报道：李治宏

所谓危机不乏商机，
当前的疫情危机固然令百业衰退，
各行业要复苏也不是一两年的事，
但这也为投资者带来趁低吸购的良机。

一些投资者和发展商视目前是趁机扩大地库或产业投资组合的好时机，一些业主、地主和发展商则趁机变卖手中未发展或空置的地库套现，取得现金流之余，也有助于减轻负债。

那么，对准备进场吸购的发展商或投资者而言，哪类产业是最吸引他们的资产呢？

跨国产业顾问公司莱坊指出，除了疫情期间红火的物流和医疗领域，投资前景最受看好的领域是养老/退休产业。

紧随其后的是服务式套房/酒店套房，以及数据中心。反观疫情爆发前蔚然成风的共享生活空间（Co-living）/学生宿舍及共享工作空间（Co-Working）则退热，在2021至2023年受看好的替代投资排行榜上分别位居第四和第五位。

大马莱坊最近发布的2021年商用产业投资情绪调查(CREISS 2021)显示，受访的发展商、银行和基金/产业信托基金经理当中，22%把养老/退休产业列为他们的替代投资首选。

把服务式套房/酒店套房及数据中心列为首选者各占19%，首选共享生活空间/学生宿舍及共享工作空间者则分别为13%及12%。

这份调查的受访者逾半（59%）是发展商，27%是银行，其余14%为基金/产业信托基金经理。

其中，约44%受访者来自巴生谷，24%来自沙巴及20%来自柔佛州，槟州只占7%，其余2%来自其他各州。

巴生谷约三分一（35%）受访者、柔佛和沙巴各22%受访者，以及槟州14%受访者表明，他们正探讨收购或脱售土地或商用产业。

2056年将占人口20%
开发银发族市场良机

另一方面，随着我国人口逐渐老化，养老或退休房屋成为CREISS 2021调查最受欢迎的替代投资选择。

大马统计局的数据显示，截至2020年，我国约3273万人口当中，约7.15%是65岁及以上的乐龄人士；而根据现有的增长轨迹，我国老年人口将分别于2044及2056年达到14%及20%。

