整顿财政外资落实
推动丹州房地产发展

独家报道：林蕙甄、陈美玲

提到东海岸三州，即彭亨、登嘉楼和吉兰丹的产业发展，就不能不提贯穿这三州的东海岸铁路，铁路工程带动产业各个次领域发展，加上各州推动的计划，东海岸产业市场将迎来不同程度的发展。

然而，东海岸三州产业市场也面临不同的挑战，其中，吉兰丹房地产发展一直受到市场和经济因素的影响，加上被指苛刻的土地政策、繁文缛节和官僚程序，导致外资却步。尽管如此，州内房地产依然有一定需求。

《南洋商报》走访丹州房地产及相关业界人士，深入剖析丹州产业市场走势，并整理跨国产业顾问公司的最新报告，探讨彭亨和登嘉楼产业市场今年的景气概况。

随着联邦政府采取措施整顿财政状况，以及外资的逐步落实，今年下半年或将为吉兰丹的经济带来积极影响，也可能推动房地产市场的发展。

过去一段时间里，吉兰丹的房地产市场可能经历一些波动，但这也为行业带来了新机遇和调整。吉兰丹消费者特别是在装修和建房方面，对材料和价格有着明确的需求和预期，这对当地五金建材行业带来挑战和机遇。

马来西亚房地产发展商公会丹州分会副财政拿督黄保俊指出，丹州马来人倾向于购买有地房产，认为这是更稳定的投资，因此他预计，今年内房价不会再调涨，租金方面则可能会稍微调涨。

“至于非马来人的房产市场，需求还是有的，只是若房产价格过高，就可能面对银行贷款无法获批的问题，尤其是高价房产。

黄保俊接受《南洋商报》询问时预计，丹州排屋或独立式房屋的交易量会持续看俏，至于公寓交易量则会下滑。

实际上，目前哥打峇鲁市内施工中的公寓计划屈指可数，过去许多公寓都面对销售率不佳而延期交屋的现象。

“虽说公寓出租率不错，租金也偏高，但出租对象仅限于喜欢居住公寓的外州或外国人，部分购买公寓充作民宿的业主，近几年来也开始抱怨租客减少。”

旧公寓无人问津

黄保俊提到，选择民宿的游客一般会选择新的公寓，这无形中导致旧公寓无人问津，导致买家不敢投资公寓。

他说，丹州大型屋业计划越来越少，纵使马来人对房产的需求量还是很大，但屋价却不能太高，否则会面对滞销问题。

“至于商业单位，则需视地点而定。一些停车位不足的商区，可能会面对滞销问题。另外，旧商业单位也难以出租。”

黄保俊也举例，吉兰丹中正校友会及吉兰丹黄氏公会位于华卡美再纳路的商业单位，已空置逾半年，以致他们只能降低租金招租。

允售马来保留地

在丹州土地法令管制下，除非是丹州出生的子民，否则想要在州内买地，无论是商业、住宅或工业地，都无法获得永久地契。

黄保俊指出，丹州政府最近已允许售卖马来保留地，如拥有权年限是99年可转为永久地契；而非马来人的年限地契，也可以申请回原来的年限。

他举例，持66年年限地契者，在5年或10年后，可以重新申请回66年的地契，无需在地契年限到期后才申请。

“我们是希望丹州政府允许将吉兰丹土生华人的年限地契延长至99年。在这方面，吉兰丹中华大会堂将继续与丹州政府交涉及争取，希望可为丹州华社捎来好消息。”

黄保俊也是吉兰丹中华大会堂会长，他指虽说政府允许持年限地契者可重新申请原来地契年限，无形中已是永久地契的定义，但地契持有者还是必须缴付土地拥有权转换税（Premium）。

盼丹获更多工程

吉兰丹中华总商会会长拿督叶翃瑚受访时说，希望丹州政府鼓励更多外来投资或本地商家在房地产领域投资，在这方面，州政府的审批工作应更有效率。

“一直以来，丹州在房地产工程审批工作方面都相当耗时，导致很多投资者止步，不敢前来丹州投资，尤其是大型或中大型的房地产发展。审批程序耗时，会导致发展商资金受到压力。”

他相信州政府若能改善审批方面的繁文缛节，必能刺激州内市场，毕竟吉兰丹对房地产的需求仍然存在，尽管当前市场状况不太理想。无论规模大小，房地产发展仍会带动一定程度的需求，这有助推动五金建材行业发展。

装修及建屋没停滞

叶翃瑚说，虽然丹州中大型房地产计划不多，但个人的房屋装修及兴建却不曾停止。

也是吉兰丹五金机械建材商公会理事的叶翃瑚表示，在他看来，不少州民都倾向在自己的土地上建屋，尤其是外地工作的马来人，都会把钱寄回家乡，兴建属于自己的房屋，这些都是维持州内五金生意的来源。

他认为，目前面临的挑战是大家的消费能力不如过去般强劲。

“对商家而言，我们深知吉兰丹的消费者，特别是在装修和自建房屋方面，他们所需材料和负担得起的价格定位。因此，我们需谨慎处理今年上半年的经营。

“展望下半年，我们对未来更乐观，期望政府在这段时间内有能力整顿财务状况，以及马币可在下半年变得更稳健。”

