报道：陈美玲

吸资提振沙巴经济
创造更多就业机会

素有“风下之乡”美誉的沙巴，旅游业格外兴旺，今年依旧吸引投资者和游客，高端酒店客房在各类节庆之前就已全获预订，可见需求持续增加。与旅游业唇齿相依的零售产业与酒店将从中得益，表现稳定。

沙巴州政府在“沙巴进步繁荣”（SMJ）发展计划之下积极招揽国内外投资，加上兴建中的泛婆罗洲大道，将提振州内经济，并创造更多就业机会。

住宅、零售、酒店和工业次领域获得多项经济活动加持，今年的沙巴产业市场将适度改善，并保持稳定。

住宅产业：吁降产业税印花税

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，今年，沙巴住宅市场将适度并稳定增长。

沙巴今年预计不会有太多新楼盘，因此需要一些激励措施来刺激市场。

为此，他提出5大建议：

一.下调产业盈利税税率；

二.提供发展用地给发展商，同时规定项目的价格上限；

三.放宽金融机构的贷款门槛；

四.降低产业交易印花税；

五.减少保留给土著的房屋配额，并放宽释放机制，允许项目竣工后可立即出售，而非目前的5年时间框架。

即将有2万8697个共管公寓/公寓单位进入亚庇、兵南邦和必打丹市场，因此共管公寓/公寓有最多未售单位，高占整体未售住宅约94%。

多项共管公寓项目在今年竣工，届时将推高滞销单位数量。当然，有地住宅一样有未售单位，不过出售速度比高楼住宅快。

县市将建更多高楼住宅

另外，根据跨国产业咨询中心大马莱坊产业中心（房地产代理）董事经理邱以诺在该公司《2023年下半年产业市场报告》说，在亚庇和兵南邦的成熟地区，房屋次领域市场将会推出更多高楼住宅项目，而大亚庇地区（涵盖亚庇县、兵南邦县、斗亚兰县、必打丹县及吧巴县）则会推出有地房产项目。

有鉴于新推出和即将入场的项目增加市场新供应，形成买家市场，潜在买家和投资者将会有更多选择。就需求而言，随着标准化基准利率（SBR）回归至3.0%，保持在冠病疫情前水平，市场正在适应其中。

邓志明说，来沙巴投资的主要外资来自韩国、中国和台湾，为了迎合他们，在马来西亚我的第二家园（MM2H）之下，沙巴制定了自己的标准。沙巴以前对外国人购买产业的要求严格，购买率偏低，此举是否奏效仍不确定。

首9月走势下跌

相比前年，去年首9个月沙巴住宅市场的走势下跌，但仍比2021年高。交易量降7.3%，交易值挫1.7%，交易量跌幅大于价值，显示沙巴住宅产业的价值稳定。

黄金地段的有地产业最受欢迎，因地理位置优越、供应有限，价格还有上升的潜能。价格在50万令吉以下的共管公寓和公寓，因价位可负担，深受首购族和年轻工作者青睐。

大马莱坊的数据显示，大亚庇住宅产业的现有供应有13万6332个单位，单单共管公寓/公寓部分，就有约5万4119间，占39.7%。

所有住宅类型，即排屋、半独立式、独立式和共管公寓/公寓，去年上半年的交易量与总值齐齐下降。前年上半年，交易量有1518宗，前年同期跌19.2%至1227宗。前年上半年的交易总值7亿1050万令吉，去年同期降19.4%至5亿7296万令吉。

大亚庇的排屋和共管公寓/公寓达成最多交易，交易量与总值分别占住宅产业的81.6%和66.7%。

商用产业：市中心店铺办公楼抢手

邓志明说，沙巴商用产业方面，市场喜好偏向市中心和黄金地段的店铺办公楼。

尽管租金增长缓慢，店铺办公楼收益介于3至4%，仍获得高需求和高入驻率，因此特建办公楼（PBO）的需求保持低迷且停滞不前。

大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建说，由于私有特建办公楼的开发成本高昂，租金增长缓慢，两者之间不相称，近期私有特建办公楼的供应将保持稳定。现有供应的租金和入驻水平也保持不变。

一些办公楼业主尝试分割办公空间，这可缩短空置期，也更有可能提高租金收益，好处是给初创和小型企业在中心地区寻找办公空间，同时维持成本效益。

截至去年第三季，亚庇的私有特建办公楼空间维持520万平方尺，平均入驻率88%。中央商务区的每月租金要价范围从每平方尺2令吉至5令吉50仙不等。

商场人气旺 名牌纷入驻

邓志明说，去年，亚庇没有新商场项目，今年人气最旺的商场是意象购物广场、曙光购物广场及太平洋商业中心，拥有高人流量。

然而，位于较差地点的商场无法象其他地方那样繁荣，业绩普遍停滞。

尽管沙巴没有新的大型零售发展，大部分商场的人流和行人流量都在提高，使到租金率强稳，有些商场甚至出现年度增长。

因国内消费上升、新旧零售商入场，沙巴整体零售产业今年料获得改善并健康成长。

大马莱坊产业管理（商场）董事袁美珠也认同市中心主要购物商场的租户业绩和人流强势复苏的说法，促使知名品牌扩张业务或首次进入当地市场。商场业者将不遗余力协助新品牌入场，以巩固各自不同的市场定位，摆脱过去业务重叠的租户。