全球第七佳退休地

此外，随着国人日益富裕，以及医疗服务的改善，目前看来正是迎合银发市场的良机。

莱坊指出，去年被暂时搁置的马来西亚我的第二家园计划（MM2H）过去大受欢迎，也确认了大马作为退休理想地点的吸引力。

根据2020年全球退休指数，大马是全球最佳退休地点排名第七的国家。

服务式套房/酒店套房及数据中心，是另2个最受看好的产业投资目标。

疫情冲击共享空间

大马正朝向数字经济的目标转型，以及远程作业日益普及化，令市场对数据和云端服务需求大增，数据中心因而成为炙手可热的产业类别，吸引了许多商用产业投资者涉足。

反之，自冠病疫情爆发后，人们最关注健康和卫生，加上远程作业大行其道，令共享工作空间及共享生活空间/学生宿舍的投资吸引力已减退。

各次领域简评：

工业产业/物流产业

●银行打从去年疫情爆发后即表明愿为这些领域提供更多的融资，原因很简单：网购和电子商务大行其道。

●49%受访者预期物流领域的租金将走高，另有66%受访者预期工业产业的租金保持平稳。（参阅图三上方）

●57%受访者预期工业空间需求保持平稳，28%则预期租用率将提升。电子商务好景将继续推动物流产业的需求，61%受访者预期物流空间使用率提高（参阅图三下方）

●58%受访者预期，物流产业的资本价值将提高；至于工业产业，67%受访者预期资本价值保持平稳。（参阅图四）

●约66%受访者预期工业产业的回酬率保持去年水平。（参阅图五）

零售产业 

●大部分发展商和放贷者（银行）都涉足零售产业及酒店/休闲产业领域。随着这些领域依然深受疫情重创，投资和融资额都会减少。

●在当前艰辛营运环境下，零售商场的租用率也继续面对下行压力，67%受访者预见商场的空置率将扬升。（参阅图三下方）

●约半数受访者预期零售产业资本价值保持平稳。（参阅图四）

●约半数受访者预期，零售产业的回酬率下跌，但有8至10%受访者预期回酬率上扬。（参阅图五）

办公产业

●逾70%受访者预期办公空间租金下跌。（参阅图三上方）

●72%受访者预期办公空间租用率下滑。（参阅图三下方）

●约半数受访者预期办公产业资本价值保持平稳。（参阅图四）

●约半数受访者预期，办公产业的回酬率下跌，但有8至10%受访者预期回酬率上扬。（参阅图五）

酒店/休闲产业

●87%受访者预期，酒店/休闲产业领域的客房平均收费率下行。（参阅图三上方）

●83%受访者预期，在旅游业预计2023年之前都无法恢复往常水平下，酒店/休闲产业今明两年的平均租用率将下滑。（参阅图三下方）

●78%受访者预期，酒店/休闲产业资本价值下跌。（参阅图四）

●78%受访者预期，酒店/休闲产业的回酬率下跌。（参阅图五）

产业次领域料明年复苏
酒店休闲前景最黯淡

除了酒店/休闲产业、办公及零售产业，所有产业次领域有望于明年复苏。

52%受访者预期，整体商用产业市场将在2023年才有望复苏；另46%受访者则较为乐观，预期明年即可复苏。

发展商显然比基金经理/产托经理和银行乐观。42%的受访发展商预计市场明年复苏，而预期明年复苏的基金/产托经理和银行则分别为37%及35%。

另有28%发展商、25%基金/产托经理和25%受访的银行，则预见市场将在2023年才复苏。

管控令助长电商市场

逾60%受访者预期物流和医疗相关领域将在今年下半年继续表现出色。冠病确诊病例持续攀升及各类行动管控，导致供应链继续受到干扰，这反而助长了网购和电子商务市场的增长，以及医疗设施的需求。

零售产业是另一个短期内继续看淡的次领域。只有45%受访者预期该领域明年有望复苏，另46%受访者则预计后年才复苏。

办公产业前景更为黯淡，多达约61%受访者预期该领域最快于2023年甚至过后才能复苏。供需失衡日益严重（尤其是巴生谷）是一大关键，而居家作业及工作形式的改变是另一导因。

酒店/休闲产业是前景最黯淡无光的领域。多达约62%受访者预期，该领域最快2023年甚至过后才有望复苏，因为在2023年之前，旅游业无望回到疫前水平。

2021年商用产业投资的因素：

利好因素
●隔夜政策利率维持在1.75%的历来新低
●政府推出更多的刺激经济配套

不利因素
●第三波冠病疫情恶化
●隆新高铁计划被腰斩
●经济现状/政府政策欠佳
●回酬率欠佳
●疫苗接种进度慢

发展商、银行和基金经理的2022年财政预算案愿望清单：
1. 调降个人所得税和公司税税率/提供税务奖掖
2. 推出更多的刺激经济配套
3. 重启隆新高铁计划
4. 加速疫苗接种
5. 额外奖掖以吸引外来直接投资
6. 恢复马来西亚我的第二家园计划
7. 进一步延长拥屋计划（HOC）
8. 削减或豁免产业盈利税（RPGT）

结语：3关键提振交投情绪

展望未来，政局稳定、疫苗接种加速及各项大型基建项目的进展，将是提振投资者信心和商用产业市场交投情绪的3大关键。

有关项目包括巴生谷的捷运第三路线（MRT3）、槟州交通大蓝图、柔佛的柔新捷运系统（RTS）、沙巴的泛婆罗洲大道，以及横跨大马半岛东西两岸的东海岸铁路（ECRL）。

当然，市场也期望，政府将在2022年财政预算案中宣布调降税率、祭出额外的刺激经济配套、重启隆新高铁项目、恢复我的马来西亚第二家园计划（MM2H）、进一步延长拥屋计划（HOC）及削减甚至豁免产业盈利税（RPGT）。