建材涨价推高房价

吉兰丹五金机械建材商公会会长颜有志说，在吉兰丹的商业环境中，五金行业正面临市场相对缓慢和物价上涨的双重压力，尤其是铁条、洋灰及其他五金产品价格都经历上升。

“随着马币贬值，商家在从泰国或美国采购商品时面临额外的挑战，间接导致商品价格上涨。这种复合的市场情况要求商家更灵活应对，谨慎管理供应链，确保在竞争激烈的环境中依然能提供有竞争力的产品。”

他也指供应给批发商的商品，售价不宜过高，否则批发商难以出售给零售商或消费者。

他补充，随着工资及五金建材原料价格上涨，房价也相应上涨，导致购房者面临难以获得银行批准贷款的问题，发展商也面临房屋滞销的困扰。若工资和五金建材原料价格持续上涨，房价势必会紧随其后上升。

颜有志说，最近的房价微调同样导致丹州华人房产市场降温，主要是令吉贬值的负面影响，而打工族也面对通胀压力，因为工资涨幅与生活开支的增长不成正比。

大型项目推动彭房产稳中微升

大型项目推动之后，彭亨产业市场将得益于溢出效应。

所有产业次领域，即住宅、商业、零售、酒店、工业也在稳中微升。

2024年，彭亨产业市场料仅微升并保持稳定。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，有意在彭亨寻找机会的投资者可能会关注农业领域，特别是榴梿种植，旅游业也是一个充满前景的领域。

关丹国际机场作为格宾航空城的一部分，将在今年开始兴建，预期在2026年运作，届时将取代现有的苏丹阿末沙机场。

关丹国际机场、格宾工业区、关丹码头、东铁和作为通往东海岸各区主要路口的有利因素，将实现关丹为海陆空过境综合发展，成为主要的经济枢纽。

关丹皇都料掀买潮

占地超过2000英亩的关丹皇都（KotaSAS）是彭亨有史以来第一座总体规划的城镇，预料今年将在关丹掀起买潮。

这样的标志性项目往往会产生溢出效应，促使附近地区仿效，或激励发展商在其他州属开发创新项目来改善环境。

今年的住宅产业市场，尤其是可负担房屋和排屋，将会稳健增长。

去年首9个月，彭亨住宅市场的交易量与总值双双下跌，相比前年分别降15.6%和15.5%。

刺激制造业物流

国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，30万令吉以下的房产占整体住宅交易量73%。

彭亨住宅产业的市场情绪显示，买家更倾向于购买10万至30万令吉范围内的排屋，主要是这个价格范围可负担。

彭亨的工业产业因东铁工程刺激了制造业和物流领域，也将提升彭亨作为大马半岛东海岸制造业和物流中心的地位。

机场与东铁料带动特建办公楼入驻率

关丹国际机场和东铁工程，料将推高彭亨特建办公楼（PBO）入驻率，这些大型项目将催生更多产业活动。

彭亨特建办公楼的净出租空间没有改变，维持在19万3365平方米。入驻率有所提高，从前年首9个月的14万2510平方米（73.7%），去年上升到14万7151平方米（76.1%）。基于特建办公楼的租金向来高于店铺办公楼，入驻率提升意味着商业信心回流。

隶属彭亨文冬的云顶高原将有多个高楼项目。而Genting View Resorts和Genting Permai是著名旅游区，料将带动酒店和零售产业。

截至去年第三季，彭亨与前年同期一样，共有44个商场，不过零售的总净出租面积微升2.4%至45万9105平方米，入驻率从70.8%上扬至74.7%。

挟持去年强劲的旅游风，加上今年2月是农历新年，4月是开斋节，一波接一波的节庆推高彭亨多个旅游景点的游客。

去年11月的媒体报道显示去年上半年，彭亨酒店的平均入驻率是全马最高，达到73%，吉隆坡以57.3%排在第二。

东铁刺激登工业

东铁工程料将提高登州工业产业的需求，刺激工业领域增长，为登州工业产业发挥更加重要的角色。

邓志明说，昌明政府所推行的多项国家级计划，如第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）和多个在2024年财政预算案之下的措施，因处于初步阶段，预计不会在今年对登州的经济产生重大影响。

比较吸引投资者目光的是正在复苏的旅游业，有望在今年为登州的收入带来贡献。然而，全球不确定因素，包括地缘政治紧张、供应链受干扰和潜在的经济衰退，对登州产业市场带来巨大挑战。

为了应对这些不确定性，产业领域参与者今年应采取谨慎措施来管理他们的业务和投资。

发展商今年在推出新项目之前可能会采取“观望”态度，这种谨慎态度有利于滞销单位的统计，可以防止今年的未售单位显著增加。

因政府政策不明确，过去两年出现了外国人迁出登州的趋势。尽管政府更新马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，是否对登州起着积极作用就只有时间能证明。

特建办公楼无新供应

登州的特建办公楼市场今年并没有新供应投入，预计将维持强劲的入驻率。登州125座特建办公楼约43万6947平方米，入驻率高达95%。

不过，一些投资者在去年显得偏向传统店屋和店铺办公楼，尤其是价格介于120万至150万令吉的。

近期，登州出现了低成本购物场所的趋势，这与其他州出现注重预算型商店相似，旨在迎合注重成本的消费者。

瓜拉登嘉楼市中心商场（KTCC Mall）去年开张，显示消费者的购物偏好转向购物中心，而非传统的百货公司或超市。

今年登州零售产业将出现正面改变，新的Mayang商场加入市场，增加登州零售空间，影响资本价值和租金水平，使零售业更加平衡，增加竞争。

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• 槟城2024年产业交易炽热

独家报道：陈美玲

城市土地成本高
雪州郊区开发有地房屋

巴生谷被视为产业发展的火车头，是全国产业界的指标。

在众多产业次领域中，住宅的表现最标青，无论是推出的项目、房价范围、住宅类型、交易量与交易额，无不深受业界关注。

受访的跨国产业顾问认为，隆雪住宅产业将持续领先市场，在今年保持稳定，不过可能会以中等的速度增长。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，2024年，最吃香的住宅仍是有地房产。

