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雪东铁工程被征地有买房优惠

By Poh Gin,

2023年11月25日

购屋优惠为受影响居民带来福祉

雪兰莪州掌管投资、贸易及公共交通的行政议员黄思汉说，东海岸铁路项目在雪州的路线共分3阶段建设工程，全程长48.7公里，其中涉及征地程序，对于受影响的地主和居民，除了赔偿外，州政府也建议提供房屋优惠。

他说，除了发放赔偿金給直接涉及东铁工程征用土地的住宅单位业主，州政府也被建议提供购买“我的雪兰莪房屋和梦想家园”的献议，並以所在地点毗邻计划为优先。

“如果业主同意购屋献议，大马铁路衔接公司（MRL）与县土地局就会和雪州房屋与地产局（LPHS）协调处理购屋事宜。”

黄思汉

第9区去年22对话会

黄思汉说，其中涉及第9区的兴建工程涉及征用土地，因此从去年5月直至目前已召开了22场对话会，以与当地的居民代表、村长和人民代议士讲解工程的进展。

“如果觉得有需要，我可再安排当局向受影响的居民汇报第9区工程进展。”

他日前在第15届第一季第二次雪州立法议会，回答国盟伊党士文达州议员诺纳兹汉有关东铁项目问题时，如此表示。

他说，雪州范围内的东铁项目的路线工程建设，主要分为3个部分，即

（一）第7区：涉及部分云顶隧道，长6.8公里；

（二）第8区：从鹅麦至双文丹，长35.9公里；

（三）第9区：从双文丹至巴生港口，长48.7公里。

“雪州范围的东铁项目将设3个车站，分别在本查阿南站（瓜雪县）、加埔站（巴生县）和关税路站（巴生县）。”

他说，第9区的范围主要围绕在双溪布亚新镇、万挠绍佳那、煤炭山、本查阿南、加埔路和巴生港口，并穿越多条主要道路和大道，包括瓜拉雪兰莪路、加埔路、南北大道、吉隆坡-瓜雪连贯大道等。

“巴生区铁路全长20.44公里，终点站是巴生港口海关路站，然后，货运服务线路将衔接西港和巴生北港。”

5年提供10万高薪工作
拟增个人收入至4650

黄思汉说，州政府在首个雪州计划立下目标，将个人收入提高至4650令吉，家庭收入提高至9290令吉。

“同时，提高雪州员工生产力，让雪州人民利用现有的工作匹配和技职培训来创造就业机会。”

黄思汉在雪州议会问答环节时说，雪州团结政府在州选举其中一个竞选宣言是5年内提供10万个高薪就业机会。

他说，州政府希望通过2030年新工业大蓝图，为21个行业创造就业机会，包括航空、医疗设备、汽车、铁路、数字化和制药。

他说，雪州政府设立工作技能委员会，专注在饮食、生命科学、电子电力、交通和设备仪器等领域。

“上述委员会将推动与大学、雇员和工业的合作，确保根据正在审批的投资领域，规划所需的人力资源。”

他说，雪州技能发展中心的作用是授权加速培训，并确保雪州南部综合发展区（Idriss）、沙白安南发展区（Sabda）和雪州海洋关口等计划，制造就业机会。

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缺陷造成房屋贬值 发展商担责

By Poh Gin,

2023年07月9日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

该房屋市值
落后了30%

案情

此案涉及沙巴亚庇多个住宅的购屋者。购屋者从发展商手中接收房屋后，发现房屋存在缺陷，鉴于发展商未能修复这些缺陷，故购屋者向发展商提起诉讼。

购屋者索赔的损害赔偿金，是买卖协议第18(2)条延迟交付房屋的违约赔偿金。违反合约的损害赔偿、违反法定义务的损害赔偿、疏忽侵权造成的损害赔偿、不便损害赔偿，以及房屋价值减少的损害赔偿 。

发展商否认了这些说法，并声称没有违反合约中的任何责任或其他义务，而且购屋者未能证明他们所声称遭受的损失。

问题

法庭判决中出现的唯一问题，是发展商是否违反了其使购屋者有权向它索赔损失的义务。

判决

至于2004年12月17日建筑师的证书，有一个基本缺陷，即从未传唤建筑师作为证人来证明证书内容的真实性。因此，这是一个无用的证据；发展商不能依赖它。

购屋者提出了两类索赔：

(a)可衡量的损失和

(b)无法衡量的损失。

购屋者认为，无法量化的损失，是设施价值的损失，加上由于以下原因造成的维护费用：

(1)混凝土强度不足；

(2)钢筋尺寸过小；

(3)砖墙及楼板下防水层缺乏防潮层，导致湿气浸入；

(4)地面沉降问题；

(5)砖墙上没有加固。

8大证明损失数额

在要求补救缺陷的情况下，通过考虑缺陷对有关房屋价值造成的不利影响，来衡量损害是适当的评估基础。例如，如果建筑物存在严重缺陷，无法进行修复，法庭将判定该建筑物的市场价值，与完好情况下的市场价值相同。