第一次进入亚庇市场的零售商来自饮食、时尚和运动服装类别，包括韩国的MLB街头生活运动品牌、葡萄牙Sacoor Brothers和Sacoor Blue奢侈服装品牌、德国Braun Buffel手工制作奢侈皮具品牌等。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，截至去年第三季，亚庇购物商场零售空间总面积有590万平方尺，平均入驻率81.3%。

位于中央商务区购物中心的每月现时租金率，从每平方尺1令吉34仙至24令吉62仙不等，取决于商场、单位可见度、大小、楼层、租金结构和其他因素。

兴建酒店度假村迎游客

邓志明说，中央政府对中国和印度游客实施30天免签证入境的措施，对沙巴今年提升游客流量的目标带来积极影响，料加速复苏沙巴旅游领域。

已有多项酒店和度假村项目在计划或兴建中，如亚庇喜来登酒店、亚庇婆罗洲地中海俱乐部、亚庇Crowne Plaza Waterfront、Avani亚庇酒店。

台湾信义企业集团与洲际度假酒店集团（IHG）首度合作，在吧巴美琳颂兴建拥有450间客房的五星级酒店，项目料耗资10亿令吉。

亚庇以外也有不同的酒店与度假村项目。

沙巴城市发展机构（SUDC）与婆罗洲仙本那度假村（Borneo Semporna Resort）将在仙本那共同建造188间水上木屋。项目首阶段将在仙本那码头附近的海滨区展开，占地41.4英亩。

去年首9个月，沙巴酒店产业录得188万游客人次，创造约39亿5000万令吉旅游开销，比前年同期扬升58.2%。去年全年料迎来220万游客人次。

搭乘这一波势头，沙巴今年放眼吸引280万游客人次，有望实现56亿令吉旅游收入。

工业产业：觅地建新工业园

随着预期的需求即将到来，沙巴工业产业在今年的前景将保持强劲，工业活动持续活跃。

沙巴现有的两座工业园，即亚庇工业园（KKIP）和沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）几近饱和，州政府正鉴定多个合适发展新工业园的地点，且需要更多投资来兴建工业设施。

邓志明说，实地情况显示，因为工业、物流、供应链和制造业扩张业务，面积超过1万平方尺的工业用地和仓库更受市场欢迎，而哥隆邦、依纳南、位于实邦加的KKIP和洛卡威都备受追捧。

近年，亚庇多个发展商兴建配有现代化展示厅或仓库的工业园，每个单位的土地面积为7000至9000平方尺，如Armani商业园、婆罗洲发展企业公司（BDC）打造的必打丹轻工业区、依纳南The Factory及Angco工业园。

由于工业领域的动向异常活跃，沙州政府已划定两个新的工业园用以开发，虽未公布项目的完整细节，但每个工业园区的规模预计介于1万5000至2万英亩之间。

第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）及沙巴进步繁荣（SMJ）发展计划，旨在吸引更多外资进入我国，沙巴作为其中一个工业目的地，将持续分配工业空间来迎合现有工业界的扩张计划。

到目前为止，尽管缺乏高超的技能、知识或工艺来承接超大规模兼复杂的制造业和实现工业自动化，沙巴仍享有高收入。然而，随着新一批入境的投资者在沙巴设立企业，为市场引入尖端技术和专业知识，情况将有所改变。

跟前年同期相比，去年首9个月，工业产业交易量扬升20.4%，交易总值微跌0.35%。

购空地量身定做仓库

另外，产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良在该公司《2024年产业市场展望报告》指出，截至去年第三季，亚庇空置工业用地的交易大幅增加，个中原因可能是用户趋向于按照自己的需求定制工业或仓库的设计。可到达和邻近的工业产业将继续表现良好，而需求主要来自中小企业。

拿笃的工业市场相对平稳，与前几年相比，变化不大，有很多空置的工业用地，需求落后于供应。

斗湖的工业需求主要来自轻工业、软商品制造和储存，特别是有较大地块、适合露天存储和未来扩充的一层半排屋及半独立式单位。不过，这类工业产业供应有限。尽管有理想的位置和良好的可达性，但是适合的土地稀缺将阻碍扩张。今年，斗湖的工业产业交易、价格和租金将保持稳定。

纳闽的工业领域主要来自石油与天然气，以及岸外活动。虽然受到全球油价不利因素，以及砂拉越和柔佛拥有更新、更大、更好的油气设施竞争，但熟练工人涌入纳闽仍有上行潜力。

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越来越多商铺趋向短期租约…

冠病疫情冲击下，各行各业迎来大洗牌，换来适者生存，只有挺过考验才是“剩者为王”，因此也加剧了生意淘汰率高的命运，导致企业生命周期变短，商业店铺也难长租的趋势，国内传统上的“三年生+三年死”租约模式，也在新常态下被打乱。