由于城市或临近城市的土地成本较高，限制有地房屋发展，雪州郊区将会有更多有地住宅项目。

在隆热门地区获关注的是房价介于50万至100万令吉的房产，在雪州则是50万令吉以下的可负担房子。

其余受关注的住宅特点，包括高密度、小规模、在优越地点的分层或有地特色高端项目，及具有创新概念、设计和主题的，使它们与市场上的一般项目有所区别。

发展商或提高房价

2024年财政预算案宣布今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%调高到8%，将增加购买产业的成本。为了抵消上涨的建筑成本，发展商可能提高房价。生活成本上升也将使购屋者却步，尤其是B40和M40群体将谨慎消费，避免购买诸如产业的大额商品。

去年首9个月，尽管吉隆坡的住宅交易量略增1.2%，交易价值却出乎意料地下降了7%。在雪州，跟2022年同期相比，住宅交易量与交易价值双双下降6.5%。

这意味着，隆雪两地的购屋者变得更谨慎，大多数在隆购买的房屋属于较低价位，而在雪州达成交易的房屋，平均价格与前年一样。

去年首9个月，在隆达成交易的住宅产业，有约20%是100万令吉以上，26%介于50万至100万令吉，只有29%是30万令吉或以下的。除了10万至20万令吉和30万至40万令吉这两个组别的交易量下降，其他皆上升。在雪州，36%达成交易的住宅产业来自30万令吉以下，25%来自50万至100万令吉。

邓志明说，有趣的是，去年首9个月，除了10万令吉以下和100万令吉以上的住宅获得上升，其余组别的交易皆下降。

新住宅方面，去年首9个月，雪州共推出7215间新单位，隆则有3496间。这两地为全国新住宅单位贡献了32%。

雪州销售提升至58%

雪州的销售表现提升至58%，吉隆坡仅录得24%，远低于全国平均的41%。在全国2万5311间滞销单位中，雪州占3296间，隆占3111间。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，隆去年第三季的房价指数扬升3.7点，除了独立式洋房以外，所有房屋类型的指数都上升。雪州所有类型房屋的房价指数上涨2.8点，这表明市场稳定。

来自国际的挑战，乌俄和加沙地区持续冲突，中国经济缓慢复苏，我国政府需要监督并谨慎应对，确保经济增长不受干扰，任何冲突升级或全球经济衰退都可能抑制产业市场。

租户偏好高品质办公楼

办公楼租户的偏好趋向追求A级和顶级（Grade A Premium）办公空间，促使较旧的B级和C级办公楼不得不拆毁重建或升级改变既有用途，融入更多环境、社会与监管（ESG）特征，以留住和吸引租户。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）指出，办公产业对品质的要求越来越高，隆市中心和隆市郊的租户将优先考虑高品质的办公空间。

由于供应过剩，整体市场的空置率预计保持中性。这两个次级市场的租金前景预计继续上升。去中心化市场因办公楼逐渐老旧，租户需求较低而经历较慢增长。

办公产业两极化

JLL董事经理邓文安最近在“2023年末季大吉隆坡产业市场报告”发布会说，ESG正在塑造一个注重环保和节能的办公市场，造成大吉隆坡办公产业出现越趋明显的两极化现象。

优质办公楼的条件包括综合性项目、大楼设备与规格，例如双电源供电、绿色认证和ESG特性等。那些有明显特色的A级和顶级办公空间颇受欢迎，B级和C级的旧办公空间则因陈旧和过时，面临缺乏租户的考验。

JLL研究显示，A级和顶级办公楼的表现比B、C级办公楼优越，这两类办公楼在后疫情时期的差距逐年扩大。

B、C级办公楼的数目也在增加，这种现象横跨亚洲太平洋办公楼市场。2011年之前，大吉隆坡有48%的B、C级办公楼，2011至2023年期间，增加到52%。

过去4年，顶级办公楼的空置率比A级低许多。2020年首季，顶级办公楼空置率约8%，A级办公楼空置率约14%，高出5.26%。

去年第三季，顶级办公楼空置率是9.8%，A级办公楼空置率为17.8%，差距是7.96%。

隆市办公楼租金微升

租金表现方面，以2019年末季为基准线，截至去年第三季，顶级办公楼上扬了3.4%，A级办公楼则是-2.4%。

邓文安说，去年第三季，隆市中心的办公楼净出租面积是3179万平方尺，末季上升至3347万平方尺。入住率从71.6%升至74.9%，净吸收量从96万5523平方尺，大幅涨到231万4714平方尺。平均可实现租金也从每月每平方尺6令吉72仙微升至6令吉75仙。

隆市郊第三季的净出租面积为1692万平方尺，末季略涨至1701万平方尺。入住率从92.3%，微降至92.1%，净吸收量从38万3582平方尺，大幅下跌84.1%至6万0988平方尺，平均可实现租金无上下，每月每平方尺维持6令吉53仙。

