报道：陈美玲

吸资提振沙巴经济
创造更多就业机会

素有“风下之乡”美誉的沙巴，旅游业格外兴旺，今年依旧吸引投资者和游客，高端酒店客房在各类节庆之前就已全获预订，可见需求持续增加。与旅游业唇齿相依的零售产业与酒店将从中得益，表现稳定。

沙巴州政府在“沙巴进步繁荣”（SMJ）发展计划之下积极招揽国内外投资，加上兴建中的泛婆罗洲大道，将提振州内经济，并创造更多就业机会。

住宅、零售、酒店和工业次领域获得多项经济活动加持，今年的沙巴产业市场将适度改善，并保持稳定。

住宅产业：吁降产业税印花税

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，今年，沙巴住宅市场将适度并稳定增长。

沙巴今年预计不会有太多新楼盘，因此需要一些激励措施来刺激市场。

为此，他提出5大建议：

一.下调产业盈利税税率；

二.提供发展用地给发展商，同时规定项目的价格上限；

三.放宽金融机构的贷款门槛；

四.降低产业交易印花税；

五.减少保留给土著的房屋配额，并放宽释放机制，允许项目竣工后可立即出售，而非目前的5年时间框架。

即将有2万8697个共管公寓/公寓单位进入亚庇、兵南邦和必打丹市场，因此共管公寓/公寓有最多未售单位，高占整体未售住宅约94%。

多项共管公寓项目在今年竣工，届时将推高滞销单位数量。当然，有地住宅一样有未售单位，不过出售速度比高楼住宅快。

县市将建更多高楼住宅

另外，根据跨国产业咨询中心大马莱坊产业中心（房地产代理）董事经理邱以诺在该公司《2023年下半年产业市场报告》说，在亚庇和兵南邦的成熟地区，房屋次领域市场将会推出更多高楼住宅项目，而大亚庇地区（涵盖亚庇县、兵南邦县、斗亚兰县、必打丹县及吧巴县）则会推出有地房产项目。

有鉴于新推出和即将入场的项目增加市场新供应，形成买家市场，潜在买家和投资者将会有更多选择。就需求而言，随着标准化基准利率（SBR）回归至3.0%，保持在冠病疫情前水平，市场正在适应其中。

邓志明说，来沙巴投资的主要外资来自韩国、中国和台湾，为了迎合他们，在马来西亚我的第二家园（MM2H）之下，沙巴制定了自己的标准。沙巴以前对外国人购买产业的要求严格，购买率偏低，此举是否奏效仍不确定。

首9月走势下跌

相比前年，去年首9个月沙巴住宅市场的走势下跌，但仍比2021年高。交易量降7.3%，交易值挫1.7%，交易量跌幅大于价值，显示沙巴住宅产业的价值稳定。

黄金地段的有地产业最受欢迎，因地理位置优越、供应有限，价格还有上升的潜能。价格在50万令吉以下的共管公寓和公寓，因价位可负担，深受首购族和年轻工作者青睐。

大马莱坊的数据显示，大亚庇住宅产业的现有供应有13万6332个单位，单单共管公寓/公寓部分，就有约5万4119间，占39.7%。

所有住宅类型，即排屋、半独立式、独立式和共管公寓/公寓，去年上半年的交易量与总值齐齐下降。前年上半年，交易量有1518宗，前年同期跌19.2%至1227宗。前年上半年的交易总值7亿1050万令吉，去年同期降19.4%至5亿7296万令吉。

大亚庇的排屋和共管公寓/公寓达成最多交易，交易量与总值分别占住宅产业的81.6%和66.7%。

商用产业：市中心店铺办公楼抢手

邓志明说，沙巴商用产业方面，市场喜好偏向市中心和黄金地段的店铺办公楼。

尽管租金增长缓慢，店铺办公楼收益介于3至4%，仍获得高需求和高入驻率，因此特建办公楼（PBO）的需求保持低迷且停滞不前。

大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建说，由于私有特建办公楼的开发成本高昂，租金增长缓慢，两者之间不相称，近期私有特建办公楼的供应将保持稳定。现有供应的租金和入驻水平也保持不变。

一些办公楼业主尝试分割办公空间，这可缩短空置期，也更有可能提高租金收益，好处是给初创和小型企业在中心地区寻找办公空间，同时维持成本效益。

截至去年第三季，亚庇的私有特建办公楼空间维持520万平方尺，平均入驻率88%。中央商务区的每月租金要价范围从每平方尺2令吉至5令吉50仙不等。

商场人气旺 名牌纷入驻

邓志明说，去年，亚庇没有新商场项目，今年人气最旺的商场是意象购物广场、曙光购物广场及太平洋商业中心，拥有高人流量。

然而，位于较差地点的商场无法象其他地方那样繁荣，业绩普遍停滞。

尽管沙巴没有新的大型零售发展，大部分商场的人流和行人流量都在提高，使到租金率强稳，有些商场甚至出现年度增长。

因国内消费上升、新旧零售商入场，沙巴整体零售产业今年料获得改善并健康成长。

大马莱坊产业管理（商场）董事袁美珠也认同市中心主要购物商场的租户业绩和人流强势复苏的说法，促使知名品牌扩张业务或首次进入当地市场。商场业者将不遗余力协助新品牌入场，以巩固各自不同的市场定位，摆脱过去业务重叠的租户。