国内不少商铺业主倾向短租模式，6个月至1年，或“一年生+一年死”租约，加上经济全面复苏，租户后补名单落落长，几乎不愁没有租户，反映粤语的歇后语所言“啱就嚟，唔啱過隔籬”（意即谈得拢就合作，谈不拢就下一位），无需拖泥带水。

非餐饮业的租户也乐见新租赁模式，一来后疫情时代的经济是重生还是破局，存在很大的未知数，俄罗斯与乌克兰战火未停歇影响全球产业链，经济何去何从，至少灵活性的短租能减低租金带来的营运压力，评估生意是否能在激烈竞争中“活下来”。

店铺租赁市场的短租趋势，不仅发生在购物商场外的店铺，也同样在商场内上演。

马来西亚购物中心协会（PPK）第一副会长潘瑞莲就指出，尽管在疫情期间，国内商场有租户退租，但如今大批新租户争相入驻，短租更受欢迎。

她接受《南洋商报》专访时透露，虽然商场目前还是以长租为主，短租需求只占少数，但有不少商场也开始提供灵活性的短期租约模式，如6个月、1年或“1年生+1年死”租约。

短租试水温

“租户对生意前景缺乏信心，也对未来经济和消费力感到忧虑，想尝试短租观察市场需求。

“中小型或微型企业要投入大笔资金装修并非易事，需要较长的时间回本，有些生意种类因复制率和市场淘汰率偏高，租户担心开业前期过度花费，经费吃紧情况感觉不划算，所以向商场提出短租要求。”

潘瑞莲坦言，一般商场会提供“三年生+三年死”或“两年生+两年死”的租约，但在后疫情时代，这类长期租约只能吸引资金雄厚的大企业，或是愿意砸本装修的餐饮业者。

“餐饮业需大规模装修厨房凸显品牌格局，一般会选择长租，至于非餐饮业如零售（服饰或手机配件等）的租户没有太大的装修意愿，会选择短租试水温。”

薛国龙：MCO期间趁机签9年
餐饮业长租居多

著名产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙同样指出，商家需承担装修费、设备库存等成本，若生意无法达到稳定量，就会拖延回本情况，因此如果是租店营业，一般都会向业主要求“两年死+一年生”的短期租约。

他表示，很多人“以为”生意容易做，其实涉及不仅是买卖，还有管理、人事、生产和服务等，稍有失策，随时被商业圈的现实与残酷淘汰。

“普遍上，只有20%至25%的企业能撑5年以上，网购的兴起，零售业难在购物商场内立足，除非是知名品牌必须开设陈列室或旗舰店。”

不过，不是所有租户都寻求短租。无论是商场内或商场外的餐饮业租户，目前一般上仍寻求长租。

薛国龙就指出，行动管控令期间，一些对生意前景有信心的商家早已抓紧机会，趁商铺租金低，签下长达9年的长租。

他举例，在阿拉白沙罗（Ara Damansara）一带，兴起“3+3+3”租约模式，租户希望能锁定商铺租金的调整幅度在8%至10%，达到营运成本控制的效果。

“周末黄金时段，餐饮业高朋满座，商铺业主也对稳定租金收入满意。

“商铺租金将回落至疫情前水平，通货膨胀是主要的问题，希望业主与租户能达成平衡点。”

陈海信：胥视议价与生意性质
传统租约不会淘汰

尽管商业圈在疫情期间大起大落，马零售调查行董事经理陈海信认为，“三年生+三年死”的传统租约模式不会被淘汰，依旧是租赁市场惯例，取决于业主和租户双方的议价能力和生意性质。

他说，商铺业主更喜欢与租户建立信誉良好的长租关系，以确保稳定租金收入，而租户也会选择长租，做好租金成本控制。

“疫情期间，财力雄厚的零售商以低租金或续租租金条件，争取长租。

“至于面对现金流问题，购物商场现有的租户会要求缩短租约，以免陷入提前终止租约的法律纠纷。”

取决客流量与供需

潘瑞莲表示，商铺的租赁市场须视客流量和市场供需而定，无法一概而论商场的租金定位。

若商场无法吸引人潮回流，却保持超高的商铺租金，会吓跑租户，空租率低影响商业价值，最终可能难以挽回昔日光景。

“以雪隆区为例，具备各式各样定位的商场，覆盖的消费群不同，因此商场的商铺租金无法逐一比较。”

不过，她也指出，疫情期间不少商场推出租金回扣措施，以减轻租户的资金压力，国门重开经济复苏后，商场已减少或不再提供租金回扣，因为这不是长远之计。

潘瑞莲建议，商场与租户沟通，同时积极强化营销推广，协助租户打响品牌知名度，吸引人流，商场与租户达至双赢的局面，携手走得更远。

据陈海信观察，零售商店的流动率也是因购物商场情况而异，有零售店在两年疫情中存活下来，但也有一些商铺却在市场重开后选择关门大吉。

商铺倒闭4大主因：

1：行动管控令结束后，业主调涨租金

2：竞争激烈，无法吸引消费者或食客量回到2019年的水平

3：人手短缺

4：商铺营运成本提高

力争新租户提高出租率

陈海信说，过去数年新开的购物商场仍在努力争取新租户，以提高商场空间出租率。

他以开斋佳节为例，国内旅游业复苏，也推高大城市和小镇购物商场的客流量；反之，一些依赖外国游客的零售业如吉隆坡中央市场、KLIA和KLIA2国际机场的零售业者仍未全面复苏。

