林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

在经济情况恶劣及疫情肆虐的当下，
建筑业面临了巨大的挑战。

延迟交屋已变成了一种司空见惯的常态。更意想不到的是，屋主拿了钥匙，却尚未能入住。

根据Zara Aida Razali & Ors V. Sungei Lalang Development Sdn Bhd这个莎阿南高庭的案件，原告（屋主）对被告（发展商）提出延迟交房赔偿金的诉讼，因为原告认为该项目的完工合格证书（“Certificate of Completion and Compliance” （简称 “CCC”）无效，因为发展商交了钥匙给屋主，但却声称还没取得住用证。那么屋主能装修并入住吗？是否有权利向发展商索偿？

法庭的判决

(a)该SPA是在, 完工合格证书的立法被修订后而签署的。有鉴于此，至于该项目发展商需获得住用证或完工合格证书，有关当局批准项目的日期是毫无关联的。真正有关联的是买卖协议日期（在房屋法令修订后签署）。

(b)根据第23项条文， 被告有义务在24个月内，向原告交出房屋和入住权。

(c)虽然如此，屋主却在未获取地方当局批准书下进行装修，因此触犯了“统一建筑条例（Uniform Building Bylaws”）和 “街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act”），并与此同时构成刑事犯罪。

(d)在法律原则，“当事人不可利用其错误以获得利益”的情况下，本案原告（屋主）无法索得赔偿。 原告的行为错误（未获取地方当局的批准书下进行装修）禁止或导致其无法向被告（发展商）索赔。

(e)基于上述论点，法庭因此宣判屋主败诉，并需支付发展商5万令吉的堂费。

上述案件的关键重点

(a)发展商只交出钥匙给屋主，不足以表示已完成交屋的责任。交屋的当儿，也必须赋予房屋入住权，否则发展商必须对屋主作出买卖协议里所指定的赔偿。

(b)对于屋主来说，这是一个令人惋惜的案件。 屋主在此案中虽被剥夺了入住房屋的权利，但同时也失去了发展商迟交房屋所应得的赔偿，因为屋主同时也触犯了“统一建筑条例（Uniform Building Bylaws）”和 “街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act”）（没有在获得地方当局的批准书，擅自装修单位）。

(c)笔者建议屋主在领取钥匙的当儿，一并向发展商索取完工合格证书。如果发展商只给钥匙，但没有交出完工合格证书，发展商并没有履行买卖协议里的交屋的责任。

(d)尽管发展商触犯了买卖协议中的交屋条文，笔者建议屋主还是必须了解并遵守统一建筑条例（Uniform Building Bylaws）和街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act），否则会影响未来屋主对发展商进行的索赔诉讼。在此案中，如果屋主没有触犯相关的法令，屋主很大可能是能索取到应得的赔偿。

备注：自2007年起，完工合格证书已取代了住用证。发展商在完成其工程后，需出示完工合格证书。