第一次进入亚庇市场的零售商来自饮食、时尚和运动服装类别，包括韩国的MLB街头生活运动品牌、葡萄牙Sacoor Brothers和Sacoor Blue奢侈服装品牌、德国Braun Buffel手工制作奢侈皮具品牌等。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，截至去年第三季，亚庇购物商场零售空间总面积有590万平方尺，平均入驻率81.3%。

位于中央商务区购物中心的每月现时租金率，从每平方尺1令吉34仙至24令吉62仙不等，取决于商场、单位可见度、大小、楼层、租金结构和其他因素。

兴建酒店度假村迎游客

邓志明说，中央政府对中国和印度游客实施30天免签证入境的措施，对沙巴今年提升游客流量的目标带来积极影响，料加速复苏沙巴旅游领域。

已有多项酒店和度假村项目在计划或兴建中，如亚庇喜来登酒店、亚庇婆罗洲地中海俱乐部、亚庇Crowne Plaza Waterfront、Avani亚庇酒店。

台湾信义企业集团与洲际度假酒店集团（IHG）首度合作，在吧巴美琳颂兴建拥有450间客房的五星级酒店，项目料耗资10亿令吉。

亚庇以外也有不同的酒店与度假村项目。

沙巴城市发展机构（SUDC）与婆罗洲仙本那度假村（Borneo Semporna Resort）将在仙本那共同建造188间水上木屋。项目首阶段将在仙本那码头附近的海滨区展开，占地41.4英亩。

去年首9个月，沙巴酒店产业录得188万游客人次，创造约39亿5000万令吉旅游开销，比前年同期扬升58.2%。去年全年料迎来220万游客人次。

搭乘这一波势头，沙巴今年放眼吸引280万游客人次，有望实现56亿令吉旅游收入。

工业产业：觅地建新工业园

随着预期的需求即将到来，沙巴工业产业在今年的前景将保持强劲，工业活动持续活跃。

沙巴现有的两座工业园，即亚庇工业园（KKIP）和沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）几近饱和，州政府正鉴定多个合适发展新工业园的地点，且需要更多投资来兴建工业设施。

邓志明说，实地情况显示，因为工业、物流、供应链和制造业扩张业务，面积超过1万平方尺的工业用地和仓库更受市场欢迎，而哥隆邦、依纳南、位于实邦加的KKIP和洛卡威都备受追捧。

近年，亚庇多个发展商兴建配有现代化展示厅或仓库的工业园，每个单位的土地面积为7000至9000平方尺，如Armani商业园、婆罗洲发展企业公司（BDC）打造的必打丹轻工业区、依纳南The Factory及Angco工业园。

由于工业领域的动向异常活跃，沙州政府已划定两个新的工业园用以开发，虽未公布项目的完整细节，但每个工业园区的规模预计介于1万5000至2万英亩之间。

第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）及沙巴进步繁荣（SMJ）发展计划，旨在吸引更多外资进入我国，沙巴作为其中一个工业目的地，将持续分配工业空间来迎合现有工业界的扩张计划。

到目前为止，尽管缺乏高超的技能、知识或工艺来承接超大规模兼复杂的制造业和实现工业自动化，沙巴仍享有高收入。然而，随着新一批入境的投资者在沙巴设立企业，为市场引入尖端技术和专业知识，情况将有所改变。

跟前年同期相比，去年首9个月，工业产业交易量扬升20.4%，交易总值微跌0.35%。

购空地量身定做仓库

另外，产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良在该公司《2024年产业市场展望报告》指出，截至去年第三季，亚庇空置工业用地的交易大幅增加，个中原因可能是用户趋向于按照自己的需求定制工业或仓库的设计。可到达和邻近的工业产业将继续表现良好，而需求主要来自中小企业。

拿笃的工业市场相对平稳，与前几年相比，变化不大，有很多空置的工业用地，需求落后于供应。

斗湖的工业需求主要来自轻工业、软商品制造和储存，特别是有较大地块、适合露天存储和未来扩充的一层半排屋及半独立式单位。不过，这类工业产业供应有限。尽管有理想的位置和良好的可达性，但是适合的土地稀缺将阻碍扩张。今年，斗湖的工业产业交易、价格和租金将保持稳定。

