独家报道：陈美玲

城市土地成本高
雪州郊区开发有地房屋

巴生谷被视为产业发展的火车头，是全国产业界的指标。

在众多产业次领域中，住宅的表现最标青，无论是推出的项目、房价范围、住宅类型、交易量与交易额，无不深受业界关注。

受访的跨国产业顾问认为，隆雪住宅产业将持续领先市场，在今年保持稳定，不过可能会以中等的速度增长。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，2024年，最吃香的住宅仍是有地房产。

由于城市或临近城市的土地成本较高，限制有地房屋发展，雪州郊区将会有更多有地住宅项目。

在隆热门地区获关注的是房价介于50万至100万令吉的房产，在雪州则是50万令吉以下的可负担房子。

其余受关注的住宅特点，包括高密度、小规模、在优越地点的分层或有地特色高端项目，及具有创新概念、设计和主题的，使它们与市场上的一般项目有所区别。

发展商或提高房价

2024年财政预算案宣布今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%调高到8%，将增加购买产业的成本。为了抵消上涨的建筑成本，发展商可能提高房价。生活成本上升也将使购屋者却步，尤其是B40和M40群体将谨慎消费，避免购买诸如产业的大额商品。

去年首9个月，尽管吉隆坡的住宅交易量略增1.2%，交易价值却出乎意料地下降了7%。在雪州，跟2022年同期相比，住宅交易量与交易价值双双下降6.5%。

这意味着，隆雪两地的购屋者变得更谨慎，大多数在隆购买的房屋属于较低价位，而在雪州达成交易的房屋，平均价格与前年一样。

去年首9个月，在隆达成交易的住宅产业，有约20%是100万令吉以上，26%介于50万至100万令吉，只有29%是30万令吉或以下的。除了10万至20万令吉和30万至40万令吉这两个组别的交易量下降，其他皆上升。在雪州，36%达成交易的住宅产业来自30万令吉以下，25%来自50万至100万令吉。

邓志明说，有趣的是，去年首9个月，除了10万令吉以下和100万令吉以上的住宅获得上升，其余组别的交易皆下降。

新住宅方面，去年首9个月，雪州共推出7215间新单位，隆则有3496间。这两地为全国新住宅单位贡献了32%。

雪州销售提升至58%

雪州的销售表现提升至58%，吉隆坡仅录得24%，远低于全国平均的41%。在全国2万5311间滞销单位中，雪州占3296间，隆占3111间。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，隆去年第三季的房价指数扬升3.7点，除了独立式洋房以外，所有房屋类型的指数都上升。雪州所有类型房屋的房价指数上涨2.8点，这表明市场稳定。

来自国际的挑战，乌俄和加沙地区持续冲突，中国经济缓慢复苏，我国政府需要监督并谨慎应对，确保经济增长不受干扰，任何冲突升级或全球经济衰退都可能抑制产业市场。

租户偏好高品质办公楼

办公楼租户的偏好趋向追求A级和顶级（Grade A Premium）办公空间，促使较旧的B级和C级办公楼不得不拆毁重建或升级改变既有用途，融入更多环境、社会与监管（ESG）特征，以留住和吸引租户。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）指出，办公产业对品质的要求越来越高，隆市中心和隆市郊的租户将优先考虑高品质的办公空间。

由于供应过剩，整体市场的空置率预计保持中性。这两个次级市场的租金前景预计继续上升。去中心化市场因办公楼逐渐老旧，租户需求较低而经历较慢增长。

办公产业两极化

JLL董事经理邓文安最近在“2023年末季大吉隆坡产业市场报告”发布会说，ESG正在塑造一个注重环保和节能的办公市场，造成大吉隆坡办公产业出现越趋明显的两极化现象。

优质办公楼的条件包括综合性项目、大楼设备与规格，例如双电源供电、绿色认证和ESG特性等。那些有明显特色的A级和顶级办公空间颇受欢迎，B级和C级的旧办公空间则因陈旧和过时，面临缺乏租户的考验。

