转名 Archives - Nanyang Property

问诊室

继承遗产可选择放弃公寓吗？

By Poh Gin,

2023年12月8日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

敬爱的律师，您好!

我有关于房产权问题询问律师，期望您能拨冗解答，衷心感谢。

大姑妈生前与小叔联名购买了一间公寓并同住。现在遗嘱执行公司通知我，大姑妈将她的房产权转给了我。目前的情况是，这间公寓是99年租赁地契（leasehold），小叔已明确表示不同意在将来的出售中平分收益，他打算继续居住并留给孩子。

我担忧的是，如果小叔未来欠缴了管理费、门牌税、地税、排污费等费用，当地政府是否会向我追讨（因为大姑妈曾告知这些费用小叔不分担）。

请问:
1. 我没住那边，我有权利拒绝帮他还吗？
2. 如果我没还，会被诉讼，冻结户口之类吗？
3. 我是否应该选择拒绝继承公寓一半房产权？
4. 我可否选择继承其他遗产（大姑还有留银行存款，股票基金，国民信托基金公司ASNB等），只放弃继承这间公寓的一半产权？
5. 如果放弃需要付手续费等吗？

谢谢！

汉诚敬上

答：

汉诚, 您好。

1. 关于是否有权拒绝支付小叔的费用取决于您是否有法定义务来支付这些费用。如果产业已经转让到您的名字，身为业主，您就有责任付这些费用。如果还没有转让，您就没有义务付这些费用。情况跟您是否住那边无关。

2. 请参考#1, 如果您有义务付这些费用但没还，就要看具体情况。例如，如果没有还管理费，公寓管理有权利停用进入公寓的卡。如果没有还门牌税、地税，会被罚款。但是不至于冻结户口。

3. 您需要考虑房产的价值和需要支付的费用。我建议您深思后才做决定。决定权在您手上。

4. 可以。但建议您请参考#3。

5. 这程序是在转让其他产业一起进行的，需要跟办理这程序的人商量。

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趋势

雪州房地产转名行政费太低？

By Poh Gin,

2023年11月12日

这个收费标准不划算……

雪兰莪州政府认为，当下每次房地产转名的标准行政费过低，因此审查现有机制，以便更好反映州内房地产价值，且增加州政府收入。

雪兰莪州务大臣拿督斯里阿米鲁丁说，州政府正检讨土地及矿物局（PTGS）和各县土地局的房地产权转名行政费的标准。

“这次的审查是有必要的，因为最后一次的审查是在2007年的雪兰莪土地修正法典内。因此，我们必须根据当前的情况重新检讨有关收费标准。”

他日前在提呈2024年雪州财政预算案时说，雪州是拥有土地产权的州属，估计有150万个土地产权和80万个分层地契产权，且数据也持续增加，而雪州房地产价值也比其他州属来得高。

“整体而言，雪州在这方面的行政费相对比外州来得低。例如，雪州市值100万令吉的土地产权更换，行政费最高只是1500令吉。”

雪州政府拟再调整价值逾100万令吉房地产交易的计算方程式，预计可为州政府多贡献5000万令吉收入。

他举例，目前一些土地价值超过100万令吉，甚至高达3亿5000万令吉，但当局征收的行政费还只是1500令吉，明显过低。

“这个收费标准对州政府来说是非常不划算，因为土地的销售价值非常高。其他州属一般采用的收费标准是凡市值超过100万令吉的土地产权转让，必须征收土地价值的0.5%。”

他说，考虑到处理大量土地事务增加州政府的管理成本，因此有必要调高行政费金额，同时可为州政府带来5000万令吉的收入。

雪州是拥有土地产权的州属，估计有150万个土地产权和80万个分层地契产权，且数据也持续增加。

明年料可还完中央1920万债务

另一方面，阿米鲁丁指出，雪州政府预计在2024年可全面偿还拖欠联邦政府的1920万令吉债务。

他说，根据最新记录，州政府目前拖欠联邦政府1920万7475令吉78仙，分别是水供计划贷款和雪州信托基金计划（ASAS）贷款。

“我们预计可以在明年还清这笔债务，届时拥有更卓越的财务自由，也证明了雪州政府的理财能力，包括在不影响人民生活素质的情况下，仍然能够提供高效的公共服务。

问诊室

去世亲人房产要过户才能卖？

By Poh Gin,

2023年08月30日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我的一位单身亲人去世了，他留下了一间未付清的排屋。由于他没有留下遗嘱，他的家人已向法院提出了遗产申请（LA），并计划在之后出售这间排屋。

我想请问，在出售房屋之前，是否需要进行过户手续？

另外，如果成功出售房屋，他的家人是否需要支付房产利得税？谢谢。

Figo

答：

Figo 您好！

如果遗产继承人已经达成一致的共识同意出售这间房屋，并且已经有了买家，那么在获得庭令 (LA) 并指定了一个遗产管理人 (administrator) 后，还可以申请另一个庭令 (Order For Sale)，直接将房屋卖给买家。这样就可以直接进行转让手续给那买家。如果在五年内成功出售房屋，是必须支付产业盈利税 (RPGT) 的。

