彭博评论

彭博最新MLIV Pulse调查显示，今年美国抵押贷款利率有望回落，料增强对地产市场的乐观情绪。

236名受访者的预测中值为30年期固定抵押贷款利率年底降至5.5%，这将比目前约6.69%的水平低超过一个百分点，是该利率连续三年上升后首次较前一年下降。

高额借贷成本导致美国二手房销售降至近30年来的最低水平。购房者选择观望，许多业主暂缓挂牌出售房产。但随着美联储暗示今年可能降息，一个越来越大的共识是借贷成本将会降低，57%的受访者认为，今年房地产将比2023年更具投资吸引力。

最糟时期已过

“房地产市场最糟糕时期已经过去，但全面复苏是一个缓慢过程，”穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪表示，“抵押贷款利率应该会在今年继续走低。”

房主们一直不愿挂牌出售房屋，不舍得放弃在借贷成本开始上升前获得的较低利率。这对二手房的销售构成了阻力。但随着30年期利率从去年10月触及的高点回落，市场开始略微回暖。

根据Redfin Corp.的数据，截至1月21日的四周，新挂牌房屋较去年同期增加了2.2%。

市场的充分释放可能需要利率更大幅度的下降。只有十分之一的受访者认为6%的利率会导致单户型住宅存量显著增加。39%的人表示，5%左右的利率足以提振市场。

房地产市场的其他部分可能会继续面临困境。较高的借贷成本冲击了商业地产估值，并导致许多业主面临再融资挑战。

这也给房地产投资信托公司带来了压力。大约三分之二的受访者预计今年房地产投资信托将跑输标普500指数。

办公楼价值暴跌

自冠病疫情爆发以来，由于远程办公导致雇主缩减办公面积，办公楼市场受到尤其严重影响。受访者对全球办公楼需求的前景存在看法分歧，42%的人认为需求会继续下降，45%的人预计需求将趋于稳定。只有13%的受访者预计今年办公室需求会上升。

利率的急剧上升对办公楼市场无异于雪上加霜，价值暴跌，业主难以跟上不断增长的成本。

高质量产业受青睐

鉴于估值下跌的速度，仲量联行估计，房贷在2025年末到期的房主需要至多5700亿美元（约2.70兆令吉）的新净值才能弥补损失。

这种困境为一批积累了大量现金的投资者提供了巨大的机会。

根据经纪公司Savills Plc的东北区域研究高级总监玛丽莎·克林顿的说法，买家可能会偏爱关键位置的高质量建筑。

“那些物业将成为投资者追逐的目标，”克林顿说道。“但他们仍然必须小心那些短期内将有大量债务到期的资产。”

为了提振需求，包括纽约在内的一些城市推动允许更多的旧办公室转为住宅用途。虽然美国各地确实正在进行一些办公楼改住宅的行动，但这个过程有时需要付出大量时间和金钱，而且可能会受到区域规划的限制。

但是，当被问及如何处理空置办公楼时，受访对象普遍建议进行用途改造，许多人建议将这些建筑物改建成公寓楼。