越来越多商铺趋向短期租约…

冠病疫情冲击下，各行各业迎来大洗牌，换来适者生存，只有挺过考验才是“剩者为王”，因此也加剧了生意淘汰率高的命运，导致企业生命周期变短，商业店铺也难长租的趋势，国内传统上的“三年生+三年死”租约模式，也在新常态下被打乱。

国内不少商铺业主倾向短租模式，6个月至1年，或“一年生+一年死”租约，加上经济全面复苏，租户后补名单落落长，几乎不愁没有租户，反映粤语的歇后语所言“啱就嚟，唔啱過隔籬”（意即谈得拢就合作，谈不拢就下一位），无需拖泥带水。

非餐饮业的租户也乐见新租赁模式，一来后疫情时代的经济是重生还是破局，存在很大的未知数，俄罗斯与乌克兰战火未停歇影响全球产业链，经济何去何从，至少灵活性的短租能减低租金带来的营运压力，评估生意是否能在激烈竞争中“活下来”。

店铺租赁市场的短租趋势，不仅发生在购物商场外的店铺，也同样在商场内上演。

马来西亚购物中心协会（PPK）第一副会长潘瑞莲就指出，尽管在疫情期间，国内商场有租户退租，但如今大批新租户争相入驻，短租更受欢迎。

她接受《南洋商报》专访时透露，虽然商场目前还是以长租为主，短租需求只占少数，但有不少商场也开始提供灵活性的短期租约模式，如6个月、1年或“1年生+1年死”租约。

短租试水温

“租户对生意前景缺乏信心，也对未来经济和消费力感到忧虑，想尝试短租观察市场需求。

“中小型或微型企业要投入大笔资金装修并非易事，需要较长的时间回本，有些生意种类因复制率和市场淘汰率偏高，租户担心开业前期过度花费，经费吃紧情况感觉不划算，所以向商场提出短租要求。”

潘瑞莲坦言，一般商场会提供“三年生+三年死”或“两年生+两年死”的租约，但在后疫情时代，这类长期租约只能吸引资金雄厚的大企业，或是愿意砸本装修的餐饮业者。

“餐饮业需大规模装修厨房凸显品牌格局，一般会选择长租，至于非餐饮业如零售（服饰或手机配件等）的租户没有太大的装修意愿，会选择短租试水温。”

薛国龙：MCO期间趁机签9年
餐饮业长租居多

著名产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙同样指出，商家需承担装修费、设备库存等成本，若生意无法达到稳定量，就会拖延回本情况，因此如果是租店营业，一般都会向业主要求“两年死+一年生”的短期租约。

他表示，很多人“以为”生意容易做，其实涉及不仅是买卖，还有管理、人事、生产和服务等，稍有失策，随时被商业圈的现实与残酷淘汰。

“普遍上，只有20%至25%的企业能撑5年以上，网购的兴起，零售业难在购物商场内立足，除非是知名品牌必须开设陈列室或旗舰店。”

不过，不是所有租户都寻求短租。无论是商场内或商场外的餐饮业租户，目前一般上仍寻求长租。

薛国龙就指出，行动管控令期间，一些对生意前景有信心的商家早已抓紧机会，趁商铺租金低，签下长达9年的长租。

他举例，在阿拉白沙罗（Ara Damansara）一带，兴起“3+3+3”租约模式，租户希望能锁定商铺租金的调整幅度在8%至10%，达到营运成本控制的效果。

“周末黄金时段，餐饮业高朋满座，商铺业主也对稳定租金收入满意。

“商铺租金将回落至疫情前水平，通货膨胀是主要的问题，希望业主与租户能达成平衡点。”

陈海信：胥视议价与生意性质
传统租约不会淘汰

尽管商业圈在疫情期间大起大落，马零售调查行董事经理陈海信认为，“三年生+三年死”的传统租约模式不会被淘汰，依旧是租赁市场惯例，取决于业主和租户双方的议价能力和生意性质。

他说，商铺业主更喜欢与租户建立信誉良好的长租关系，以确保稳定租金收入，而租户也会选择长租，做好租金成本控制。

“疫情期间，财力雄厚的零售商以低租金或续租租金条件，争取长租。

“至于面对现金流问题，购物商场现有的租户会要求缩短租约，以免陷入提前终止租约的法律纠纷。”

取决客流量与供需

潘瑞莲表示，商铺的租赁市场须视客流量和市场供需而定，无法一概而论商场的租金定位。

若商场无法吸引人潮回流，却保持超高的商铺租金，会吓跑租户，空租率低影响商业价值，最终可能难以挽回昔日光景。

“以雪隆区为例，具备各式各样定位的商场，覆盖的消费群不同，因此商场的商铺租金无法逐一比较。”

