虽然降幅不大，
但香港房价之前是长期向上啊！

在低利率时期，不少国家或地区的房价都蹭蹭往上涨，造就了不少“史诗级”的涨幅。

但当初涨得多快，如今就跌得多惨……

在10月24日至30日的当周，用来衡量香港二手房价格的中原城市领先指数，按周下跌2%。

这2%的跌幅，是自2016年3月以来最大的跌幅，同时也跌至2017年12月以来的最低水平。

以前抢着买 现在得打折

根据彭博行业研究，今年新屋销售可能仅占全年完工量的一半，为20多年来最低比例，发展商可能得打折才能卖掉空房，尤其是需求疲软的单间公寓。

中原城市领先指数从2003年的低点，升至去年峰值，涨幅高达500%。但随着贷款成本提高、经济萎缩，加上人口流失，中原城市领先指数已从2021年的峰值下跌了14%。

由于香港实行联系汇率制，港元与美元挂钩，香港1个月期Hibor已升至2008年以来最高水平。根据香港金管局9月份的新贷款数据，逾96%的按揭贷款与Hibor挂钩。

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新加坡豪宅越卖越好，
香港豪宅却不断跌价。

香港豪宅市场，可说是气氛一片低迷……

第一太平戴维斯（Savills）的《2022年第三季香港住宅零售市场报告》指出，当地所有价位的豪宅，在当季的成交量依然偏低，整体市场受到冲击。

第三季，5000万港元（约3006万令吉）以上的豪宅成交量暴跌，仅有58宗交易，比第二季少了36%。这按季跌幅还是自全球金融危机以来，最严重的一次。

而且，由于经济前景负面，该机构预计未来9至12个月的豪宅市场难以恢复元气，今年的豪宅价格可能调整10%，明年进一步下跌5至10%。

香港豪宅市场之所以如此低迷，主要是因为股市调整，加上最优惠利率自2018年依赖首次上升。

资料来源：yahoo!财经、阿思达克财经新闻

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香港社会的基础问题，
就是房屋！

每每谈到香港的社会问题，很多人都会提及房屋问题。那香港房屋问题的本质是什么？

香港特区政府中央政策组高级研究主任、立法会议员洪雯博士接受《环球时报》访问时指出，香港房屋问题反映了整个社会固化到一个阶段所面对的深层矛盾。

“经济基础决定上层建筑，3年前的社会动荡是不是一个纯粹的政治问题？其实它是盘根错节矛盾的总爆发，因为很多人在这里的生活没有获得感，甚至有一种被剥夺感，需要找各种渠道去发泄不满。”

她形容，香港各种深层矛盾，不能说全是房屋问题造成，因为现今的香港并非解决房屋问题就万事大吉。

“香港的年轻人，除了给他们一套房子，他们也需要有“向上游”的机会，需要实现自我价值等。但，房屋是无论怎样都绕不开的话题。”

完美风暴后，需脱胎换骨

在她看来，现在就是解决香港房屋和土地问题的最好时机，在经历了中美贸易战、社会动荡和疫情的“完美风暴”，香港如今已经走到必须“脱胎换骨”的阶段，有必要尽快调整大思路，进行更大规模的改革。

对于有些人认为，香港要增加土地就必须填海造地，洪雯认为这不是唯一的途径，因为若能把占香港总面积三分之一的北部都会区发展做好，很大程度能解决香港土地问题。

“香港过去是一种非常集约型的发展，只开发了20%以上的土地，有超过70%的土地是没有开发的。当然这70%中有各种各样的用地，因为各种原因无法开发。”

“但是我们还有很多空间去做，尤其居住用地只占了7%左右，这是一个非常小的量。香港是有地的，并不是只有靠填海才能解决问题。”