JLL研究显示，A级和顶级办公楼的表现比B、C级办公楼优越，这两类办公楼在后疫情时期的差距逐年扩大。

B、C级办公楼的数目也在增加，这种现象横跨亚洲太平洋办公楼市场。2011年之前，大吉隆坡有48%的B、C级办公楼，2011至2023年期间，增加到52%。

过去4年，顶级办公楼的空置率比A级低许多。2020年首季，顶级办公楼空置率约8%，A级办公楼空置率约14%，高出5.26%。

去年第三季，顶级办公楼空置率是9.8%，A级办公楼空置率为17.8%，差距是7.96%。

隆市办公楼租金微升

租金表现方面，以2019年末季为基准线，截至去年第三季，顶级办公楼上扬了3.4%，A级办公楼则是-2.4%。

邓文安说，去年第三季，隆市中心的办公楼净出租面积是3179万平方尺，末季上升至3347万平方尺。入住率从71.6%升至74.9%，净吸收量从96万5523平方尺，大幅涨到231万4714平方尺。平均可实现租金也从每月每平方尺6令吉72仙微升至6令吉75仙。

隆市郊第三季的净出租面积为1692万平方尺，末季略涨至1701万平方尺。入住率从92.3%，微降至92.1%，净吸收量从38万3582平方尺，大幅下跌84.1%至6万0988平方尺，平均可实现租金无上下，每月每平方尺维持6令吉53仙。

去中心化地区的净出租面积没有变化，仍是977万平方尺，入住率从第三季的80.3%，微升至81.1%，净吸收量则下跌55.6%，从16万5861平方尺，降至7万3711平方尺。

巴生谷今年再添8商场

今年巴生零售产业的前景走向如何，高度仰赖大马的经济表现、政府如何应对国际冲突、我国主要贸易伙伴的经济放缓，以及我国消费者的购买力。

去年的购物流量已恢复到冠病疫情前水平，由于近几年开了许多新商场，巴生谷零售空间严重供过于求，许多零售业主需提供较低租金率、较长装修期、装修补贴、额外免租期等来吸引租户。

邓志明说，2024年，巴生谷至少有8间新购物中心开张，另有一间扩充和一间重新开张，为市场增加约500万平方尺的总净楼层面积。

截至去年12月，隆雪和布城共有285间购物中心，零售空间总供应超过8700万平方尺。

由于零售商场和就业形式获得改善，2022年至2023年，巴生谷购物中心的平均入住率从72.4%适度提高至73.8%。

去年，隆购物中心平均入住率保持73.9%，虽然在过去3年开张的新商场入住率不高，不过每个月都有新店开张。

雪州商场平均入住率则从2022年的71.1%，去年增加到73.6%。过去3年开张的新商场都能达到不错的入住率。布城商场平均入住率从前年的73.5%，去年涨到75.4%。

根据亨利行对零售产业的研究，巴生谷商场的平均租金率略微下降，2022年至2023年，从每月每平方尺11令吉60仙，降至11令吉47仙。不过这个平均租金率不包括主要租户，例如超级市场、百货公司、戏院、保龄球场等。

多家外籍连锁零售商结业

基于需求疲弱和强劲竞争，多家外籍连锁零售商在去年结束业务。来自美国的书籍与音乐零售商Borders在我国经营了18年之后，去年8月31日结业，同时结束线上营运。

总部位于美国的Legasea Bakery所经营的The Cheesecake Factory关闭了双威金字塔的门店，只在线上和特定咖啡馆出售产品。

来自台湾，在吉隆坡柏威年广场营业的Nuttea，仅仅经营一年便结束营业。

工业产业需求将提升

去年首9个月，国内直接投资（DDI）与外来直接投资（FDI）获得增加，预计在今年将降转化为对工业空间需求的提升。我国实行2030年新工业大蓝图（NIMP 2030），将推动制造业进而刺激工业空间需求。

根据JLL研究，因2021/2022年工业产业的供应有限，许多发展商加入建造仓库的行列，这些项目大部分在今年完工，造成工业产业的供应量料会显著增长。

邓文安说，由于未来几年的仓库供应会大幅增加，预计建造新仓库的意愿将会减少。

2023年，整体空置率进一步下降，归因于第三方物流、电子商务和制药领域扩张业务。随着市场开始有更多供应，预计未来几年的空置率会上升。

邓志明说，2024年工业产业领域的发展，将会受到多种因素左右。

去年前9个月，雪州制造业获批的总资本投资，跟前年同期相比，价值增长75%。雪州政府宣布在雪邦的吉隆坡国际机场附近设立雪州国际航空园（SAP），已开始与各利益相关者洽谈。

