林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商延迟交屋，
买家就一定能获得赔偿金吗？

发展商是否可以免于支付行动管控令（MCO）造成的违约金？

Ha Siaw Shyong v. Minister For Local Government And Housing Sarawak & Anor的案件中，讨论了这个重要问题。

案情：

申请人（购屋者）于2017年4月18日与Musyati Development Sdn Bhd（发展商）签署了一份买卖协议，以购买诗巫第7座660号地块一个名为“Hann’s Residence”的项目中（以下简称项目），称为A-13A-15的住宅单位 （以下简称单位）。

该单位本应于2019年12月30日（“移交日期”）或之前移交给买家。

2020年3月，由于2019冠状病毒病疫情，举国进入封锁状态，砂拉越自然也不例外。

砂拉越与全国其他地区一致，颁布了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（829法令）。

根据该法令第10条文，砂拉越地方政府与房屋部长作为第一答辩人（“部长”）有权采取措施，以减少冠病的影响。

部长可延长限期

同一法令第6条文授权部长，透过州宪法颁布延长任何期限。

部长根据该法令允许的第一个延长期限，是从2020年3月18日至2020年8月31日（以下简称“第一期限”）。

因此，买卖合约中的拥屋权转让期限及逾期交屋违约金（Delivery of Vacant Possesion and Liquidated Damages）期限，将不计入2020年3月18日至2020年8月31日这段期间的期限。

过后，部长援引该法令第10条文，于2020年9月22日发出通知，将“第一期限”从2020年9月1日延长至2022年3月17日（以下简称“第二期限”）。

换句话说，由于获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（829法令）的保护，并获得房屋及地方政府部批准。发展商们在“第一期限”和“第二期限”期间豁免支付逾期交屋赔偿金（LAD） 。

一般情况下，如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者，必须根据买卖合约，支付逾期交屋赔偿金给购屋者。

购屋者指控2020年9月22日允许“第二期限”的通知，是非法、滥权、法律错误、无效、不合理和/或不公平，因此入禀法庭申请司法审核。

判决：

部长的决定权必须是涵盖整个房屋发展行业，这是为了保护该行业，最终也是为了保护购屋者的权益。该法令允许发展商在上述期限内豁免支付疫情和行动管控令（MCO）期间停工，导致延迟交屋的违约金，是为了在国家致力对抗疫情对人们健康造成的不利影响之际，也让产业领域各个层面有个“喘气”空间。

鉴于这些情况，以及部长对产业发展行业拥有监管权这一事实， 829法令和部长的上述决定不是非法的。

正如该决定据称对购屋者造成了伤害一样，人们必须顾虑到，当局如果不作出上述决定，会对广大公众造成伤害。

购屋者寻求对部长针对“第二期限”而非“第一期限”所作出的决定进行司法审核，此举已间接受制于部长针对“第一期限”的决定或裁量权。因此，购屋者提出的司法审核，必须被视为是一项有选择性的行动，而且他承认“第一期限”的斟酌权没有违法。

购屋者的问题是，他丧失了“第一期限”结束（2020年8月31日）至2021年8月30日（发展商移交房屋给购屋者）期间，发展商因延迟交付空置单位而必须支付的额外违约金。

购屋者的论点集中在他因部长的决定而损失的违约金，并没有证明部长行使的自由裁量权，不仅对他，且对一般公众都是错误的。因此，可以说这个司法审核申请，动机完全是出于自身利益。

结语：

2020年减少冠病疫情影响临时措施法令允许发展商在上述“第一期限”和“第二期限”内，豁免支付因延迟交屋而必须支付给购屋者的违约金，而且这也是属于部长的权限范围。