纳闽的工业领域主要来自石油与天然气，以及岸外活动。虽然受到全球油价不利因素，以及砂拉越和柔佛拥有更新、更大、更好的油气设施竞争，但熟练工人涌入纳闽仍有上行潜力。

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独家报道：陈美玲

城市土地成本高
雪州郊区开发有地房屋

巴生谷被视为产业发展的火车头，是全国产业界的指标。

在众多产业次领域中，住宅的表现最标青，无论是推出的项目、房价范围、住宅类型、交易量与交易额，无不深受业界关注。

受访的跨国产业顾问认为，隆雪住宅产业将持续领先市场，在今年保持稳定，不过可能会以中等的速度增长。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，2024年，最吃香的住宅仍是有地房产。

由于城市或临近城市的土地成本较高，限制有地房屋发展，雪州郊区将会有更多有地住宅项目。

在隆热门地区获关注的是房价介于50万至100万令吉的房产，在雪州则是50万令吉以下的可负担房子。

其余受关注的住宅特点，包括高密度、小规模、在优越地点的分层或有地特色高端项目，及具有创新概念、设计和主题的，使它们与市场上的一般项目有所区别。

发展商或提高房价

2024年财政预算案宣布今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%调高到8%，将增加购买产业的成本。为了抵消上涨的建筑成本，发展商可能提高房价。生活成本上升也将使购屋者却步，尤其是B40和M40群体将谨慎消费，避免购买诸如产业的大额商品。

去年首9个月，尽管吉隆坡的住宅交易量略增1.2%，交易价值却出乎意料地下降了7%。在雪州，跟2022年同期相比，住宅交易量与交易价值双双下降6.5%。

这意味着，隆雪两地的购屋者变得更谨慎，大多数在隆购买的房屋属于较低价位，而在雪州达成交易的房屋，平均价格与前年一样。

去年首9个月，在隆达成交易的住宅产业，有约20%是100万令吉以上，26%介于50万至100万令吉，只有29%是30万令吉或以下的。除了10万至20万令吉和30万至40万令吉这两个组别的交易量下降，其他皆上升。在雪州，36%达成交易的住宅产业来自30万令吉以下，25%来自50万至100万令吉。

邓志明说，有趣的是，去年首9个月，除了10万令吉以下和100万令吉以上的住宅获得上升，其余组别的交易皆下降。

新住宅方面，去年首9个月，雪州共推出7215间新单位，隆则有3496间。这两地为全国新住宅单位贡献了32%。

雪州销售提升至58%

雪州的销售表现提升至58%，吉隆坡仅录得24%，远低于全国平均的41%。在全国2万5311间滞销单位中，雪州占3296间，隆占3111间。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，隆去年第三季的房价指数扬升3.7点，除了独立式洋房以外，所有房屋类型的指数都上升。雪州所有类型房屋的房价指数上涨2.8点，这表明市场稳定。

来自国际的挑战，乌俄和加沙地区持续冲突，中国经济缓慢复苏，我国政府需要监督并谨慎应对，确保经济增长不受干扰，任何冲突升级或全球经济衰退都可能抑制产业市场。

租户偏好高品质办公楼

办公楼租户的偏好趋向追求A级和顶级（Grade A Premium）办公空间，促使较旧的B级和C级办公楼不得不拆毁重建或升级改变既有用途，融入更多环境、社会与监管（ESG）特征，以留住和吸引租户。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）指出，办公产业对品质的要求越来越高，隆市中心和隆市郊的租户将优先考虑高品质的办公空间。

由于供应过剩，整体市场的空置率预计保持中性。这两个次级市场的租金前景预计继续上升。去中心化市场因办公楼逐渐老旧，租户需求较低而经历较慢增长。

办公产业两极化

JLL董事经理邓文安最近在“2023年末季大吉隆坡产业市场报告”发布会说，ESG正在塑造一个注重环保和节能的办公市场，造成大吉隆坡办公产业出现越趋明显的两极化现象。

优质办公楼的条件包括综合性项目、大楼设备与规格，例如双电源供电、绿色认证和ESG特性等。那些有明显特色的A级和顶级办公空间颇受欢迎，B级和C级的旧办公空间则因陈旧和过时，面临缺乏租户的考验。

JLL研究显示，A级和顶级办公楼的表现比B、C级办公楼优越，这两类办公楼在后疫情时期的差距逐年扩大。

B、C级办公楼的数目也在增加，这种现象横跨亚洲太平洋办公楼市场。2011年之前，大吉隆坡有48%的B、C级办公楼，2011至2023年期间，增加到52%。

过去4年，顶级办公楼的空置率比A级低许多。2020年首季，顶级办公楼空置率约8%，A级办公楼空置率约14%，高出5.26%。

去年第三季，顶级办公楼空置率是9.8%，A级办公楼空置率为17.8%，差距是7.96%。

隆市办公楼租金微升

租金表现方面，以2019年末季为基准线，截至去年第三季，顶级办公楼上扬了3.4%，A级办公楼则是-2.4%。

邓文安说，去年第三季，隆市中心的办公楼净出租面积是3179万平方尺，末季上升至3347万平方尺。入住率从71.6%升至74.9%，净吸收量从96万5523平方尺，大幅涨到231万4714平方尺。平均可实现租金也从每月每平方尺6令吉72仙微升至6令吉75仙。