雪州政府把今年的投资目标设为500亿令吉，略高于去年的450亿令吉。这些利好消息将推动雪州对工业用地和工业建筑的需求。

酒店产业向好看涨人手短缺成致命伤

旅游与酒店产业今年虽被看好看涨，不过仍面对人手短缺问题，这已影响酒店、主题公园、娱乐中心和餐厅，致使它们无法全面运作。

邓志明说，根据亨利行研究，从今年开始，雪隆陆续有10间酒店加入市场，届时将会增加酒店房的供应。不过酒店房供应增多是个双刃剑的问题，这意味着游客有更多选择。

今年，虽然有高消费力的中国游客还未强势回归，可能影响旅游业收入，不过雪隆酒店产业的整体前景是被看好的。

原因之一是政府把2026年设为大马旅游年，于2024年财政预算案拨出巨额经费致力在国际间大力推销大马旅游业。

其二，在大马签证自由化计划之下，中国与印度游客免签证入境30天，将增加抵马外国游客人次。最后，疲软的令吉货币汇率会更吸引外国游客。

入住率达50.9%

去年1月至11月15日，我国录得2600万名抵马游客人次，已超越疫情前水平。基于令吉汇率疲弱造成出国旅游成本高涨，国内旅游经历显著增长，因此我国各类酒店入住率也有所提高。

整体酒店入住率在去年上半年达50.9%，比前年23.2%增加一倍。

在细分市场，隆酒店入住率去年达57.3%，比前年17.6%有显著增长。布城从前年的24.6%，去年提升到54%，雪州酒店入住率从前年25.8%，去年录得47.1%。

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【产业大革命 业界大作战】（下篇）

独家报道：黎添华、李治宏

产业界革命已经开展
未来会是怎样一个情况?

打从零售业者开始从商店或购物中心转向轻工业单位、幼教领域从花园住宅转向商业单位后，产业界的革命早就在一场“六亲不认”的节奏中开展。这还不包括早前酒店业的大转型，以及各种房产单位的新兴经营模式。

换言之，无论我们喜欢与否，这场“产业大革命”已是大势所趋，甚至还左右着我们的日常生活和经济活动。

然而，对产业界人士来说，他们却又不同的解读。他们有的以不变应万变，有的风风火火地展开天翻地覆的调整甚至转型，似乎这场革命不会有输家，更找不到赢家，因为大家只是顺应局势，调适出属于自己的步伐。

根据产业界人士，零售业目前出现一种新的趋势：部分零售租户，尤其是餐饮业者、服装/运动品牌、健身中心等等，已经或计划从以往集中在购物商场和商业区店铺营业，改为到工业单位（Industrial Lots，例如轻工业厂房）营业。

除了租金比购物商场便宜之外，工业单位的空间更大，而且可以同时作为展示厅/陈列室、货仓、物流、配送中心和零售门市，为商业客户和消费者提供一站式的服务和便利，而这是购物中心做不到的。

换句话说，购物广场可能已经或将会因此流失一些零售租户。

然而，对马来西亚房地产发展商会（REHDA）马六甲分会主席拿督吴俊兑而言，业者或投资者，或许首先必须先厘清土地的用途。

“购物中心是属于商用产业，通常建立在商用产业地段上。”

与此同时，零售商店即使要撤离购物中心，转租工业单位营业，但其实他们未必能在那边做门市生意，因为这取决于地方政府是否批准。

他说，从消费者的心态而言，有多少人会特地驱车到工业区购物，也是一大疑问。

个别品牌策略

“除非是个别品牌的策略，而且有关品牌很特别，消费者才会特地驱车到工业区去购买有关产品。

“否则，消费者还是选择会去购物中心。毕竟购物中心一应俱全，消费者可以同时进行多个不同的消费用途，例如在百货公司或超级市场买东西、在餐馆用餐、在电影院看电影等等。

“所以我认为，这可能是个别品牌的策略和做法，不会形成一股购物中心租户纷纷撤出，搬到工业单位营运的风潮。”

工地拥有权转换税更高

从现实面来考量，工业单位的土地拥有权转换税也比商用产业来得高，再加上要经营门市生意，必须有足够的停车位，因此，购物中心租户转到工业单位营运门市生意的可行性不高。

除非整个工业区转型，变成一个商业区，那就另当别论。

举个例子，在吉隆坡孟沙，过去这里是纯住宅区，过后逐渐蜕变成一个集高尚住宅和商店的城镇，但这是涉及整个地区的转型。

“然而，以当前国内的经济大环境下，有多少个工业区会进行这样的转型？”