去中心化地区的净出租面积没有变化，仍是977万平方尺，入住率从第三季的80.3%，微升至81.1%，净吸收量则下跌55.6%，从16万5861平方尺，降至7万3711平方尺。

巴生谷今年再添8商场

今年巴生零售产业的前景走向如何，高度仰赖大马的经济表现、政府如何应对国际冲突、我国主要贸易伙伴的经济放缓，以及我国消费者的购买力。

去年的购物流量已恢复到冠病疫情前水平，由于近几年开了许多新商场，巴生谷零售空间严重供过于求，许多零售业主需提供较低租金率、较长装修期、装修补贴、额外免租期等来吸引租户。

邓志明说，2024年，巴生谷至少有8间新购物中心开张，另有一间扩充和一间重新开张，为市场增加约500万平方尺的总净楼层面积。

截至去年12月，隆雪和布城共有285间购物中心，零售空间总供应超过8700万平方尺。

由于零售商场和就业形式获得改善，2022年至2023年，巴生谷购物中心的平均入住率从72.4%适度提高至73.8%。

去年，隆购物中心平均入住率保持73.9%，虽然在过去3年开张的新商场入住率不高，不过每个月都有新店开张。

雪州商场平均入住率则从2022年的71.1%，去年增加到73.6%。过去3年开张的新商场都能达到不错的入住率。布城商场平均入住率从前年的73.5%，去年涨到75.4%。

根据亨利行对零售产业的研究，巴生谷商场的平均租金率略微下降，2022年至2023年，从每月每平方尺11令吉60仙，降至11令吉47仙。不过这个平均租金率不包括主要租户，例如超级市场、百货公司、戏院、保龄球场等。

多家外籍连锁零售商结业

基于需求疲弱和强劲竞争，多家外籍连锁零售商在去年结束业务。来自美国的书籍与音乐零售商Borders在我国经营了18年之后，去年8月31日结业，同时结束线上营运。

总部位于美国的Legasea Bakery所经营的The Cheesecake Factory关闭了双威金字塔的门店，只在线上和特定咖啡馆出售产品。

来自台湾，在吉隆坡柏威年广场营业的Nuttea，仅仅经营一年便结束营业。

工业产业需求将提升

去年首9个月，国内直接投资（DDI）与外来直接投资（FDI）获得增加，预计在今年将降转化为对工业空间需求的提升。我国实行2030年新工业大蓝图（NIMP 2030），将推动制造业进而刺激工业空间需求。

根据JLL研究，因2021/2022年工业产业的供应有限，许多发展商加入建造仓库的行列，这些项目大部分在今年完工，造成工业产业的供应量料会显著增长。

邓文安说，由于未来几年的仓库供应会大幅增加，预计建造新仓库的意愿将会减少。

2023年，整体空置率进一步下降，归因于第三方物流、电子商务和制药领域扩张业务。随着市场开始有更多供应，预计未来几年的空置率会上升。

邓志明说，2024年工业产业领域的发展，将会受到多种因素左右。

去年前9个月，雪州制造业获批的总资本投资，跟前年同期相比，价值增长75%。雪州政府宣布在雪邦的吉隆坡国际机场附近设立雪州国际航空园（SAP），已开始与各利益相关者洽谈。

雪州政府把今年的投资目标设为500亿令吉，略高于去年的450亿令吉。这些利好消息将推动雪州对工业用地和工业建筑的需求。

酒店产业向好看涨人手短缺成致命伤

旅游与酒店产业今年虽被看好看涨，不过仍面对人手短缺问题，这已影响酒店、主题公园、娱乐中心和餐厅，致使它们无法全面运作。

邓志明说，根据亨利行研究，从今年开始，雪隆陆续有10间酒店加入市场，届时将会增加酒店房的供应。不过酒店房供应增多是个双刃剑的问题，这意味着游客有更多选择。

今年，虽然有高消费力的中国游客还未强势回归，可能影响旅游业收入，不过雪隆酒店产业的整体前景是被看好的。

原因之一是政府把2026年设为大马旅游年，于2024年财政预算案拨出巨额经费致力在国际间大力推销大马旅游业。

其二，在大马签证自由化计划之下，中国与印度游客免签证入境30天，将增加抵马外国游客人次。最后，疲软的令吉货币汇率会更吸引外国游客。

入住率达50.9%

去年1月至11月15日，我国录得2600万名抵马游客人次，已超越疫情前水平。基于令吉汇率疲弱造成出国旅游成本高涨，国内旅游经历显著增长，因此我国各类酒店入住率也有所提高。

整体酒店入住率在去年上半年达50.9%，比前年23.2%增加一倍。

在细分市场，隆酒店入住率去年达57.3%，比前年17.6%有显著增长。布城从前年的24.6%，去年提升到54%，雪州酒店入住率从前年25.8%，去年录得47.1%。

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霹州REHDA: 有地住宅最受欢迎

去年上半年迎1300万人次客人

独家报道：陈美玲

根据大马旅游促进局所做的《酒店调查报告》，2023年上半年，巴生谷的酒店迎来了1300万人次的酒店客人，是2022年同期的一倍（2022年上半年为680万人次），比疫情前，即2019年增加了约30%。