“新加坡游客入境，也带动柔佛和马六甲零售市场复苏。”

他认为，零售市场需要时间复苏，因为许多因素超出大马政府的控制范围，中国游客来马是重要的旅游市场，惟中国政府持续采取清零政策，限制当地人出国旅游，无法搭上这波旅游潮刺激消费市场。

喜迎“满血复活”
商场人潮更胜疫前

今年4月国门重开，购物商场也终于迎来“满血复活”。

潘瑞莲透露，经济和消费逐渐复苏，截至10月，国内购物商场的人潮量平均达到80%，当然也有商场人潮更胜疫前荣景。

“比起疫情期间平均60%至70%的人潮，客流明显大跃步复苏。”

她形容，购物商场的客流逐渐步入平稳增长期，每逢周末或假日更是客流量翻倍，消费市场也是稳中向好，无论是商场或商场内的租户消化之前疫情带来的负面影响，在租赁模式也出现调整。

陈海信指出，目前商场的客流量已回到2019年疫情前水平，但商场内店铺“双租”（租用率和租金价位）还没完全回到疫情前的好景。

“预计需等到2023年，商场的入驻率和租金价位才有望达到全面复苏。”

仅5州入驻率逾80%

根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的《2022年上半年房地产市场表现报告》，国内购物商场的租用率在过去两年疫情仍处于“跌跌不休”的处境，今年上半年的入驻率表现仍放缓，平均降至75.7%，全国815个中心可用面积增加至422万平方尺。

全国只有5个州属的购物商场的入驻率超过80%，而森美兰和马六甲购物商场的入驻率分别为67.1%及62.5%，敬陪末座。

分层地契失败率高
不鼓励投资商场零售店

在商铺投资出租方面，新加坡人、在新加坡工作的越堤族和本地人的目光大不相同。

陈海信说，新加坡籍投资者会选择他们较为熟悉的主要城市内，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、马六甲和新山的店铺。

“至于越堤族则倾向在所属的家乡投资开店。”

他表示，大马人在投资商铺有许多考量因素，分为4个类别，一些商铺是零售或办公室自用，还有一些则是投资有潜能的收租回报率地段如底层商铺、面向大路的办公室、角头间办公室等。

他说，另一种则是投资在居住或工作一带的较为熟悉的区域，也有部分是受到其他人（如亲戚、朋友和“产业大师”等）影响而去投资。

不过，他不鼓励投资购物商场的零售店，尤其是大马的购物商场分层地契较高的失败率，即使开设在主要城市，但不少在开业短期后无法生存下来，坐落在新山淡杯区的Capital 21世界广场就是其中一个例子；也有发展商搁置多年的情况，如吉隆坡的人民广场。

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报道：李治宏

打从去年底防疫开始逐步松绑，国内各大商场就逐步恢复昔日的人山人海好景，每逢周末或公共假期，商场内的停车位更是一位难求。

商场人潮或早已恢复2019年的荣景，但商场空间租用率和租金仍未复苏，过去几年加入战围的新商场更是挣扎求存。

长期对国内零售业展开深入研究的马零售调查行（Retail Group Malaysia）就预估，商场的租用率和租金率，将最快在明年才有望全面复苏。

事实上，踏入2023年，国内商场还面临6大挑战。

马零售调查行董事经理陈海信指出，国内大部分商场都在2019冠状病毒病疫情中“存活”下来，但如今却面临众多新的挑战，在在考验商场业主和租户继续存活的能力。

陈海信也是大马亨利行零售（Henry Butcher Retail）董事经理。他在大马亨利行2022年第四季季刊中一篇题为“在2023年全面复苏的路上”文章中，点出本地商场明年的6大挑战，分别是：生活成本扬升；营运成本上扬、零售价格调涨；人力短缺；入境旅游复苏缓慢；零售空间供过于求，以及全球经济衰退的可能性与日俱增。

1. 生活成本扬升

削弱消费者购买力

国内基本必需品和许多消费品今年来持续涨价，而零售商品的涨价，无可避免地导致国内消费者的生活成本扬升。

这意味着，国人手中的可支配收入相应减少，尤其是可用于购买非日常必需品与服务的钱。

这个不利因素，预料将在2023年持续侵蚀大马消费者的购买力。

与此同时，为了抗击通货膨胀，国家银行今年来已三度升息，这意味着国内购屋者每月需缴付更高的房贷还款。

陈海信认为，这或多或少会导致国人展延购买高价消费品的计划，而另一方面，利息走高也鼓励国人在银行存款，以获取更高利息回酬。

国行今年5月11日、7月6日和9月8日，各别升息25个基点，将其隔夜政策利率上调至目前的2.5%。

“另一轮的升息看来在所难免，而且预料会在近期内发生，这将进一步削弱大马人的购买力。”