不过，她也指出，疫情期间不少商场推出租金回扣措施，以减轻租户的资金压力，国门重开经济复苏后，商场已减少或不再提供租金回扣，因为这不是长远之计。

潘瑞莲建议，商场与租户沟通，同时积极强化营销推广，协助租户打响品牌知名度，吸引人流，商场与租户达至双赢的局面，携手走得更远。

据陈海信观察，零售商店的流动率也是因购物商场情况而异，有零售店在两年疫情中存活下来，但也有一些商铺却在市场重开后选择关门大吉。

商铺倒闭4大主因：

1：行动管控令结束后，业主调涨租金

2：竞争激烈，无法吸引消费者或食客量回到2019年的水平

3：人手短缺

4：商铺营运成本提高

力争新租户提高出租率

陈海信说，过去数年新开的购物商场仍在努力争取新租户，以提高商场空间出租率。

他以开斋佳节为例，国内旅游业复苏，也推高大城市和小镇购物商场的客流量；反之，一些依赖外国游客的零售业如吉隆坡中央市场、KLIA和KLIA2国际机场的零售业者仍未全面复苏。

“新加坡游客入境，也带动柔佛和马六甲零售市场复苏。”

他认为，零售市场需要时间复苏，因为许多因素超出大马政府的控制范围，中国游客来马是重要的旅游市场，惟中国政府持续采取清零政策，限制当地人出国旅游，无法搭上这波旅游潮刺激消费市场。

喜迎“满血复活”
商场人潮更胜疫前

今年4月国门重开，购物商场也终于迎来“满血复活”。

潘瑞莲透露，经济和消费逐渐复苏，截至10月，国内购物商场的人潮量平均达到80%，当然也有商场人潮更胜疫前荣景。

“比起疫情期间平均60%至70%的人潮，客流明显大跃步复苏。”

她形容，购物商场的客流逐渐步入平稳增长期，每逢周末或假日更是客流量翻倍，消费市场也是稳中向好，无论是商场或商场内的租户消化之前疫情带来的负面影响，在租赁模式也出现调整。

陈海信指出，目前商场的客流量已回到2019年疫情前水平，但商场内店铺“双租”（租用率和租金价位）还没完全回到疫情前的好景。

“预计需等到2023年，商场的入驻率和租金价位才有望达到全面复苏。”

仅5州入驻率逾80%

根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的《2022年上半年房地产市场表现报告》，国内购物商场的租用率在过去两年疫情仍处于“跌跌不休”的处境，今年上半年的入驻率表现仍放缓，平均降至75.7%，全国815个中心可用面积增加至422万平方尺。

全国只有5个州属的购物商场的入驻率超过80%，而森美兰和马六甲购物商场的入驻率分别为67.1%及62.5%，敬陪末座。

分层地契失败率高
不鼓励投资商场零售店

在商铺投资出租方面，新加坡人、在新加坡工作的越堤族和本地人的目光大不相同。

陈海信说，新加坡籍投资者会选择他们较为熟悉的主要城市内，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、马六甲和新山的店铺。

“至于越堤族则倾向在所属的家乡投资开店。”

他表示，大马人在投资商铺有许多考量因素，分为4个类别，一些商铺是零售或办公室自用，还有一些则是投资有潜能的收租回报率地段如底层商铺、面向大路的办公室、角头间办公室等。

他说，另一种则是投资在居住或工作一带的较为熟悉的区域，也有部分是受到其他人（如亲戚、朋友和“产业大师”等）影响而去投资。

不过，他不鼓励投资购物商场的零售店，尤其是大马的购物商场分层地契较高的失败率，即使开设在主要城市，但不少在开业短期后无法生存下来，坐落在新山淡杯区的Capital 21世界广场就是其中一个例子；也有发展商搁置多年的情况，如吉隆坡的人民广场。

相关新闻：

• 国内商场复苏慢 挑战多
• 巴生谷商场为揽客掀“升级战”

 

报道:李治宏

零售业是疫情下受创最重的领域之一，
疫情升温及收紧管控，
令该领域复苏遥遥无期。

该领域去年按年萎缩16.3%，其中第四季萎缩幅度更高达19.7%，几乎等同于1998亚洲金融风暴时期写下的记录新低萎缩20%，到了今年首季仍按年萎缩9.9%。

不少零售业者不支倒下，但在这样的背景下，巴生谷却仍有更多的新购物广场将在今年底之前竣工，仍有不少零售业者继续扩充，有许多业者进驻各大购物广场，更有新的外资前来抢滩。

单是全国经济龙头雪隆地区，预计今年下半年落成的购物广场至少有8座，包括吉隆坡武吉加里尔柏威年、“三井购物公园啦啦宝都”（Mitsui Shopping Park Lalaport）、吉隆坡城中城Lot.91、Maju 主题购物广场、雪州KSL Esplanade 商场、Datum Jelatek等。