他也强调，这其实涉及市场供应和需求的问题，除非当地有很大的需求，当地的工业单位才会改成零售业者的商用产业。

“例如，进行直播带货、货仓、物流等，而消费者不必上门的生意，则可在工业单位营业。”

生意模式决定营运空间

绿盛世（Eco World）南马区经理潘炎展认为，零售租户弃购物中心，转到工业区营运会否成为一个趋势，其实要看个别商家的生意模式而定，目前难以一概而论。

例如一些行业的零售业者，不一定要在购物中心营运，而且需要较大和可以灵活调度的空间，那么就可以转到工业园营业。

他指出，在柔佛新山、古来等地，就有一些工业园已提供类似的便利，而吸引了一些零售业者进驻。

“这些零售业者转到工业园营运，一般上是买下或租下整座建筑物，在自己的建筑物内营运，可自由、灵活的调整和善用营运空间，不像在购物商场内营运般有所局限。

“尤其是那些需要创意、富有创意的领域，在自己的建筑物内营运，创意不会被局限。”

因此他强调，零售租户弃购物商场，转到工业园营运，最主要因素不是因为租金较便宜，而是出于商业模式的考量。

“而且，在购物商场内的客户，和在工业园营运的客户有所不同。如果本身的业务模式吸引的是可到工业园消费的客户，这类零售商就可能不在购物中心，而是在工业园营业。”

发展商不“弃商转工”

发展商未来会否因此少建商用产业，改为多建工业产业？

吴俊兑和潘炎展异口同声的直言：不可能。

吴俊兑分析，发展商如果因为市场对商用产业有更大的需求，可以干脆直接在商用土地上兴建更多的商用产业，而非把商用地段转换成工业地段，因为工业地段的土地拥有权转换税远比商用地段来的高。

工业单位需更大缓冲区

而且，兴建工业单位，必须备有更大的缓冲区。

“站在发展商的观点，就算有更多人要使用工业单位来进行商业门市，也不必把商用地转成工业地，而是干脆在商用地段上，用另一种方式来做。

“例如，市场需要空间更大的商用单位，那好，我身为发展商，就兴建面积较大的店铺，而非转换土地用途，在原商业地段上盖工业单位，然后租给人做门市生意。

他解释，毕竟，工业单位的建设必须符合更多的条件，例如要有良好的排水系统、更多的工业单位相关要求等。

“除非有关地段原本已经是工业用途，但市场没有需求，那么发展商可让有关工业区转型，变成一个商业区。

“但如果是一个新的发展项目，一切从零开始，发展商不可能这样做（兴建更多的工业单位，但却是用作商业用途）。”

潘炎展也认为这样的发展趋势不太可能发生。这是因为发展商在展开综合发展项目时，一定会顾及整个项目各类产业的平衡发展，所以不会在未来因此少建商用产业，多建工业单位。

“当然，不排除迎应时代的发展下，未来发展商兴建新的商业单位时，可能是以不同的概念进行。”

商场实体经验难取代

商业单位如购物中心、商店等会否会越来越乏人问津，甚至被市场淘汰？

潘炎展认为，无论时代如何转变，购物中心始终有它继续存在的价值。

“毕竟，购物中心提供的实在体验，是网购或工业园无法提供和替代的。”

“所以，那些消费者强调实在体验的零售领域，未来仍需要在购物商场内营运，或至少在其他物业营运的同时，在购物商场内保留一个据点。

不过，他表示，那些不讲求亲身体验和感觉的零售业者，则可以转到工业园或其他门市营运，毕竟工业园可以同时提供货仓、物流集散等“一条龙”服务，营运空间和灵活度较大，这是在购物中心营运所无法拥有的优势。

地点组合决定商场成败

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲分析，基本上，购物中心是一栋或多栋建筑物内的零售商店、餐饮和娱乐景点集合点。无论是坐落在市中心还是郊区或工业建筑中，都不是至关重要，最重要的是其所在地点，以及是否方便到达，以及有足够的选择和产品组合。

“没错，在购物中心里，租户进进出出是司空见惯的事，但这是购物与零售领域不可缺少的一部分，以适应不断变化的经济环境。”