巴生谷地区酒店房客激增，是酒店业复苏的迹象。

另外，根据万事达卡公司进行的“全球目的地城市指数”，2023年吉隆坡位列全球最受欢迎城市第6名，全球游客访问人次达1379万次，超越了纽约、首尔和东京。

产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）在其《2024年产业市场展望报告》指出，高档酒店的平均入住率（AOR）仍低于疫前水平，要达到所期望的入住水平，还有许多进步的空间。

截至去年第三季，巴生谷高级酒店的平均入住率为71%，其中吉隆坡约73%，雪州则是61%。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）发布的《2024年大马产业展望》显示，尽管国际游客人数已回到疫前水平，但旅游开销并没有。来自中国、印度和西方国家的高消费游客还没有恢复。

去年截至11月15日，我国迎来2600万人次游客，当中新加坡游客最多，占48.6%，接着是印尼（12.2%）、泰国（8%）、中国（5.4%）、汶莱（3.5%）及印度（3.0%）。

平均房价提高

CBRE|WTW集团董事经理谭家良说，正面消息是，巴生谷豪华酒店的平均房价（ARR）去年第三季提升到每间413令吉，前年同期为367令吉，吉隆坡431令吉，吉隆坡以外为332令吉。因此，巴生谷的每个可用房间收入（RevPAR）从前年的205令吉，去年提升到291令吉。

另外，亨利行总营运长邓志明说，令吉货币汇率疲软和全球航空票价高涨，越来越多大马人选择国内度假，促使国内旅游显著增长。

根据大马统计局的数据，去年首9个月，国内游客录得1亿5660万人次，较前年增长25.4%。国内旅游开销达到612亿令吉，比前年高出33.8%。

国内旅游反应热酒店入住率亮眼

此外，旅游、艺术及文化部的数据显示，2021年上半年，大马酒店平均入住率为23.2%，2022年上半年增加到43.6%。

除了砂拉越以外，所有州属的酒店平均入住率都取得增长，东海岸三州，即彭亨、登嘉楼和吉兰丹的增幅最高。

酒店入住率有这么亮眼的表现，归功于政府推动国内旅游的努力，以及大马人更喜欢在国内度假，而不是在国外旅游，尤其是去年初，我国和其他国家仍对旅游实施更严格的标准作业程序。

2022年上半年，大马酒店整体入住率是23.2%，2023年上半年提升到50.9%。

吉隆坡的酒店入住率达到57.3%，比一年前的17.6%大幅上升；布城的入住率从24.6%上升到54%，雪州则从25.8%增加到47.1%。

去年上半年，彭亨录得最高的酒店入住率，达73%，接着是吉隆坡，平均有57.3%，然后是布城（54%）、槟城（49.2%）、柔佛（47.5%）和雪兰莪（47.1%）。

大马酒店协会（MAH）发布的数据显示，去年首5个月，酒店的平均每日房价（ADR）为283令吉，比一年前的247令吉有所上升。

SST调高 房费涨三成

MAH指出，2024年财政预算案宣布从今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%上升到8%，造成酒店住宿费大幅调高30%。