隆市郊第三季的净出租面积为1692万平方尺，末季略涨至1701万平方尺。入住率从92.3%，微降至92.1%，净吸收量从38万3582平方尺，大幅下跌84.1%至6万0988平方尺，平均可实现租金无上下，每月每平方尺维持6令吉53仙。

去中心化地区的净出租面积没有变化，仍是977万平方尺，入住率从第三季的80.3%，微升至81.1%，净吸收量则下跌55.6%，从16万5861平方尺，降至7万3711平方尺。

巴生谷今年再添8商场

今年巴生零售产业的前景走向如何，高度仰赖大马的经济表现、政府如何应对国际冲突、我国主要贸易伙伴的经济放缓，以及我国消费者的购买力。

去年的购物流量已恢复到冠病疫情前水平，由于近几年开了许多新商场，巴生谷零售空间严重供过于求，许多零售业主需提供较低租金率、较长装修期、装修补贴、额外免租期等来吸引租户。

邓志明说，2024年，巴生谷至少有8间新购物中心开张，另有一间扩充和一间重新开张，为市场增加约500万平方尺的总净楼层面积。

截至去年12月，隆雪和布城共有285间购物中心，零售空间总供应超过8700万平方尺。

由于零售商场和就业形式获得改善，2022年至2023年，巴生谷购物中心的平均入住率从72.4%适度提高至73.8%。

去年，隆购物中心平均入住率保持73.9%，虽然在过去3年开张的新商场入住率不高，不过每个月都有新店开张。

雪州商场平均入住率则从2022年的71.1%，去年增加到73.6%。过去3年开张的新商场都能达到不错的入住率。布城商场平均入住率从前年的73.5%，去年涨到75.4%。

根据亨利行对零售产业的研究，巴生谷商场的平均租金率略微下降，2022年至2023年，从每月每平方尺11令吉60仙，降至11令吉47仙。不过这个平均租金率不包括主要租户，例如超级市场、百货公司、戏院、保龄球场等。

多家外籍连锁零售商结业

基于需求疲弱和强劲竞争，多家外籍连锁零售商在去年结束业务。来自美国的书籍与音乐零售商Borders在我国经营了18年之后，去年8月31日结业，同时结束线上营运。

总部位于美国的Legasea Bakery所经营的The Cheesecake Factory关闭了双威金字塔的门店，只在线上和特定咖啡馆出售产品。

来自台湾，在吉隆坡柏威年广场营业的Nuttea，仅仅经营一年便结束营业。

工业产业需求将提升

去年首9个月，国内直接投资（DDI）与外来直接投资（FDI）获得增加，预计在今年将降转化为对工业空间需求的提升。我国实行2030年新工业大蓝图（NIMP 2030），将推动制造业进而刺激工业空间需求。

根据JLL研究，因2021/2022年工业产业的供应有限，许多发展商加入建造仓库的行列，这些项目大部分在今年完工，造成工业产业的供应量料会显著增长。

邓文安说，由于未来几年的仓库供应会大幅增加，预计建造新仓库的意愿将会减少。

2023年，整体空置率进一步下降，归因于第三方物流、电子商务和制药领域扩张业务。随着市场开始有更多供应，预计未来几年的空置率会上升。

邓志明说，2024年工业产业领域的发展，将会受到多种因素左右。

去年前9个月，雪州制造业获批的总资本投资，跟前年同期相比，价值增长75%。雪州政府宣布在雪邦的吉隆坡国际机场附近设立雪州国际航空园（SAP），已开始与各利益相关者洽谈。

雪州政府把今年的投资目标设为500亿令吉，略高于去年的450亿令吉。这些利好消息将推动雪州对工业用地和工业建筑的需求。

酒店产业向好看涨人手短缺成致命伤

旅游与酒店产业今年虽被看好看涨，不过仍面对人手短缺问题，这已影响酒店、主题公园、娱乐中心和餐厅，致使它们无法全面运作。

邓志明说，根据亨利行研究，从今年开始，雪隆陆续有10间酒店加入市场，届时将会增加酒店房的供应。不过酒店房供应增多是个双刃剑的问题，这意味着游客有更多选择。

今年，虽然有高消费力的中国游客还未强势回归，可能影响旅游业收入，不过雪隆酒店产业的整体前景是被看好的。

原因之一是政府把2026年设为大马旅游年，于2024年财政预算案拨出巨额经费致力在国际间大力推销大马旅游业。

其二，在大马签证自由化计划之下，中国与印度游客免签证入境30天，将增加抵马外国游客人次。最后，疲软的令吉货币汇率会更吸引外国游客。

入住率达50.9%

去年1月至11月15日，我国录得2600万名抵马游客人次，已超越疫情前水平。基于令吉汇率疲弱造成出国旅游成本高涨，国内旅游经历显著增长，因此我国各类酒店入住率也有所提高。