2. 营运成本上扬 零售价格调涨

最低薪令吉跌增成本

今年5月1日起，国内每月最低薪金从原本的1200令吉上调至1500令吉，所有雇用5名或以上员工的雇主，都受影响。

这不仅令零售业者们，也令整个零售供应链相关业者的营运成本扬升。

结果，国内各地，包括小镇和乡区的各类消费品价格纷纷调高。

另一方面，俄罗斯与乌克兰战争至今没完没了，不仅重创全球供应链，也导致能源价格飙升，以及造成全球各地原材料和工业配件供应短缺。

尽管国内一些零售业者面临货源短缺的问题，更多业者更必须应对来货成本扬升的冲击，结果被迫调高零售价格。

过去几个月来，令吉“跌跌不休”，导致原材料和半制成品（以在大马生产制成品）进口成本上扬，进口制成品当然更不用说。

整体而言，国内许多商品的零售价格大多扬升。

3. 员工短缺

被迫提早打烊

员工短缺已造成许多零售商店销售下滑和被迫缩短营业时间。正如国内许多行业一样，零售业同时面临本地员工和外劳短缺，整个零售业都被冲击。

新元走强，导致柔佛州人力短缺更严重。这是因为新加坡也同样面对人力短缺问题，而当地雇主都有更雄厚财力，提供大马人非常富吸引力的薪酬。

陈海信说：“我们看到国内购物商场内的许多商店都张贴招聘通告，许多业者更阐明薪水和福利，也许是要加速招聘程序，以便更快地请到员工。”

“这些日子以来，商场内的商店短暂打烊和关上大门（例如店员外出午餐或上厕所）是司空见惯的事。商场业主和管理人也允许商店租户这样做，因为后者面临严重的人力短缺，这是过去经济好景时不曾发生的事。”

4. 入境旅游复苏缓慢

外国客未回流

旅游、艺术及文化部调高今年来马外国游客人次的目标至1000万人次，但这仍远低于2019年的2610万人次记录。

外国游客未大举来马或回流，影响极度依赖外国游客的购物商场和商店生意，吉隆坡中央艺术坊和国内各大国际机场，尤其是吉隆坡国际机场（KLIA）和吉隆坡第二国际机场（klia2）内的购物商场更是如此。

同样极度依赖外国游客，尤其是新加坡游客的柔佛州零售市场，却不可同日而语。

随着马新两国重新全面开放，大量的新加坡人像疫情般涌入柔佛，尤其是新山一带消费，已协助当地消费市场和零售业恢复荣景。

5. 零售空间供过于求

更多新商场落成

早在冠病疫情爆发之前，国内商场已面临供过于求的局面。

各大城市包括吉隆坡、雪兰莪、新山、马六甲、亚庇等地的商场，都由于零售空间供应过剩和综合零售中心带来激烈竞争，而面临租用率疲弱的问题。

陈海信预计，到了明年，这个情况依然未能改善。

单是在雪隆两地，今年新张的12家新购物商场合共提供额外550万平方尺的零售空间。

而在2023年，预计将有另4家新购物中心落成，合共带来240万平方尺的零售空间。

6. 全球经济衰退迫在眉睫

3大经济体下行拖累

世界经济龙头老大美国经济已陷入技术性衰退，另一主要经济体欧元区则面临能源危机。

第二大经济体中国则由于仍实行“清零政策”，经济持续放缓。

陈海信预计，这3大经济体的下行走势，将拖累大马经济今年第四季开始下滑，明年上半年也难望改善。

“这些主要经济体的经济下行，毫无疑问地将影响大马出口增长，进而影响大马人的净收入及消费者开销。”

巴生谷81.4%租用率微升

各大商场的出租率和租金率，双双仍未恢复疫前水平。

产业顾问公司NAWAWI TIE指出，在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下，巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

根据另一家产业顾问公司大马莱坊，今年上半年，吉隆坡市中心的两大购物地标，即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年租用率分别为93%及90.2%，平均月租则分别为每平方尺29令吉及25令吉，相较于2020年分别为33令吉及26令吉。

在吉隆坡市郊，谷中城购物广场和The Gardens商场这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%，平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉，同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

至于雪州，双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉，同样低于2020年的14令吉和5令吉。双威金字塔广场的租用率高达98%，绿野仙踪商场的租用率是76.2%。

新山上半年租用率71.6%

在柔佛，新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺，整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心，即将完工的2座商场，即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈（TD Central）吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户，而在该商业区设立的屈臣氏（Watsons）分店，更是全马首间提供得来速（Drive-thru）服务的屈臣氏门店。

槟租用率增至71.2%

在槟州，商场租用率今年首季处于71.2%，高于去年末季的70.9%。

槟岛乔治市商场的整体租用率会更高，今年首季处于74.4%，但同样未恢复疫情之前的水平。

特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高，今年首季，每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉，视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