发展商非故意囤地

而对于香港几大发展商“坐拥上亿方尺农地“的说法，洪雯认为这并非香港土地为你的真正根源，因为开发土地并非第二天就能赚钱，需要一系列的努力。

这包括要统一业权，常常碰到一些地区是某家的祖堂地、有些是工业用地，发展商需要像拼凑拼图般满满哦那个一业权。

即便成功统一了业权，还得改规划，比如政府的规划里，绿地、农地都不能拿来建设。改规划的过程少则七八年，动辄10年。

她也提出，香港政府还是能够大幅提升行政效率，比如《收回土地条例》是否能改成80%的后代同意就能收购呢？

“这不是剥夺公众权利，而是简化，让公众的权利得到保障的同时兼顾效率。”

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今年首两个月，
香港住宅成交量大跌。

去年一度止跌回升的香港房市，在今年又因为冠病变种病毒而再回到颓势。

根据《第一财经》的报道，去年香港住宅成交总额创下24年最高位，市场似乎一片向好；但今年冠病疫情再度加剧，首两个月的住宅成交量已经大跌。

仲量联行香港主席曾焕平受访时指出，目前香港房价已经下跌超过5%，若始终无法全面控制疫情，全年的房价恐怕将跌10%。

他形容首两个月的香港房市“极度不活跃”，成交量非常笑，发展商也选择延后开盘。

如果现在业主想要脱手房子，至少得把价格降低5%。

目前香港新建区域楼盘价格，大约是每平方米11万至14万人民币（约7.27万至9.26万令吉）；港岛等市中心区域的普通住宅，价格约每平方米18万至23万人民币（约11.9万至15.21万令吉）。

曾焕平预期，若4、5月时能控制好疫情，那全年房价的跌幅应仅有5%左右；如果疫情控制不住，恐怕全年跌幅会扩大至10%。

“基层一瓦难求，新盘豪宅却抢购不断”
这句话是香港房市最佳写照。

香港楼价可能在2个月内再突破历史顶峰，面对无期上升的楼价，基层人士逐渐买不起房，全港只有不到9%的人，能负担得起价值千万的豪宅。

根据香港差饷物业估价署最新资料，4月份私人住宅售价指数已去到390.8点，距离2019年5月的历史高位（396.9点）只差约1.5%。利嘉阁地产研究部主管陈海潮推测，未来2个月楼价就会破顶。

但悲哀是，房委会公屋轮候时间在10年前为12.91万宗，平均轮候时间只需要2年；10年后的今天，有25.38宗申请公屋，需要等5.8年才轮到，轮候时间是22年来新高。

不过，新楼销售却是另一番”平行时空”的热闹景象，大围新盘录得过2.7万人入票、黄竹坑新盘一房户索价约1000万港元（530万令吉）。

假设透过按揭保险计划借尽80%按揭，供款30年及按揭利率2.5%，千万物业压力测试的月入需要7.78万港元（41.5万令吉），打开政府统计处网站了解一下，6万港元（3.2万令吉）以上月入的打工仔，占香港仅9%。

工资十年升58% 楼价升1.18倍

香港房价与社会普遍人士的实际收入已经脱节，金管局资料显示，去年第四季的房价与收入秘鲁攀升至19.3，而1997年的峰值为14.6。甚至有机构提到，港人要20.7年不吃不渴才能置业，为全球最难负担城市。

在10年前的2011年，那时香港打工仔的收入中位数是1.2万港元（约6400令吉），当时港岛区430方呎以下的小单位，平均售价在371万港元（169万令吉）。

5年前，港人月入涨25%至1.5万港元（8000令吉），不过单位房价已升了37.5%至510万港元（272万令吉）。

时至今天，港人的月入中位数终于有2万港元（1.07万令吉），比10年前增加了近67%，但别高兴太早，那个单位已升到745万港元（402.24万令吉），较10年前狂飙了1倍。

但可怕的是，楼价似乎并未有疲态，疫情下美国持续量化宽松政策，加上市场憧憬日后与内地及世界各地通关所带来的资金流动，可预见往后房地产等资产价值会再上升。

《经济学人智库》公布的”2020年全球生活成本”排名，统计了全球133个城市的生活成本，结果显示，疫情下香港生活成本继续排名全球第一，除了高楼价和高租金外，本港其他日常生活开支、用餐费用、食材价格都名列 世界前茅。

资料来源：星岛环球网