整体酒店入住率在去年上半年达50.9%，比前年23.2%增加一倍。

在细分市场，隆酒店入住率去年达57.3%，比前年17.6%有显著增长。布城从前年的24.6%，去年提升到54%，雪州酒店入住率从前年25.8%，去年录得47.1%。

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霹州REHDA: 有地住宅最受欢迎

去年上半年迎1300万人次客人

独家报道：陈美玲

根据大马旅游促进局所做的《酒店调查报告》，2023年上半年，巴生谷的酒店迎来了1300万人次的酒店客人，是2022年同期的一倍（2022年上半年为680万人次），比疫情前，即2019年增加了约30%。

巴生谷地区酒店房客激增，是酒店业复苏的迹象。

另外，根据万事达卡公司进行的“全球目的地城市指数”，2023年吉隆坡位列全球最受欢迎城市第6名，全球游客访问人次达1379万次，超越了纽约、首尔和东京。

产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）在其《2024年产业市场展望报告》指出，高档酒店的平均入住率（AOR）仍低于疫前水平，要达到所期望的入住水平，还有许多进步的空间。

截至去年第三季，巴生谷高级酒店的平均入住率为71%，其中吉隆坡约73%，雪州则是61%。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）发布的《2024年大马产业展望》显示，尽管国际游客人数已回到疫前水平，但旅游开销并没有。来自中国、印度和西方国家的高消费游客还没有恢复。

去年截至11月15日，我国迎来2600万人次游客，当中新加坡游客最多，占48.6%，接着是印尼（12.2%）、泰国（8%）、中国（5.4%）、汶莱（3.5%）及印度（3.0%）。

平均房价提高

CBRE|WTW集团董事经理谭家良说，正面消息是，巴生谷豪华酒店的平均房价（ARR）去年第三季提升到每间413令吉，前年同期为367令吉，吉隆坡431令吉，吉隆坡以外为332令吉。因此，巴生谷的每个可用房间收入（RevPAR）从前年的205令吉，去年提升到291令吉。

另外，亨利行总营运长邓志明说，令吉货币汇率疲软和全球航空票价高涨，越来越多大马人选择国内度假，促使国内旅游显著增长。

根据大马统计局的数据，去年首9个月，国内游客录得1亿5660万人次，较前年增长25.4%。国内旅游开销达到612亿令吉，比前年高出33.8%。

国内旅游反应热酒店入住率亮眼

此外，旅游、艺术及文化部的数据显示，2021年上半年，大马酒店平均入住率为23.2%，2022年上半年增加到43.6%。

除了砂拉越以外，所有州属的酒店平均入住率都取得增长，东海岸三州，即彭亨、登嘉楼和吉兰丹的增幅最高。

酒店入住率有这么亮眼的表现，归功于政府推动国内旅游的努力，以及大马人更喜欢在国内度假，而不是在国外旅游，尤其是去年初，我国和其他国家仍对旅游实施更严格的标准作业程序。

2022年上半年，大马酒店整体入住率是23.2%，2023年上半年提升到50.9%。

吉隆坡的酒店入住率达到57.3%，比一年前的17.6%大幅上升；布城的入住率从24.6%上升到54%，雪州则从25.8%增加到47.1%。

去年上半年，彭亨录得最高的酒店入住率，达73%，接着是吉隆坡，平均有57.3%，然后是布城（54%）、槟城（49.2%）、柔佛（47.5%）和雪兰莪（47.1%）。

大马酒店协会（MAH）发布的数据显示，去年首5个月，酒店的平均每日房价（ADR）为283令吉，比一年前的247令吉有所上升。

SST调高 房费涨三成

MAH指出，2024年财政预算案宣布从今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%上升到8%，造成酒店住宿费大幅调高30%。