截至今年首季，槟州共有逾108家商场，合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间，而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺，并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场，包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场（Penang Mitsui Outlet）及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中，9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间，可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成，目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。

Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺，将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

下半年增215万平方尺

随着三井购物公园啦啦宝都（Mitsui Shopping Park Lalaport）及大马本土市集（Malaysia Grand Bazaar）落成，合共带来约100万平方尺的净可出租面积，巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年，另4家新商场或额外零售空间的落成或开张，将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期（新增100万平方尺的零售空间）、巴生KSL Esplanade商场（65万平方尺零售空间）、吉隆坡Datum Jelatek零售商场（32万6000平方尺）及士毛月的EcoHill Walk（17万平方尺）。

明年落成4新商场

另一方面，其中4座预计明年落成的新商场，则预计将提供348万平方尺的零售空间。

这4间商场分别是坐落在吉隆坡市中心敦拉萨国际贸易中心（TRX）的The Exchange Mall、白沙罗高原的Pavillion Lifestyle Mall、吉隆坡汉惹柏路的118 Mall，以及甘榜峇鲁的M101 Skywheel商场。

零售业料增31.7%创新高

大马零售业预计今年可按年增长31.7%，创下历来最高的单一年度增长率。

陈海信指出，到了今年杪，大马零售业销售将回到2019年的疫前水平。

他说，零售业今年上半年录得非常强劲的增长，而市场对第三季的增长同样期望甚高。

马零售调查行早前已将零售业今年第三季按年增幅大幅上调至50.0%，这个高于原本预期的增幅，建基于去年第三季按年下挫27.8%的较低比较基础上。

他补充，马零售调查行预计零售业今年末季的按年增幅只有1%，这看起来偏低，但其实是由于去年末季录得高达26.5%的强劲增长，比较基础偏高所致。

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潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

后疫情时代来临，
你涨租了吗？

我国产业领域已迈入“后疫情时代”，特别是自今年4月1日的全面敞开国门后，发展商的推广活动相对来说也开始迎来更多的曙光。

不难发现，全国各地众多的发展商已在全国各地正磨拳擦掌，一系列的促销活动正在各大商场上演。

与此同时，随着各行各业的全面启动后，尤其是在产业领域当中，笔者也发现到一些新变化，包括自住者对智能家居的需求、室内防疫设计、完善的周边设备、康养产业的重要性、综合性的项目比疫前更受青睐等等。

值得一提的是，我国产业领域的“后疫情时代”真的来了。

店租取决于行业和地点

然而，其实还有一点更值得我们去关注的是，商用产业和店铺的租金，是否已回到疫情前的水平，抑或是再重新调涨，这也是在这一期专栏当中，笔者想与读者们探讨的。

近几个月来，国人不难感觉到基本粮食及百物通胀来势汹汹，除了建筑业以外，就连五金建材也水涨船高。

有鉴于此，国内商家开始担忧“后疫情时代”将引来涨租潮，那这些业者还能继续撑下去吗？

在行动管控令期间，当时全国商铺平均空置率攀升，为了吸引和挽留租户，业主在不得已的情况下毅然下调50%的租金。然而，封锁措施松绑后，业主也不敢贸贸然调涨租金，而只能勉强的重新调高20%至30%。

笔者早前接受国内电视台及媒体的采访时也特别强调，国内店铺租金若要回到疫前水平仍需要更多的时间，而与我们目前所面对的通胀是无法相提并论的。

更重要的是，笔者认为，店铺租金的定价很多时候取决于行业和地点，而不是每间商铺的租金都出现大涨。

零售商首当其冲

若要进一步分析的话，我们可以将它归类于一般上商铺所经营的几种行业，这也涵盖了餐饮业、服务业及零售业。

而在这些涵盖的领域当中，其实经营零售业的店铺首当其冲。

疫情冲击，国人的消费模式已转变，加上零售业的租赁空间及成本较大，因此租金方面的压力，肯定会比其他领域业者来得重。

笔者也察觉到，尽管目前已进入“后疫情时代”，这一类的零售业者最艰难的时刻还未过去，甚至有者最终因无法撑下去，而选择结业。

餐饮铺租渐回升

恰恰相反的是，国内餐饮店铺的租金却在“后疫情时代”逆流而上。

正所谓“民以食为天”，国人在过去2年因疫情的跌宕起伏而被禁止堂食，如今真正能走入餐厅享受堂食，餐饮业的生意顿时一片大好。

与此同时，处于黄金地段的商铺也较常出现租金大幅调高的现象。但整体而言，我国市面上的店铺租金仍处于逐步回升的阶段。

总的来说，店租的上调其实只是时间上的问题，至于涨幅多寡，最终还是取决于业主及租户之间的协商。

下一期将与读者们探讨“后疫情时代”的国内产业相关领域，以及其挑战和新趋势。

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独家报道：李治宏

2019冠状病毒病疫情对全球产业领域产生了深远的影响，它令原已饱受冲击的传统零售业雪上加霜，但却令受惠于网购和电子商务盛行的工业产业，尤其是货仓和物流中心更红火。