邓志明说，疲软的令吉汇率是一体两面的，它提高我国作为旅游目的地的吸引力，进而吸引外国游客前来度假，在此消费。

也因为令吉货币汇率疲弱，推高国外旅游成本，国人因而选择国内旅游。

另一原因是当前的全球地缘政治冲突一旦升级，中国和美国这些大经济体需要更长时间复苏，国人担忧经济放缓，也会选择国内旅游。

因此国内旅游在酒店产业发展扮演重要角色。

劳工短缺一直是困扰酒店产业的重大问题，政府若不解决，将持续阻挠酒店领域的复苏和增长。

在巴生谷有多个兴建新酒店的项目，未来几年一旦完工，将会显著增加酒店房间的供应。

商务休闲旅行盛行

谭家良说，许多人因远程工作而拥有灵活的工作时间安排，造就一种结合商务与休闲的“商务休闲旅行”趋势不断上升。

吉隆坡是全国商业枢纽，受到商务休闲旅行者的欢迎，因此致力凸显现代化基础设施、多元工业、文化遗产和美食来吸引更多此类旅行者。

另一种兴起的旅游形式是体验旅游，吉隆坡拥有丰富独特且沉浸式的环境，适合寻求真实难忘体验的旅者。

酒店设计趋向ESG

此外，巴生谷有越来越多酒店在设计和营运融合永续特征，塑造对环境友好兼负责的住宿选项，吸引那些注重环保的旅者，如采用高效节能系统、减少废物和使用在地材料。

巴生谷的酒店产业充满活力且不断演变，只要推行适当策略，改善连接性、发展共享工作空间、提供有用信息和推荐，酒店将可利用新兴趋势吸引世界各地的旅者。

人手缺成本涨最挑战

根据CBRE|WTW的报告，截至去年10月，槟城海滨酒店的整体每月入住率介于57%至80%之间，城市酒店的入住率介于54%至67%。

海滨酒店的平均每日房价（ADR）介于437至531令吉，城市酒店则介于266至307令吉。

据报道，去年上半年，酒店外国客人数量接近110万人次，前年同期则有23万人次。

霹雳今年进行“2024年霹雳旅游年”，各类活动陆续上演，随着国内外游客到访，该州酒店领域将逐渐获得改善。

吉打的酒店业处于复苏阶段，作为第一线的浮罗交怡正面临各种挑战，例如东南亚附近岛屿的竞争、渡轮班次有限及直飞航班较少，这些因素将妨碍该州酒店业复苏。

柔南依斯干达区高档酒店的AOR和ADR显示复苏迹象。去年首8个月，AOR达60%，前年只有46%。ADR上涨25%，接近350令吉，超越了疫情前水平。

然而，各级酒店普遍面对人手短缺、最低薪金制度和电费上涨等不利因素，业者可能会提高房价以应付营运成本上升的挑战。

政府“连环招”吸引外国客

邓志明说，2024年财政预算案，政府在马来西亚签证自由化计划之下宣布了多项新倡议，例如：

●对中国与印度游客实施30天免签证入境，这将增加抵马游客人次；

●简化关键领域战略投资者工作准证的审批流程；

●发放长期社会探访准证给已完成学业的国际学生

●加强落地签证、社会探访签证和多次入境签证，以刺激游客和投资者入境我国，尤其是来自中国和印度的

政府放宽马来西亚我的第二家园计划（MM2H）申请条件，旨在增加外国游客及外资流入我国，并将之分为三种等级，即铂金、黄金和白银，以迎合申请者的经济能力。这项措施料将重新吸引那些欲在国外寻求长期居住的外国人。

2026年已定为大马旅游年，因此政府在2024年财政预算案拨款3亿5000万令吉来推动旅游活动，同时拨款8000万令吉维护文化遗产，以期吸引2610万名游客到来，并在这里创造976亿令吉开销。

谢秉益：旅客消费形态转变 商务酒店稳步前进

大马商务酒店协会（MyBHA）署理总会长谢秉益接受《南洋商报》专访时说，今年，商务酒店虽然充满希望，却处处挑战，因此该会保持谨慎乐观的态度。

疫情期间，我国商务酒店的入住率有20%，疫情最严重时期则下跌到10%或更少，国门开放之后，入住率上升至70%至80%。

旅客更小心选择

市场经历调整之后，旅客开始小心选择酒店，在价格、地点、措施方面比以往挑剔。

“我们发现有一群疫情后创伤症消费者，他们的消费形态出现很大的变化，尤其是入住酒店的取向，可能他们在疫情期间面对生离死别，所以疫情后，对四、五星级酒店的客流管控、卫生和清洁比较有信心，愿意花钱往豪华酒店开销。”

不过这只是昙花一现，加上政府当时允许人们提取公积金存款，增加人们的现金流，部分现金流到酒店产业，也流到商务酒店。

要挽回家庭与背包客

尽管商务酒店是商务型旅客的首选，但是商务酒店领域仍要吸引已流失的顾客，例如家庭旅客和背包客。

因此该协会今年推出“MyBHA RISE”复苏与战略计划，重塑品牌形象、培训基层员工并教育会员如何面对疫后挑战。

今年被视为旅游业复苏带动酒店业的一年，但MyBHA认为复苏不会那么快实现。因为商务酒店仍面对许多悬而未决的问题，如非法民宿、网络平台恶性竞争、冠病疫情反复、人手短缺、最低薪资、营运成本上涨等。

“商务酒店面对种种问题的当儿，遇上马中建交50年刺激旅游业的机遇，预料将面对大旅客流量，同时也要准备迎接2026年大马旅游年，届时商务酒店的市场会更好”

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先建后售概念非新鲜事
政府20年前就已提出……

独家报道：苏韵鸰

上周剖析国内废置房屋项目（Abandoned Project，俗称烂尾楼）的实况，本期继续探讨“先建后售”（Build-Then-Sell），这个被视为烂尾楼“预防针”的房屋发展模式。

地方政府发展部长倪可敏早前透露，政府或会考虑为“先建后售”的发展商提供奖掖，并逐步朝向这个模式发展，但目前不会强求发展商“先建后售”。

事实上，先建后售的概念早已不是新鲜事，政府约20年前就已提出，但为何迟至今天仍无法落实？

尽管国人买房的需求有增无减，但我国房产市场除了面临滞销问题，还同时面对烂尾楼层出不穷的状况。

地方政府发展部副部长阿克马日前在国会指出，截至今年2月28日，国内3117项持私人房屋计划中，有436项(13.9%)归类为“严重延工项目（Sick Project）”以及145项(4.7%)则是“延工项目”。而烂尾楼项目达110项，涉及2万3563个房屋单位及1万3931名购屋者。

他预计今年将增加181个“延工项目”，导致“延工”项目达到326个，至于建筑行业人力短缺问题也将延续至明年第二季才能恢复正常。

一名不愿具名的资深发展商向《南洋商报》道出，政府有意治理烂尾楼，不能单靠“先建后售”这一招，否则治标不治本，隔靴搔痒。

这是因为，国内烂尾楼问题实际上可归咎于5大根本原因，若无法逐一彻底解决，烂尾楼事件将不断上演，而政府高喊了超过20年的“先建后售”，也将继续遥遥无期。

该名资深发展商直言，“有头发边个（谁）想做癞痢？”，要不是走投无路，相信发展商绝不会选择走到放弃项目这一步。

他坦言，就如部长倪可敏早前所说，房地产行业牵涉多达200个行业，可谓牵一发而动全身，若政府强求发展商推行先建后售模式，也应掌握烂尾楼的5大根本原因。

烂尾楼5大根本原因

1）发展商资金周转不灵

2）过度政治化的房屋政策

3）中央与州政府政策不一致

4）繁杂且低效率的申请程序

5）贪腐成风的官僚主义

应有合约保障发展商

他说，发展商都乐见政府成立私人及搁置房屋计划特工队，以密切监督搁置及病态产业项目，朝正面方向前进。

不过，政府重提先建后售措施，除了维护购屋者的权益，也应有合约约束以保障发展商，制定明确的政策目标与方向，才能打造多赢的局面，因为发展商须承担先建后售所带来的高风险、庞大的资金压力和无法预测的未知数，而国内仅有少数财力雄厚的发展商才能办得到。