邓志明说，疲软的令吉汇率是一体两面的，它提高我国作为旅游目的地的吸引力，进而吸引外国游客前来度假，在此消费。

也因为令吉货币汇率疲弱，推高国外旅游成本，国人因而选择国内旅游。

另一原因是当前的全球地缘政治冲突一旦升级，中国和美国这些大经济体需要更长时间复苏，国人担忧经济放缓，也会选择国内旅游。

因此国内旅游在酒店产业发展扮演重要角色。

劳工短缺一直是困扰酒店产业的重大问题，政府若不解决，将持续阻挠酒店领域的复苏和增长。

在巴生谷有多个兴建新酒店的项目，未来几年一旦完工，将会显著增加酒店房间的供应。

商务休闲旅行盛行

谭家良说，许多人因远程工作而拥有灵活的工作时间安排，造就一种结合商务与休闲的“商务休闲旅行”趋势不断上升。

吉隆坡是全国商业枢纽，受到商务休闲旅行者的欢迎，因此致力凸显现代化基础设施、多元工业、文化遗产和美食来吸引更多此类旅行者。

另一种兴起的旅游形式是体验旅游，吉隆坡拥有丰富独特且沉浸式的环境，适合寻求真实难忘体验的旅者。

酒店设计趋向ESG

此外，巴生谷有越来越多酒店在设计和营运融合永续特征，塑造对环境友好兼负责的住宿选项，吸引那些注重环保的旅者，如采用高效节能系统、减少废物和使用在地材料。

巴生谷的酒店产业充满活力且不断演变，只要推行适当策略，改善连接性、发展共享工作空间、提供有用信息和推荐，酒店将可利用新兴趋势吸引世界各地的旅者。

人手缺成本涨最挑战

根据CBRE|WTW的报告，截至去年10月，槟城海滨酒店的整体每月入住率介于57%至80%之间，城市酒店的入住率介于54%至67%。

海滨酒店的平均每日房价（ADR）介于437至531令吉，城市酒店则介于266至307令吉。

据报道，去年上半年，酒店外国客人数量接近110万人次，前年同期则有23万人次。

霹雳今年进行“2024年霹雳旅游年”，各类活动陆续上演，随着国内外游客到访，该州酒店领域将逐渐获得改善。

吉打的酒店业处于复苏阶段，作为第一线的浮罗交怡正面临各种挑战，例如东南亚附近岛屿的竞争、渡轮班次有限及直飞航班较少，这些因素将妨碍该州酒店业复苏。

柔南依斯干达区高档酒店的AOR和ADR显示复苏迹象。去年首8个月，AOR达60%，前年只有46%。ADR上涨25%，接近350令吉，超越了疫情前水平。

然而，各级酒店普遍面对人手短缺、最低薪金制度和电费上涨等不利因素，业者可能会提高房价以应付营运成本上升的挑战。

政府“连环招”吸引外国客

邓志明说，2024年财政预算案，政府在马来西亚签证自由化计划之下宣布了多项新倡议，例如：

●对中国与印度游客实施30天免签证入境，这将增加抵马游客人次；

●简化关键领域战略投资者工作准证的审批流程；

●发放长期社会探访准证给已完成学业的国际学生

●加强落地签证、社会探访签证和多次入境签证，以刺激游客和投资者入境我国，尤其是来自中国和印度的

政府放宽马来西亚我的第二家园计划（MM2H）申请条件，旨在增加外国游客及外资流入我国，并将之分为三种等级，即铂金、黄金和白银，以迎合申请者的经济能力。这项措施料将重新吸引那些欲在国外寻求长期居住的外国人。

2026年已定为大马旅游年，因此政府在2024年财政预算案拨款3亿5000万令吉来推动旅游活动，同时拨款8000万令吉维护文化遗产，以期吸引2610万名游客到来，并在这里创造976亿令吉开销。

谢秉益：旅客消费形态转变 商务酒店稳步前进

大马商务酒店协会（MyBHA）署理总会长谢秉益接受《南洋商报》专访时说，今年，商务酒店虽然充满希望，却处处挑战，因此该会保持谨慎乐观的态度。

疫情期间，我国商务酒店的入住率有20%，疫情最严重时期则下跌到10%或更少，国门开放之后，入住率上升至70%至80%。

旅客更小心选择

市场经历调整之后，旅客开始小心选择酒店，在价格、地点、措施方面比以往挑剔。

“我们发现有一群疫情后创伤症消费者，他们的消费形态出现很大的变化，尤其是入住酒店的取向，可能他们在疫情期间面对生离死别，所以疫情后，对四、五星级酒店的客流管控、卫生和清洁比较有信心，愿意花钱往豪华酒店开销。”

不过这只是昙花一现，加上政府当时允许人们提取公积金存款，增加人们的现金流，部分现金流到酒店产业，也流到商务酒店。

要挽回家庭与背包客

尽管商务酒店是商务型旅客的首选，但是商务酒店领域仍要吸引已流失的顾客，例如家庭旅客和背包客。

因此该协会今年推出“MyBHA RISE”复苏与战略计划，重塑品牌形象、培训基层员工并教育会员如何面对疫后挑战。

今年被视为旅游业复苏带动酒店业的一年，但MyBHA认为复苏不会那么快实现。因为商务酒店仍面对许多悬而未决的问题，如非法民宿、网络平台恶性竞争、冠病疫情反复、人手短缺、最低薪资、营运成本上涨等。

“商务酒店面对种种问题的当儿，遇上马中建交50年刺激旅游业的机遇，预料将面对大旅客流量，同时也要准备迎接2026年大马旅游年，届时商务酒店的市场会更好”

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报道：陈美玲

槟州终将拥有轻快铁
料大大推动产业发展

今年首季，槟州高楼住宅领域持续增长，不管是交易量还是交易额，表现都比去年同期出色。此外，在办公产业次领域，私立特建办公楼（privately-owned purpose-built office）租金率与入驻率保持稳定。

零售产业次领域方面，现有购物中心的整体入驻率徘徊在70%以上的水平。兴建中的Sunshine购物中心预计在今年底竣工，届时将为现有零售空间供应量，增加82万平方尺净出租面积。