各国在疫情期间封城锁国，促使人们纷纷转向线上购物，大量的零售买卖活动转往线上，迫使许多以消费者为最终销售对象的商家和企业必须转型求变，以便适应这个新营运环境。

短期内，线上零售只会更盛行，而在这个从线下（传统实体商店）过渡到线上，以及线上线下结合的零售新风潮，也催生了一个方兴未艾的新趋势：零售商从购物中心转租独立货仓/物流中心，以更快的将货物送到消费者手上。

事实上，线上、线下和物流业务的无缝整合营运模式，早在多年前已在世界人口最多的国家和全球第二经济大国的中国吹响号角。

消费者通过应用程式在线上下单，店内员工根据线上订单将所订物品全部放入纸袋，交由本身的外卖递送人员，在指定的极短时间内送到客户手上。

一个很好的例子是阿里巴巴的盒马鲜生商店。盒马鲜生的营运模式，是配合科技和数据，让消费者以盒马手机应用程式，在线上下单，店内员工根据线上订单将所订物品全部放入纸袋，交由盒马本身的外卖递送人员，在30分钟内递送到方圆3公里的消费者府上。

当然，消费者若是直接到盒马鲜生商店购物，除了可自己挑选店内的各种新鲜食品，也可在店内享用即煮即食的海鲜等食物。

简言之，盒马鲜生就是一家“生鲜食品超市+餐饮+电商+物流配送”多业态集合体；也可说是阿里巴巴提出“新零售”概念后，首个展现市场，重构人、货、场的最佳例子。

国际产业顾问公司莱坊指出，阿里巴巴提出，通过盒马发挥得淋漓尽致的这个“新零售”概念，很可能将于不久的将来在马来西亚搬演。

大马莱坊执行董事沈颂能说，事实上，盒马的上述营运模式，部分已在大马落实，但远远未达到中国当地的规模。

他接受《南洋商报》书面访问时点出，线上线下和物流结合，甚至从购物中心转战独立物流中心，以求在最短时间内，有效的把客户线上下订的物品送到客户手上，是正逐渐成型的趋势。

租金低于购物中心

“无可否认的是，物流中心的租金低于购物中心，是越来越多零售商从购物中心转租物流中心的主之一。

“但更重要的是，零售商把门店从购物中心转到物流中心，可让顾客直接在那里购买、取货，任何货物都可马上源源不绝的供应，可以解决来不及送货、有货没人送的局面。

“从购物中心到独立仓库/物流中心的经营转变，使零售商能调节营业时间和停车位，通过为购物者提供便利和灵活性，来让他们的购物体验变得更简易。”

提高品牌影响力
仓库冠名增知名度

零售商可在独立仓库或物流中心拥有建筑物的冠名权，提高该零售商的可见度和知名度，从中提高品牌影响力。

以著名电器与家具连锁商店Harvey Norman在联邦大道的第一家独立商店为例，消费者在开车途经该大道时，从远处即可清晰看到该公司招牌“高高在上”，这是一种有效的品牌塑造手法。

他续称，像Sports Direct这类大型连锁零售商，逐步把海外零售店从购物中心转到物流中心，这股趋势也已开始在大马发生。

“我们已看到大型零售连锁店经营本身具有仓库和零售功能的独立商店。例如，有多家来自家具和电子产品、家居和灯饰、服装等领域的大型零售业者，已在巴生谷设有独立商店。

“这些商店除了销售产品外，还提供多种活动，涵盖服务和维修、点击与收集柜台等一站式中心，来增强客户体验。”

此外，拥有库存的仓库，将便于让消费者在指定的特定空间取货和运送货物。

“独立仓库的另一个好处，零售商具备简化零售、仓库和物流流程的多功能性。”

除了国际品牌，目前也有越来越多的本地品牌零售业者，正陆续加入这个行列。

此外，作为“一站式平台”的家庭购物电视频道刚在大马起步，通过该平台，零售业者将可简化广告、仓储和物流，简化交货程序和减少人力需求。

Aspen集团携手LOGOS
打造全马最大物流中心

在邻国新加坡上市的北马发展商Aspen集团早前就宣布，与亚太地区领先的物流产业专家LOGOS联手，在雪兰莪莎阿南打造全马最大的一站式物流中心。

这座耗资15亿令吉，涵盖永续综合物流、仓库与电子商务中心的一站式物流中心，坐落在莎阿南16区占地约71英亩的地段上。其总发展空间为74万5000平方米（801万平方尺），可出租空间为50万5000平方米（543万平方尺）。

大马莱坊董事经理沙古南指出，事实上，这也是LOGOS在全亚洲的最大型发展项目。

“基于LOGOS拥有在本区域9个国家开发与管理物流中心的丰富经验，我们相信，LOGOS此次进军大马，将引进开发优质货仓的先进技术与营运知识，将大马物流产业领域提升到更高层次。

“其设计灵活性可满足多位租户的需求，具备车道、坡道和交叉停靠功能，可提高物流效率和有效的交通管理。”