购屋者在证明损失数额时，准确概括如下：

a.     2002至2009年期间，住宅的市场价值平均升值30至35%。

b.     购屋者在2002至2009年期间，采用该项目附近住宅平均市值的30%，作为有关住宅的预估合理升值率。

c.    对项目内房屋成交价格的调查显示，自购屋至今，价格或多或少处于停滞状态。

d.    只对经过轻微改进，或发展商交付的原始状态房屋，选择性地进行分析。

e.    同一个发展项目内的其他房屋，尤其是原状的房屋，并没有升值。 因此，以亚庇的一般住宅市场来看，该项目的房屋在市值升值方面落后了30%。

f.    房屋没有升值，是由于建筑物有缺陷，特别是因为该问题已在当地报章上发表。

g.    在计算项目房屋市值的跌幅时，购屋者采用了原价基础上30% 折价率，假设这些房屋按照规格建造，且没有缺陷，今天应已升值30%。

h.     法庭同意，按市值减少30%计算，判发展商赔偿购屋者为数308万3000令吉的不可量化损失。

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废弃项目 买家可向发展商索赔?

By Yee Ni,

2022年08月29日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家购买的项目被废弃，
发展商却另建新项目…

废弃产业项目的买家，可以向发展商索讨逾期交屋赔偿金（“LAD”）吗？

在 Balbeer Singh Karam Singh & Ors V. Sentul Raya Sdn Bhd 案中，上诉庭允许买家就一个废弃项目索取逾期交屋赔偿金。

案情：

1. 买家与发展商就Villa Perhentian Condominium（Villa Perhentian）的单位签订了买卖合约（SPA）。

2. SPA的第22（1）条文阐明，在SPA之日起36个月内交付空置物业。第22（2）和 24（2）条规定了在延误情况下的违约赔偿金。

3. 然而，在完成约30%的建筑工程后，发展商暂停了所有工程，并献议退还所有已支付的购买价款。

4. 买方拒绝了这项献议。随后，发展商废弃了Villa Perhentian项目，开始在同一地点建造另一套名为the Saffron的公寓，以供出售。

5. 因此，买家向发展商提出索赔，其中包括执行买卖合约和/或赔偿，特殊损失、一般损失和/或惩戒性损失。

6. 高等法庭驳回了买方对履行买卖合约的要求，但允许12万令吉的赔偿作为代替。高庭进一步裁定，基于“the Saffron”价值的损害评估是错误的，违约金、利润损失和惩戒性损害赔偿是无理据的索赔。

7. 在上庭的上诉中，买家请求：

（i）撤销12万令吉的赔偿，并根据第22（2）和24（2）条文作出违约金赔偿；（ii）一般损失赔偿；
（iii）退还抵押金。

8. 在交替上诉中，发展商提出的问题包括了：

（ii）在双方没有任何证据和/或提交资料的情况下，裁定12万令吉作为损害赔偿是独断的。

上诉庭裁决：

9. 未违约的一方有权获得该方依法有权获得的损失赔偿。买家有权拒绝退还已支付的押金或付款，并根据买卖合约追讨到期的欠款。

然而，起诉方有义务采取合理措施减轻因答辩人的过错而造成的损失，这是一个既定原则。在这种情况下，当确定Villa Perhentian不仅被暂停，而且根本不会完工时，买方本可以采取措施减轻损失。

在没有证据显示，买方何时知道这一点的情况下，最后一次向他们提出退还付款的要约日期，是就延迟支付LAD的期限而言的最佳证据。

10. 由于买家没有过错或违约，买卖合约却已无法履行。事实证明，发展商选择违反与买家签署的买卖合约。

根据《特定救济法》第18（5）条文，不排除法院可判给损害赔偿金，并根据第18（2）条文，法庭必须相应判给补偿，以代替具体履行合约的要求。

在这种情况下，通过与附近可比单位的平均市场价值进行比较，并从中扣除买卖协议下的购买价格来评估补偿是适当的。买方已支付 30%，且没有证据显示，如果Villa Perhentiaan已按约定完成并交付，他们将有任何付款困难。