展望今年第二季及过后的前景，槟州产业领域会有哪些看头？

国家银行今年5月调涨隔夜政策利率（OPR），较高利率可能压抑产业需求，加上劳工和建材成本高涨，产业价格有所上升，今年下半年槟州住宅产业预计缓慢成长。

在2023年财政预算案下推动的“大马一家拥屋倡议”（i-Miliki），首购族购买价值不超过50万的房子，将100%豁免印花税，50万令吉至100万令吉的房子，可豁免75%印花税。

豁免印花税期限，自去年6月1日起，至今年12月31日，适用于贷款合约与产业转名文件。这项措施将减轻房子首购族的负担。

住宅禁短租

槟岛市政厅早前制定指导方针，禁止槟岛住宅单位所有形式的短期租赁（STR），即时生效。

这项禁令是要管制短期租赁活动，维护社区的完整。该禁令禁止有地和高楼私人住宅，涉及短期租赁活动。

只有属于商用产业地契的高楼，包括服务式公寓、小型家庭办公室（SOHO）、小型灵活办公室（SOFO）、多功能小型办公室（SOVO）、套房办公室和复式办公室允准提供短期租赁，惟须严守条例。

在开始短期租赁业务之前，这些商用产业须获得各自共管管理机构或公司的批准。

激励酒店业

这将直接或间接促进酒店业市场，最终提高槟岛酒店的整体入住率。

由于现有和即将到来的优质办公空间供应有限，槟州办公市场将维持稳定。

基于市场需求不断增长，槟州发展机构将在槟岛南部兴建更多全球商业服务中心(Global Business Services，简称GBS)。

零售领域方面，通胀压力高企，消费者谨慎消费。冠病后一度强力回弹的零售领域，预计回归正常。

轻快铁推动产业发展

槟州终于拥有轻快铁，为槟州交通大蓝图组成部分。这项于2028年建竣的工程，预计在中长期，将大大推动州内产业市场发展，而拟议中的轻快铁站沿线地区，将直接受到轻快铁工程影响。

联邦政府出资45亿令吉兴建的槟城轻快铁工程，将在今年杪招标，预计2028年竣工。

作为槟州交通大蓝图的一部分，原本从峇六拜槟城国际机场至光大的轻快铁第一阶段路线，已延伸至丹绒武雅，全程29公里，共27站。

扩建机场重启铁路

此外，由大马机场（AIRPORT，5014，主板交通和物流股）出资的槟国际机场扩建工程，将于明年动工，预计耗时3至4年完成。

耗资12亿令吉的工程，包括扩建停机坪和扩充现有候机楼至两倍大，使机场容量增加到每年1200万人次。

马来亚铁道公司（KTMB）自1991年与豪华火车营运商东方快车（E&O）合作，2020年因冠病疫情暂停服务，预计今年末季重启服务。

日前，双方已经签署合约，改善现有合约就商业方面的合作，从新加坡兀兰到玻璃市巴东勿刹，使用马来亚铁道公司的铁路，接着才驶往泰国曼谷，进而加强铁路领域，并复兴大马旅游业。

槟岛南部填海计划缩小49%，只保留矽谷岛（A岛），B岛和C岛将不再继续。

A岛面积达2300英亩，分两阶段实施，总期限10至15年。

公寓交易双位数增长

接下来让我们来看看槟州各个次领域的展望。

槟州高楼住宅（高级公寓/公寓和服务式公寓）的累积现有供应量，今年首季按年增长3.2%，从去年首季的10万9221单位，增至11万2682单位。

高级公寓/公寓和服务式公寓的交易量与交易额分别按年上扬13.3%及15.8%。

去年首季交易量录得784单位，交易额4亿8513万令吉；今年首季录得889单位，交易额5亿6196万令吉。

服务式公寓也取得增长。去年首季交易量录得23单位，交易额1591万令吉，今年首季录得116单位，交易额6262万令吉。

威南东北县市场活络

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的分析，交易量和交易额取得增长，主要归因于威南县和东北县的市场活动越趋活络。

威南县的产业交易价格范围介于40万令吉至50万令吉。东北县的产业交易价格高于100万令吉。

东家集团（E&O，3417，主板产业股）在安达曼岛继The Meg高级公寓之后，再推出Arica高级公寓项目。

Arica拥有1020间服务式公寓单位，面积范围从947平方尺到1259平方尺，以及14间零售单位，价钱从80万令吉起。发展总值（GDV）4亿令吉，预计在2027年完工。

双威产业宣布，位于峇央峇鲁的综合用途发展项目Sunway Dora，取得令人振奋的占用率。

发展总值1亿2800万令吉的Sunway Dora将有156公寓单位和22间商店，其地段为永久地契，并获得绿色认证。

振兴产业（CHGP，7187，主板交通与物流股）子公司Stellar Platinum私人有限公司，与槟城的玮力产业（IVORY，5175，主板产业股）旗下Ivory Meadows私人有限公司，联合发展Crown Penang项目。

