美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年，美国房地产泡沫接近顶峰，时间快进到2022年，经济学家们并不害怕承认泡沫的存在，即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示，美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说：“由于疫情的缘故，当时的抵押贷款利率非常低，人们都想买房，而且是想离开城市，在郊区买房，所以美国确实出现了房地产泡沫，房价上涨到了非常不可持续的水平，出现了过热等问题。所以，现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段，希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言，美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份，鲍威尔曾表示，抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份，他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”，它将恢复市场的“平衡”。

在鲍威尔承认有“泡沫”之前，达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为，美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水，而不是戳破它。

客观地说，美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示，2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内，房价与基本面的撕裂应该会有所愈合，这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为，随着消费者的负担压力变大（在美国房价飙升40%之后，美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%），美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价（目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%）继续下跌，而收入继续上涨，则基本面将确实开始回归现实。

不过，美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认，美国房价有可能出现“实质性调整”，但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年，不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此，尽管抵押贷款利率的大幅上涨，有可能通过压低房价的方式，给房地产市场带来“平衡”，并且给进一步增长带来一些去库的空间，但是从长期看来，市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源：财富中文网