除了疫情和管控令中受惠最大而持续开设更多分店的杂货业者和便利店，也有不少各类零售业者扩充业务，它们包括连锁快餐店、连锁咖啡厅、连锁奶茶店、连锁五金与家庭用品店和连锁药剂行。

尽管深受管控令收紧重创，各大购物广场如吉隆坡城中城阳光广场、吉隆坡柏威年、谷中城、双威金字塔、1-Utama仍迎来大批新租户入驻，这包括首次登陆大马的日本Don Don Donki 连锁折扣便利店、Sandro Paris服装店等。

此外，还有多家购物广场翻新“改头换面“，以及零售集团转型或重塑品牌形象，在竞争加剧和艰辛营运环境中继续求存之余，也拥抱电子商务和新科技的大趋势，更好的迎战未来。

2霸市重塑品牌
新杂货零售进场

跨国产业顾问公司莱坊指出，改换新装的购物广场，包括坐落于吉隆坡闹市中心的星岭广场（Starhill）和飞轮海（Fahrenheit88）。

重塑品牌的案例则包括两大霸级市场集团特易购和巨人。其中，特易购是在泰国零售巨头Lotus入主后易名为Lotus Malaysia，并为购物者提供新的购物体验。

巨人在翻新旗下各分店之余，还多管齐下的推出各项新招数，包括推出逾2000个新产品、推介售价一律为3令吉的平价商店、开设迷你商店、设立进口食品专卖区等。

大马莱坊在《2021上半年产业重点》研究报告中指出，尽管零售业竞争加剧，但仍有新的杂货零售业者进场。

这包括主打健康环保意识的高档杂货业者Qra、富豪丹斯里林晓春和The Food Purveyor私人有限公司联手打造的新连锁高档杂货商店The Food Merchant等。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie指出，美国著名连锁快餐店塔可钟（Taco Bell）在赛城开设了大马首间餐厅，并计划在蕉赖和双威镇开设另两间分店。

莱坊指出，疫情对零售业带来了深远的影响，在消费者购物倾向和习惯已大为改变下，特定零售次领域，包括杂货、便利店、家居改善和一些餐饮业者从中受益，持续扩充业务，店面越开越多。

网购加速网销版图

随着消费者在疫情中改变消费模式，转向网购，加速了零售业者采纳电子商务，扩大网销版图。

尤其是服装、家具与家庭用品及科技产品等在收紧管控期间不准营业的非必要领域，业者别无选择，唯有往线上发展。

线上线下无缝结合

莱坊指出，由于疫情何时结束短期内仍看不到尽头，零售业者料将加强线上和线下结合的营运策略，为消费者提供无缝的消费体验。

这意味着实体店和线上平台不仅将共存，还将相互配合、相辅相成。

Nawawi Tie指出，购物广场和零售租户也必须提供革新的店内体验，例如个人化和数字转型的体验，以吸引更多购物者。

莱坊指Aye Solutions私人有限公司在其大马首间店面运用人工智能，让消费者在更卫生和安全的环境下购物；Focus Dynamics则和LKL International有限公司联手开设符合最新生活方式的药剂行，通过取药和交递服务电子化的数字平台，提供迎合最新需求趋势的产品和服务。

此外，不少传统实体零售业者则和虾皮(Shoppe）和Lazada等网购平台合作推出网上消费活动。

超市集团永旺也通过推出数字平台，以及通过其云端厨房协助中小型食品业者在其应用程式和网站售卖食品。

巴生谷商场上半年
“双租”一涨一跌

由于主动为深受疫情打击的租户提供租金折扣市场行销支援，购物广场的收益深受打击，租金收入也下跌。

不过，各大主要商场的租用率保持平稳。其中，吉隆坡市中心两大购物地标即阳光广场和柏威年的租用率分别保持在97%和96.5%的可观水平，但广场内零售空间平均月租双双下跌，分别跌至每平方尺33令吉及26令吉，疫前即2019年则各为42令吉及29令吉。

吉隆坡市郊方面，谷中城及The Gardens的租用率分别保持在99.7%及91.8%，但平均月租同样分别下跌至每平方尺约15令吉和14令吉，2019年则各为18令吉和16令吉。

至于雪州主要商场，双威金字塔和绿野仙踪购物广场的租用率各为97.8%及85.2%，平均月租则分别下跌至每平方尺14令吉和5令吉，2019各为17令吉和7令吉。

零售市场和零售产业领域何时复苏，很大程度上仍取决于疫情演变和整体经济走势。

零售空间供应不断增加，加剧供应过剩局面，加上疫情重创经济，当前反而对零售租户有利，包括业主们提供诱人的租约配套和利率处于史上最低。

电子商务当道和疫情新常态下，传统实体零售店仍有立足之地，但角色将有所改变，即从买卖场所变成采用机器人和人工智能等先进科技的零售空间。

在冠病社区传染的现象加剧之际，高度数字化和自动化的零售空间，反而提供便利又安全的购物体验。