11. 法院因此裁定，12万令吉的损害赔偿令被撤销，并根据第22（2）和 24（2）条文的违约金额替代。

法院还允许一般损失赔偿，并确认从向发展商支付押金之日起至追回之日的押金和利息归还令。

结语：

12.本案很特殊，尽管项目被放弃，发展商其实并没有陷入财务困境，而是在同一地点建造了另一个项目。

13.当无法履行合约时，买家有权要求其买卖合约中规定的违约金和损失赔偿。

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发展商迟交屋 买家无法索赔？

By Yee Ni,

2022年08月15日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

发展商延迟交屋，
买家就一定能获得赔偿金吗？

发展商是否可以免于支付行动管控令（MCO）造成的违约金？

Ha Siaw Shyong v. Minister For Local Government And Housing Sarawak & Anor的案件中，讨论了这个重要问题。

案情：

申请人（购屋者）于2017年4月18日与Musyati Development Sdn Bhd（发展商）签署了一份买卖协议，以购买诗巫第7座660号地块一个名为“Hann’s Residence”的项目中（以下简称项目），称为A-13A-15的住宅单位 （以下简称单位）。

该单位本应于2019年12月30日（“移交日期”）或之前移交给买家。

2020年3月，由于2019冠状病毒病疫情，举国进入封锁状态，砂拉越自然也不例外。

砂拉越与全国其他地区一致，颁布了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（829法令）。

根据该法令第10条文，砂拉越地方政府与房屋部长作为第一答辩人（“部长”）有权采取措施，以减少冠病的影响。

部长可延长限期

同一法令第6条文授权部长，透过州宪法颁布延长任何期限。

部长根据该法令允许的第一个延长期限，是从2020年3月18日至2020年8月31日（以下简称“第一期限”）。

因此，买卖合约中的拥屋权转让期限及逾期交屋违约金（Delivery of Vacant Possesion and Liquidated Damages）期限，将不计入2020年3月18日至2020年8月31日这段期间的期限。

过后，部长援引该法令第10条文，于2020年9月22日发出通知，将“第一期限”从2020年9月1日延长至2022年3月17日（以下简称“第二期限”）。

换句话说，由于获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（829法令）的保护，并获得房屋及地方政府部批准。发展商们在“第一期限”和“第二期限”期间豁免支付逾期交屋赔偿金（LAD） 。

一般情况下，如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者，必须根据买卖合约，支付逾期交屋赔偿金给购屋者。

购屋者指控2020年9月22日允许“第二期限”的通知，是非法、滥权、法律错误、无效、不合理和/或不公平，因此入禀法庭申请司法审核。

判决：

部长的决定权必须是涵盖整个房屋发展行业，这是为了保护该行业，最终也是为了保护购屋者的权益。该法令允许发展商在上述期限内豁免支付疫情和行动管控令（MCO）期间停工，导致延迟交屋的违约金，是为了在国家致力对抗疫情对人们健康造成的不利影响之际，也让产业领域各个层面有个“喘气”空间。

鉴于这些情况，以及部长对产业发展行业拥有监管权这一事实， 829法令和部长的上述决定不是非法的。

正如该决定据称对购屋者造成了伤害一样，人们必须顾虑到，当局如果不作出上述决定，会对广大公众造成伤害。

购屋者寻求对部长针对“第二期限”而非“第一期限”所作出的决定进行司法审核，此举已间接受制于部长针对“第一期限”的决定或裁量权。因此，购屋者提出的司法审核，必须被视为是一项有选择性的行动，而且他承认“第一期限”的斟酌权没有违法。

购屋者的问题是，他丧失了“第一期限”结束（2020年8月31日）至2021年8月30日（发展商移交房屋给购屋者）期间，发展商因延迟交付空置单位而必须支付的额外违约金。

购屋者的论点集中在他因部长的决定而损失的违约金，并没有证明部长行使的自由裁量权，不仅对他，且对一般公众都是错误的。因此，可以说这个司法审核申请，动机完全是出于自身利益。

结语：

2020年减少冠病疫情影响临时措施法令允许发展商在上述“第一期限”和“第二期限”内，豁免支付因延迟交屋而必须支付给购屋者的违约金，而且这也是属于部长的权限范围。