根据联合发展协议，Stellar Platinum将负责为项目筹资，包括注资、内部资金和融资。

Ivory Meadows则负责管理项目发展，包括策划、建筑、市场营销与销售。

Crown Penang项目发展总值4亿7500令吉，楼高41层，内有588住宅单位，预计明年次季推介，并于2027年竣工。

单位建筑面积介于495平方尺至1367平方尺，种类有套房公寓（Studio）至三房设计，售价从62万令吉起跳。

办公楼入驻率：槟岛87% 威省56%

今年首季，槟岛的私有特建办公楼现有供应录得670万平方尺，威省则有170万平方尺。

去年末季，槟岛和威省的私有特建办公楼供应，分别是680万平方尺和160万平方尺。

根据国家产业资讯中心，槟岛和威省的办公产业平均入驻率，分别是87.4%和56.1%。

槟岛市中心乔治市受关注的办公楼，平均入驻率范围从76%至100%。

乔治市以外的一些高级办公楼，也就是IJM置地大厦、商得大厦（Suntech@Penang Cybercity）、One Precinct、GBS@Mahsuri和GBS@Mayang这两个全球商业服务中心，平均入驻率是该地区最高，介于95%至100%之间。

同时，乔治市特定办公楼的租金开价保持稳定，每月范围介于每平方尺2令吉80仙至每平方尺5令吉。

阳光办公楼（Sunshine Tower）净出租面积22万7600平方尺，是阳光商城（Sunshine Central）综合用途项目的一部分，这里除了办公楼，还有服务式公寓、购物中心和酒店。预计将于今年11月拿到完工和合格证书（CCC）。

另外，槟州发展机构建造的滨海全球业务中心（GBS by the Sea），预计在明年竣工。

此处的净出租面积30万平方尺，美国半导体大企业超微（AMD）将租用70%，约20万9000平方尺的空间。

在牛汝莪，The Light City综合发展项目的34层商业大楼，预计将于明年10月建竣。

这座商业大楼涵盖90套办公室，净出租面积16万6000平方尺，且拥有478间客房的四星级酒店。

坐落在加巴星大道的Maritime Signature商业大楼高45层，建有套房办公室、商店、复式单位和平台层停车场，预计2026年中竣工。

106商场入驻率微升

截至今年首季，槟州现有106间购物中心，累积零售供应量约1970万平方尺，整体入驻率72.7%，比去年末季72.6%略高。

国家产业资讯中心的数据显示，今年首季，乔治市的整体入驻率从去年末季74.6%，微涨0.3%至74.9%。

拥有82万平方尺净出租面积的Sunshine购物中心，是阳光商城综合发展项目的一部分。预计在今年底建竣。

作为The Light City的亮点，The Waterfront Shoppes第一和第二阶段的净出租面积，分别是68万平方尺和34万平方尺，预计分别在明年7月和后年完工。

来自香港的知名零售品牌将会是这里的主要租户，租下2万5000平方尺。

日本三井名牌城进驻槟城国际机场，它的建筑工程与机场扩建同步进行。这项工程原本在冠病疫情之前进行，由于管控令而延后至今。

由Redvest产业私人有限公司打造的峇都丁宜时尚海滨商场Ferringhi Walk今年5月开放。

低楼层主要是饮食业，高楼层则有40家零售单位，主要售卖纪念品。

根据国家产业资讯中心，乔治市特定高级购物中心底层的每月租金率保持稳定，租金范围可以从每平方尺4令吉70仙，去到每平方尺48令吉，视地点、单位大小和购物中心而定。

外资催化科技园发展

今年首季，槟州吸引了23亿令吉外来直接投资（FDI），占州内33亿令吉制造业总投资额的71%。

不过，今年首季的外来直接投资，比去年同期的36亿令吉，少了13亿令吉。

威北建首座科技园

宏升集团（IDEAL，9687，主板产业股）在柏淡发展新工业园，名为槟城科技园（PTP），发展总值42亿令吉，这是威北第一座先进科技园。

占地880英亩永久地契土地，槟城科技园将分三阶段建造，首阶段地基工程预计在今年次季完工。

这里将成为创新高科技企业的温床，探索新兴应用科技的研发。

另一方面，桂花城科技园（Bandar Cassia Technology Park）是槟州发展机构继峇央峇鲁和诗布朗再也之后，第三个大型综合城镇发展项目。

占地246英亩的桂花城科技园位于桂花城中心，是峇都加湾工业园（BKIP）的延伸工业园区，随着峇都加湾工业园已拥有170家国内外企业入驻，于是开发有关科技园，以满足日益增多的市场需求。

桂花城科技园分5阶段发展，首阶段占地60英亩，预计今年8月竣工。

专为高科技和绿色领域设计，例如电子电器、医疗设备、汽车、半导体、器材和自动化方案。

桂花城科技园租赁期长达60年，首家入驻的企业是欧斯朗光电半导体（马）私人有限公司。

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