该名资深发展商认为，大众对烂尾楼有一种错觉，往往会把发展商标签为头号罪人。

他坦言，发展商费尽心思和资金打造房地产项目，整个过程几乎是过五关斩六将，必定会尽最大的努力去完成项目，更不想因烂尾楼事件，导致生意遭到严重损失，甚至身败名裂，在黑名单中无法翻身。

他举例，一栋先建后售的房屋项目竣工，民众可能听信一些谣言后，一小撮人开始抵制项目，渐渐形成羊群效应，导致项目无人问津，发展商卖不出任何单位，最终无辜地落得血本无归的下场。

发展商承担所有风险

“先建后售把所有的风险推向发展商一力承担，向银行借贷开发项目，以每年5%计算，为期3年的项目就需要支付15%利息，还有林林种种的开销成本，即便房屋项目竣工，单位的售价比先售后建模式，价格抬高20%至30%。”

他表示，5大根本原因首先是发展商因资金周转不灵，惨遭银行硬性停贷；第二则是政治化的房屋政策，每个邦州有不同程度的土著保留单位的固打制，以柔佛州为例，须遵守兴建可负担房屋的条款下，如果兴建100个房屋单位就必须保留40%的单位，而土著可享有15%折扣，因此剩下60%的开放单位去支撑整个房地产项目。

假设土著单位未能如期出售，终将变成滞销单位，发展商还要向州政府额外缴付差价把单位“赎”回来。

申请程序繁杂是“硬伤”

第三则是中央与州政府政策不一致，尤其在建筑准证的审批程序，并不是中央政府说了算，一切批准权限在于州政府。

“申请程序繁杂和低效率也是致命的‘硬伤’，从前处理土地转换事宜耗时6至9个月就能完成，如今动辄至少拖个2年才取得批文。别忘了这段期间发展商需要支付银行的贷款利息、员工薪资等，还有各种打着发展基金的名号要求发展商‘贡献’的单位。”

不仅如此，发展商在申请建筑准证时，须经过22个部门机构的审核与批准，还有负责人实地稽查，可想而知这些都需要预算开销。

他说道，房屋及地方政府前部长丹斯里黄家定曾推介一站式中心改革计划，去处理发展商的发展计划申请。“可惜一站式却变成了‘一停式’(One Stop Center)各种审批执照的权力演变灰色地带，衍生贪污舞弊歪风。”

他反问，以上层层叠叠的开销，房屋价格可能不高吗？

或许购屋者可能不了解，但发展商要经历这一切都并非易事，因此他建议政府还未整治问题的根本前，可采取非强制性的先建后售措施，保留现有的先售后建模式。

马中烂尾楼问题不同

我们把视线拉到中国，中国近年因烂尾楼事件掀起不少风波，而中国政府为了遏制房市风险加剧，考虑出手提供资金让烂尾楼复工，但产业咨询与中介公司大马永利行执行董事陈建明则认为，中国与大马的烂尾楼问题截然不同，中国在1980年代经济改革开放，转向更自由的市场，很大程度上都处在经济发展轨道上，整体房市规模不同。

“反观大马，过去6年政治动荡，极少人关注和解决烂尾楼所衍生的问题，烂尾楼以惊人速度，反映不减反增的实况。”

政府曾立法减废置屋

另一家产业咨询与中介公司大马亨利行的总营运长邓志明解释，政府曾制定法规试图减少废置房屋项目的数量，如下：

1）强制要求所有房屋开发商在对外(向公众)售出超过4个任何房屋单元之前，都必须申请发展商许可证、销售及广告准证。

2）强制要求凡公司缴足资本(Paid-up Capital)不少于25万令吉的发展商，必须向地方政府发展部(前称房屋及地方政府部)缴付25万令吉抵押金，直到项目取得完工合格证(CCC)和住用证(CF)为止，为了确保发展商有足够资金进行开发项目。

3）强制要求发展商按照部门规定的表格，提供每半年的工程进度报告，以便地方政府部掌握工程进展。

4）强制要求发展商在银行开设“房屋发展户口”，存入购屋者所有的付款额，直到项目竣工才允许提取，更不得用于其他目的，比如购买土地。

5）把曾涉及烂尾楼项目的发展商和董事们列入黑名单

6）要求发展商必须根据房产买卖合约(S&P)，购屋者依照合约上的房价，再根据建筑工程进度渐进式付款。

邓志明说，当房屋项目失败，房屋部也在1980年代中期特别针对烂尾楼事项，成立废置房屋计划基金(TPPT)以领头羊的姿态“拯救”废置项目，后来基金会于1992年停运，如今已改由私营公司开发可负担房屋。