另一方面，如果目前还没有买家，或者遗产继承人并不急于卖掉房屋，那么在获得庭令 (LA) 后，可以进行过户手续，将房屋转让给遗产继承人。

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问诊室

家公遗留房产未供完怎转名？

By Poh Gin,

2023年07月7日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师您好，想请教。

我家公名下有一间屋子，他去世前已经立了遗嘱。他去世后，请了律师办理转名手续，但是律师告知房子还有贷款不能办理转名手续。现在该如何处理呢？

还是一定需要等到还完贷款才能办理转名手续？

Sfong Lim

答：

您好，Sfong Lim，

首先必须办理遗产手续，以领取遗产执行书。接下来再由遗产执行人办理产业转名手续。

由于房子贷款尚未还清，通常银行会要求将房贷还清后才能将该产业转至继承人名下。

根据银行贷款文件，除非一次过还清所有剩下的贷款、并赎回地契，不然该产业还是属于银行的。我们建议产业继承人可以重新申请房屋贷款（Refinance），到不同的银行询问重新申请房产贷款事宜，并将房屋转至继承人名下。

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如何将房子拥有权转给孩子？

By Poh Gin,

2023年03月24日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

本人离婚已十年，与前任丈夫有一间单层排屋。现在他与泰籍女友住那里，我和孩子另外租姐姐的屋子住。我的孩子现在已经二十三岁，我想把我们二人的拥有权转给孩子一个人。

请问要怎么进行?

燕缃

答：

燕缃, 您好！

在法律上，亲属之间可在无需通过签署买卖合同 (Sale and Purchase Agreement), 并不涉及任何金钱上的交易下进行转名，法律上称之为挚爱赠予 (Transfer by way of love and affection/Kasih Sayang)。

但避免日后纠纷，双方可签署一份简单的合同，即赠予合同 (Deed of Gift)，以示证明。

如果上述亲属有意进行转名手续，必须先清楚该产业属于clean title。换句话说，如果你没有贷款或抵押债务，你可以进行转名程序，但如果你欠款，你就需要找到一家银行来处理翻借手续。

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问诊室

联名买房，要退出怎么做？

By Yee Ni,

2022年10月4日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

问：

郑律师，您好！

我丈夫与他的妹妹原本联名拥有一间排屋，眼下他妹妹同意把她的份额转给我丈夫，条件是我丈夫须还她所有的那部分的房价，我们应该怎么开始办理手续呢？

答：

QY，您好！

首先，您的丈夫需要和他的妹妹双方面同意该房屋的价值（例如50万令吉）。

然后，他们需要委任律师拟一份房屋买卖合同，把妹妹一半的份额（例如25万令吉）卖给您的丈夫。双方需要签买卖合同及转让文件，把他妹妹一半的份额转名至您丈夫名下。

如果房屋还有贷款而还抵押给银行，您的丈夫需要：

– 把剩余所欠的贷款还清才可以转让妹妹一半的份额；或者

– 申请新的银行贷款（Refinancing）来还清给现有所欠的银行贷款，才把他妹妹一半的份额转至您丈夫的名下。

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拍卖通告这标注代表少麻烦？

By Yee Ni,

2022年07月22日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

看过强调“Title Perfection done”的单位，请问这是什么意思？标这类房产比较少麻烦吗？

Sue Heng

答：

Sue Heng，您好！

Title Perfection done的单位是指有关房产，发展商已经转名给业主，和有关当局已经颁发个人土地所有权。

我只能评论无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产；购买二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。

当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。

在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

我在此欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者，或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网 www.auctionguru.com.my ，寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资、购买和销售解决方案。

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问诊室

“发展商直接转名”什么意思?

By Poh Gin,

2022年07月15日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

在面簿有关拍卖的专页上，看过注明“发展商同意直接转名给得标者”。

请问，这是什么意思？单位是发展商拿出来拍卖的？

Wen Jia

答：

Wen Jia，您好！

这是代表有关拍卖的房产在拍卖前，发展商还没有转名给之前的业主。

因此当发展商察觉有关房产被拍卖的时候，经律师交流后，有些发展商会同意直接转名给得标者。

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问诊室

父母去世后房子怎么转名？

By Poh Gin,

2022年02月25日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

请问我父母都不在世上了，而房子也没转让给第二代。那么要办转让名字是否有限期制定呢？如有，那限期是多久之內就要办理转让名字呢？

Kevin

答：

Kevin，您好！

若要将财产转移到受益人名下，首先需要获得遗嘱认证（Grant of Probate）和/或管理授权（Letter of Administration）。

此申请需要在 3 年内提出，超过 3 年后，必须说明延迟的原因（根据Order 71 5(6) Rules of Court 2012）。

在获得遗嘱认证/管理信授权后，要转移财产到受益人名下就没有时间限制了。

但是，如果是死者没有遗嘱，管理人（Administrator）需要在转移财产之前，向法院申请获得分配令。

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问诊室

婆媳不和我怕未来老伴没房住

By Poh Gin,

2022年01月7日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我和老伴唯一的孩子已成家，目前和我们同住在已经贷款供完的老房子。最近在想要不要把房子转到儿子名下，但有个问题一直困扰着我。

因为媳妇和老伴有些婆媳问题，基本生活并不融洽，而儿子又是一个很听老婆话的人。

我担心转名后，万一我又先走一步，老伴连栖身之所都没有。请问房子转名的话，要怎样保障我们两老可以居住到离世为止?

Uncle Lim

答：

Uncle Lim，您好！

您好，建议您准备一份遗嘱，并将此财产纳入其中。

遗嘱中列明，此财产仅在您和配偶双双去世后，才能转移给儿子，以保障您和您的配偶。

此外，这种方式可以节省印花税，您儿子只需付象征性的印花税。