为雪州引资逾10亿

沈颂能指出，在疫情冲击各国经济之际，LOGOS在马来西亚的投资，印证了国际物流业者对大马工业领域的增长充满信心。

“通过这项联营计划，LOGOS预计将为雪兰莪州引入总额逾10亿令吉的外来直接投资，这不仅将进一步刺激巴生谷物流市场的活动，也将提振大马整体经济。”

他补充，在越来越多跨国企业探讨在大马设立区域配送中心之际，这个发展项目非常合时宜，将可攫取这方面的需求。

“随着政府聚焦将大马打造为全球供应链枢纽，再加上大马投资发展局致力于为针对区域配送活动的全球贸易中心提供税务优惠，我们相信这些都将是吸引更多外来直接投资进入大马的积极催化剂。

利用人口稠密区优势

“在策略上，这个发展项目已成为LOGOS物流设施网络区域链的一部分，为大马不断发展的物流市场提供了更多优势，以善用及攫取LOGOS建立的国际知名租户群。”

沈颂能指出，通过在莎阿南这个大型物流中心的重大新投资，我们可能会看到物流公司在发挥其策略物流网络的部分努力下，利用其邻近人口稠密地区例如莎阿南、巴生及梳邦再也的中心地点优势，取得更好的交付效率。

“这些大型物流枢纽为物流服务业者提供了灵活性和扩充业务的便利，因为当越来越多的消费者开始网购，对于更快捷和更廉宜物品的需求也相应提高，这推动电子商务/零售业务的增长，零售业者对物流空间的需求也与日俱增。”

拥有大销售量的主要零售企业需与物流公司合作，通过后者的物流基础设施，提高运输效率，从而提高营运绩效和生产力，并可能节省成本。

打造区域配送中心

大马在上世纪推行的“向东学习”政策，成功协助制造业神速增长，奠立我国工业化的基石。

到了2000年代初期，大马政府开始提倡策略制造业相关服务，例如国际采办中心（IPC）及区域配送中心（RDC）活动，而现任政府也继续优先贯彻这项政策。

去年11月公布的2021年财政预算案，就出台了多项政策与奖掖，以进一步推高跨国企业在大马设立区域配送中心的浪潮。

有关措施包括放宽自由工业区（FIZ）及执照制造仓库（LMW）可进行的增值活动限制，以及推介在大马设立全球贸易中心的各项新税务奖掖等。

已在大马设立区域配送中心的跨国大户，包括宜家（IKEA）的东盟区域配送中心、Zalora区域电子交易中心、Lazada电子商务区域配送中心、雀巢配送中心、宝马区域零件分销中心、福士伟根区域售后与零件分销中心、博世（Bosch）区域配送中心和博通（Broadcom）全球配送中心。

大马多项优势吸资

莱坊指出，这可归功于大马在产业租金率、基建设施完善、熟练与掌握多种语言的劳力市场，以及各项亲商政策与税务奖掖等，富有吸引外资的竞争力。

东南亚线上零售
或有望追赶中韩

疫情促使亚太线上零售飞速增长，东南亚各国去年线上零售纷纷录得双位数增长率，更有望追上中国和韩国等亚太区线上零售大国。

莱坊亚太研究指出，2020年，亚太线上零售销售普及率平均按年增长14%，大马和菲律宾线上零售更估计齐齐按年增长17%，增幅冠绝东南亚，仅次于亚太经济强国日本和韩国（皆20%）。（请参阅表一）

反观线上零售普及率估计于去年底高达33%的中国，去年的线上零售按年增长率估计只有12%。

只有线上零售普及率排名亚太第二的韩国，去年的线上零售按年增幅同样可观，达到20%。

短租仓库成新趋势

因应季节性的假期销售旺季，零售业者短期租用仓库来增加库存，以应付骤增的订单，将成一股新趋势。

在美国，由于网购主宰了零售市场，加上中美贸易战带来的影响，产品需求越来越难预测，当地零售商灵活变通，改变过去与仓库营运商签署长期合约或租约方式，转为按需求短租仓库（或物流中心）。

以零售业长期龙头老大的大型零售商沃尔玛（Walmart）为例，近年积极拓展网购生意，电子商务生意取得一定成绩，而沃尔玛观察到市场变化，为应付网购配送方面的需求压力，早在2018年圣诞旺季率先行动，向外寻找仓库营运商处理短期仓库管理，其中包括聘请临时员工、配送和行政工作。

在旺季时按需求租用仓库一段短时间，便不用支付整年的仓库（或物流中心）租金。

这种短租仓库的做法，同时也可以推动美国工业地产市场发展，使用接近市区的工厂物业作为配送和仓库管理中心，意味送货到消费者手上的时间可更快和更易掌握。

大马或流行佳节短租

沈颂能指出，本地业主一般选择长期出租货仓，短租并非大马零售市场的传统惯例。

然而，这股在美国盛行的趋势，或将在大马逐渐升温，尤其是在农历新年、圣诞节、开斋节等购物旺季。

这是因为零售业者可在这类季节性的短期销售旺季期间，短期租用货仓，来应付瞬间激增的需求。