值得一提的是，早在2000年初期，政府也通过国家房屋有限公司(SPNB)也曾帮助一些废置项目。

直到今年，地方政府发展部长倪可敏宣布成立特别工作小组和“作战室”(War Room)监测烂尾项目，并提出振兴烂尾楼的方案。

房市供需严重不匹配

针对烂尾楼根本原因方面，陈建明给列出4个不一样的见解，分别是发展商钻漏洞、房市供需失衡、高密度社区发展及项目开发前缺乏全面的可行性研究。

他认为，过去15年房市处于失衡状态，陷入过度投机，新推出的房屋与实际需求严重不匹配。

他说，与其让发达国家相比，大马发展商开发项目的门槛较低，事实上也有发展商依赖购屋者的付款进度来“资助”开发工作，而这就是漏洞所在。

“发展商的财力拮据或实力薄弱，无法全额支出推出和销售项目，却以超出实际财务能力范围开发项目，或者未曾真正完成开发意图的发展商，这些都是导致烂尾楼主因。”

另一方面，供需失衡状况，他举例开发工业单位的规格或尺寸，不符合实际业界所需或要求，从经济角度来看，就是供需不匹配。

至于住宅领域方面，部分地区有高需求量的公寓单位，导致人满为患，交通拥堵和停车位不足，衍生随意停车，演变各种交通拥堵的梦魇。这些情况又在同一个社区，兴建新项目持续反复发生，加剧拥堵情况，却无法提出根治或有效解决方案，最终成为废置项目。

他补充，发展商对房屋供需了解不够透彻，盖房前未作出全面的评估，导致买家在特定地点寻求的房产价格范围类型不匹配等问题。

确保发展商量力而行

邓志明则认为，政府应确保发展项目的个人或公司，是否有足够的财力和经验去开拓项目，同时重新检视现有的条规，以确保发展商根据最新且当前实际房市，量力而行。例如公司缴足资本，财务能力及专业知识，确保申请开发执照的发展商具备承担项目的能力和所需的资金等。

“其次则是强制发展商提呈独立市场研究报告，以证明开发项目的可行性之余，也应该提供及时和精准详尽的特定区域的各类房源供需和交易数据，让发展商在投入任何项目之前，掌握实际房市供需实况。”

他也赞成政府提供奖掖鼓励发展商推行先建后售，以减低烂尾楼的情况。

先建后售致房价上涨

尽管政府多次提供奖掖鼓励业者采取先建后售，但效果不如预期，陈建明认为，这回到政治意愿的问题。

他表示，政府需认真看待和拟订先建后售的机制，但只有强大和专注的政府才能办得到，而且关乎时间点。即使我国是发展中国家，喊了先建后售口号长达20年仍处于“还没准备好”的阶段，实际上过去20年来房市已发生变化，或许是时候重新审视这项方案。

他相信一旦实行先建后售，烂尾楼普遍性的弱点将迎刃而解，但发展商或会因此面对债务重组、微调供应链，但这些建筑业的短板，需从根本上解决。

邓志明则指大部分本地发展商对先建后售的财务规划缺乏概念。

他说，这也是发展商推行先建后售参与率低的原因之一，就算实施先建后售，也可能选择减少兴建房屋单位。

他认为，政府当前的首要任务，是确保国内有足够的房屋单位，满足人口增长和城市快速发展所带来的房市需求，而实施先建后售肯定会令房价上涨，因此在财务方面，发展商需要更高额的银行贷款支付建筑成本，其次则是房屋供应减产的现象。

“在项目竣工前，实施先建后售的发展商面对太多不确定性情况，包括房屋项目是否获得如期良好的市场反应，也体现高利润与高风险同在。”

他说，计算政府有意强制100%推行先建后售方案，以降低废置项目的风险，但以大马现阶段的发展暂时未合适宜，现任团结政府首要任务是尽可能达到人人有瓦遮头，实现居者有其屋的目标。

奖掖发展商先建后售

“我建议先建后售和现有的先售后建模式并存，同时政府也可以奖掖措施，鼓励更多发展商先建后售。”

他认为，政府应确保只有具备专业与财力稳定的发展商获得项目开发准证，政府单位持续监督项目的实际进展，一旦发现项目面对销售或工程进度欠佳等情况，也能及时察觉并马上采取必要措施。

先建后售确实能为烂尾楼项目“打预防针”，但也衍生其他后果，包括发展商只能在项目竣工后，才惊觉成品并非购屋者所喜欢，有时因为房市环境或消费者偏好的变化，尽管开发前做好独立和客观的市场研究，也会造成一定的影响。

另一个后果则是先建后售造成房价上涨的现象，因为发展商需要更高的融资成本和风险。

执法力度乃问题所在

根据1966房屋发展法令新增的18A条文，一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间，或超过买卖协议约定的规定完成期限”，有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文，发展商将面临25万至50万令吉的罚款，或不超过3年的监禁，或两者兼施。

据大马购屋者协会秘书长拿督郑金龙了解，即使烂尾楼项目持续发生，但从2015年至2022年2月，他不曾听说或法庭曝光任何涉及烂尾楼事件的发展商在上述法令下被提控。

“执法力度也是问题所在。”

他说，在搁置房屋计划问题上，协会重申推行先建后售的概念，而且这项概念也谈了20多年。

限制发展商净利率

购屋者协会依然坚持强制实施10:90的先建后售系统，以及限制发展商的净利率，也就是购屋者付10%头期，减少了购屋者不幸遇上烂尾楼的亏损幅度，直到房子建竣，才需支付90%的款项给发展商。

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