要更多时间打翻身战。
另外，薛国龙指出，国人已习惯贷款买房，去年国家银行急速升息后，很多贷款者吃不消，有者每月供款从1700令吉提高到2200令吉，非常吃力，以致越来越多产业最终被银行拍卖。
他直言，除非行情突然变很好，或者国行突然降息，二手房市才会出现显著的正面变化。
“国行连番升息，二手市场肯定收到冲击，所幸各国边境已开放，希望可吸引外国人到来购买100万令吉以上的房产。”
为鼓励人民拥屋，政府在2023年预算案，继续为首购族提供印花税减免的措施，屋价50万令吉以下获得全免，50万至100万令吉则享75%减免，希望有助二手房市能更快恢复动力。
电商催化
二手工业产业冒起
冠病疫情大规模改变零售业营销模式，购物和餐饮服务转向线上发展，预计二手工业产业将跑赢其他类型产业，为疫后的最大赢家。
我国自疫情期间落实各阶段行动管控令后，原本就已成消费主流的电子商务活动更加火红，带动工业产业如仓库、物流中心和配送中心等需求。
薛国龙说，许多行业因行动管控令被迫停业或结业，造成商铺面对被搁置的问题，但另一厢却带动了工业产业的需求。
他表示，电子商务的兴起，商家需要更大空间放置货物及作为物流中心，相继搬离每平方尺约7到8令吉的商铺，转向租用每平方尺约2令吉的工厂。
“二手的毗连式工厂和半独立式厂房，这几年将受到市场青睐。”
根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示，2022年工业产业完成8082宗交易，较2011年按年激增44.5%，为疫后冒起的产业类别。
6投资锦囊
疫情期间，一口气买下两项低于市价的产业投资者，向有意在后疫情期入市的购屋者传授投资锦囊，有6事项需注意。
产业投资者邝源智于2020年底在蕉赖区，以低于市价20%的价格购入一间二手店铺，随后又在隆市买进比市价低30%的公寓。
他建议购买二手房产时，需注意房屋质量、地契是否清晰等问题，必须做充分的尽职调查（due diligence）。
以下是邝源智认为疫后购买房产需注意的6大要点；
1）房产价格和自身经济能力：
购房前需调查和分析同区和同类型的产业价格，确定卖价是否合理，避免购买高于市价的房产。同时，自行评经济能力和财务状况，确保买房不会背负过大的经济压力。
2）投资目标和预期：
要清楚知道自己的投资目标和预期，是自住或投资？短期或长期持有？
3）选择适合的地段和社区：
无论是自住或投资，都必须考虑生活上的便利、交通情况、周围配套设施、安全等因素。
4）房屋质量和维护状况：
需仔细检查房屋的质量，包括结构、水电煤气等设施是否完好，确保没有严重的结构问题或安全隐患。
5）法律和合同问题：
需了解和熟悉相关法律及合同，确保交易合法、透明、无误导性。可交由专业的律师或房产中介协助处理。
6）税务问题：
需考虑相关税务问题，如房产转让税、印花税等。
二手房新房一脉相连中介协会盼更多奖掖
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）希望，政府能对二手和新房市场一视同仁，享有更多奖掖配套。
该协会会长曾爱珍接受《南洋商报》电访时说：“我们一直渴望政府给予新房的各种优惠，能延伸到二手房。这犹如汽车销售市场，特定款式和牌子特别受市场欢迎，是因为存在二手价值，如果政府能通过各种奖掖提高二手房的价值，必定连带提振新房的销量，一举两得。”
“可惜，二手房市一直未有特定的优惠政策。”
她表示，很多首购族都喜欢购买新房，比较介意二手房曾有人居住过，认为入住新房相当于一个全新的开始。
她指出，新房的售价只由发展商决定，购买者无法像买二手房般能讨价还价。
“现在要寻找好地点的新房屋非易事，特别是有地住宅，此时买家不妨考虑二手房产，不管是自住或作收租投资用途，都比购买新房更省时。”
她表示，根据马来西亚房地产中介师协会向会员进行的调查数据，2022年有高达65.9%会员完成更多的二手房交易，62.9%会员表示产业的售价比2021年更高，70.3%会员指出去年租金更高了。
“这些数据都显示，二手市场已大步复苏中。”
曾爱珍预计，二手的有地住宅因“僧多粥少”，卖家不愁无人问津，将继续成为抢手货，而多单位的公寓或服务式公寓，则复苏较缓慢。