她指出，零售商将根据许多因素，包括当地消费市场的形态、购物商场内的租户类别等，作出抉择和决定，而这必须以购物者到这些场所是否仅为了购买特定商品来权衡利害关系。

另一方面，购物商场则拥有更多、更大的“磁铁”，提供许多的选择，以吸引消费者，而在商场内购物完全是一种体验。

重构空间品牌

作为应对流失租户及顾客的策略，一些购物中心试图转型，通过“资产提升计划”，包括广场内空间重新构造、翻新及品牌重塑，为购物者提供新的购物体验，以迎合消费者偏好转变的趋势，确保在竞争激烈的零售领域中继续求存。然而对潘瑞莲来说，唯一不变的就是不断的改变。

她分析，购物中心从最初的街头商店演变成今天的模样，例如从上世纪70年代的安邦购物中心、第一购物中心等国内最早期购物中心的模式，演变成今天综合发展项目内或坐落在吉隆坡市郊的大型购物商场，例如双威金字塔购物中心、武吉加里尔柏威年广场、三井购物公园啦啦宝都，以及吉隆坡金三角地带的各大购物商场。

“购物中心还需要不断翻新，以保持现代感和新颖性，并保持对购物者的吸引力。 同样的，零售商也将继续改变他们的商品和服务，以迎应消费者不断变化的消费口味，继续吸引顾客。”

体验式购物魅力难挡

尤值一提的是，潘瑞莲认为，与单纯的网购相比，逛商场有“体验式购物”的魅力。当商场和零售商所提供的各种吸引力，吸引了消费者从嗅觉（例如食物、香水）、触觉（纺织品）、视觉（商场的大厅装饰）、听觉（音乐）再到味觉（餐饮店）等感官，消费者将继续前往购物商场光顾。

例如，广受欢迎的购物商场，通常会在节日期间装饰其大厅区域，并举办各类活动，例如独特的数字科技表演等，这些将吸引消费者前往拍照“打卡”、参与商场内的活动，并在社交媒体上广传分享。

“我们坚信，购物中心将继续存在，不会被时代淘汰；零售商们将继续灵活变通，通过扩增实境及其他先进的零售相关科技，来持续的吸引消费者光顾。”

洞察商机捉住契机

无论我们认同与否，产业界革命已经开展，至于未来会是怎样一个情况，各界也有各自的表述。

这也是为何，目前业界中有人大张旗鼓地作出大动作转型，有的则采取以静制动的方式来应对。

而不管您是属于静观其变者，抑或胸有成竹的一群，或许，目前我们应该做的就是透视这背后的原因，并再洞察里头的运作逻辑之际，探寻一个契机，然后一步步沉稳应对。

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购物广场的冬天要过去了？

新冠疫情打击经济的力度，零售业可说是首当其衝。

国内购物中心租用率连跌5年，在去年末季跌至谷底77.5%，写下2003年以来最低；至今年第三季报76.6%。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）发佈的第三季数据顯示，购物中心租用率今年首三季均持平在76.6%；2019年疫情爆发首年79.2%。

可是，不要以为今年租用率得以持平，就是没有恶化，事实上，租用率没有恶化，是因为这期间有些购物商场已熄灯，步入历史。

当中，雪州的e-Curve就在不久前关闭。

国家产业资讯中心的报告显示，首季统计的购物中心总面积1696万平方公尺，但到了今年第三季总面积少了8万平方公尺，来到1688万平方公尺。

而租用面积也从去年末季的1306万平方公尺，萎缩了14万平方公尺，报1292万平方公尺。

反映出租用率由77.5%走到76.6%，无关更多人在购物中心开店。

人流銷售猛挫90%

购物中心协会（PPK）之前发布了向业者进行的调研结果，过半购物商中心流失60%至90%客流量和销售额。

报告说，65%购物中心流失了60%至90%销售额，而60%商场人流重挫60%至90%。

该会提到，销售大跌并非只发生在服饰等只是民生“想要”的产品，就连销售必需品的业者也经历了惊心动魄的业绩下挫。

“为了和零售业者共赴时艰，不少购物中心业主也提供高额回扣，有者甚至减半租，希望租客可以维持经营。”

但越来越多零售业者无法承担租金，该会也提到，约30%商场业主回应调研说，超过70%零售租客无法交租，约半已经欠租长达一年。

这项调研在7月进行，全国有94间购物中心参与，当中63%位于雪隆区。